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2014年05月25日 08:54

地产观察之土地膜拜(10)

地产观察之土地膜拜(10)

终结篇 土地牛市正在谢幕

据有关机构统计,2014年一季度,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地成交额达到1774亿元,虽然依然呈现出土地龙头市场特征,但是已经无法超越2013年第三季度创造的历史最高纪录1828.4亿元。另外根据中原地产统计,全国地产销售20强的标杆房企,最近几月拿地数量逐月递减趋势。1月拿地额为600.99亿元,2月拿地额为325.62亿元,3月继续萎缩为254.54亿元,4月则是下调到142.23亿元。他们预计5月将低于100亿元。这些标杆企业在2013年一共购入接近5586亿元土地。根据目前市场的情况,这些开发企业拿地意愿将在很长一段时间内,都难以恢复到之前水平。2013年和2014年第一季度的一线城市土地市场......

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2014年05月22日 06:48

地产观察之土地膜拜(9)

容积率的黑与白

开发商在土地购置时,该土地除了规定了建设用途,比如商业服务或住宅,还规定其容积率。容积率是一般是指在购置土地之上可以建设的最大建筑面积。一般而言高层建筑容积率就高,别墅就低,普通住宅适中。商业服务建筑容积率都比较高,特别是位于商业中心区(CBD)地块,土地价格奇高,因此不得不建设超高层建筑提高土地使用效率。由于容积率比较大,因此相对而言这些区间,空......

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2014年05月19日 05:05

地产观察之土地膜拜(8)

70年产权是最大的黑色幽默

1949年以后中国土地制度经过了多次变革。早期均贫富激进政策,使得在农村的土地和房屋,完全采取政府分配给之前没有土地农民所有,试图解决之前的大量中国农民是雇农局面,进行了强制性的农村财富重新分配。由于土地政策属于一刀切方式进行,而不是不同地区,采取不同方式进行,出现的矛盾也都采取敌我方式对待,土地变革变成了腥风血雨式革命。其实之前土地不同地区有着完全不同的实际情况。并且全国无主的耕地,其实......

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2014年05月16日 08:13

地产观察之土地膜拜(7)

地产观察之土地膜拜(7)

18亿亩红线 悲情下的懒政

2006年第十届全国人大四次会议上通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》其中明确提出,18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标,是不可逾越的一道红线。关于18亿亩耕地的保护红线,舆论和学者一直对此有较多的争论,一方认为在城市化和工业化快速发展时期,必须保护这个数字不被突破,否则农田肆意占有终将影响到中国粮食安全。因为世界上粮食在富裕,也无法充分供应像中国这样的人口大国,中国只能自己解决基本的粮食安全问题。另一方观点认为,中国正是因为保护18亿亩这条红线存在,等于给市场一个土地紧缺信号,预示着城市化中,住宅土地供给会变得短缺,价格上行是不......

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2014年05月14日 07:21

地产观察之土地膜拜(6)

地产观察之土地膜拜(6)

拆迁源于潜意识

根据国内媒体报道,2011年中国各级监察机关围绕着征地拆迁是否合规、补偿安置是否到位、拆迁行为是否依法、政府及相关部门是否尽责等主要内容,对各级地方政府及其部门实施监管,严肃查处了1480起强制征地拆迁问题。由监察部、国土资源部、住房和城乡建设部、国务院纠风办四部门直接查处的11起案件,就给予57人党纪政纪处分和问责处理,涉嫌犯罪并移交司法机关处理的31人。这是少见的在公开媒体可以看到的有关征地拆迁过程中的违法案件报道,近些年大多类似违法强拆情况,已经很难在公开的媒体上看到,实际情况则是依然比较严重。

由于强拆案件属于负面信息,又占了上访案件四分之......

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2014年05月10日 17:05

地产观察之土地膜拜(5)

地产观察之土地膜拜(5)

囤地是私利摧毁公利的典型

囤地是指房地产开发商购买土地使用权后,没有在规定时间内进行房地产开发,而只等土地升值的一种行为。囤地现象是中国土地市场长期以来一个顽疾,我们几乎找不到一个没有囤地现象的城镇。2007年强化土地招拍挂制度后,土地价格加速上涨(见图1),特别是当商业用地价格,超过综合土地价格后(见图2),开发商土地囤积现象就更为严重,因为完全可以依赖土地升值获得利润。在媒体报道中近些年相比2007年之前,增加许多这方面案例。开发商囤地时间达到10年情况屡见不鲜,囤地时间最长甚至有接近20年这样极端情形。而至今囤地现象仍然没有得以全面和彻底解决。

驱使囤地现象......

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2014年05月08日 11:11

地产观察之土地膜拜(4)

地产观察之土地膜拜(4)

地王一个时代的缩影

地王现象始于2003年,真正引起舆论的关注是从2006年开始的,到了2010年初地王现象中,又出现国企在土地拍卖市场争抢地王情形。2007年和2010年分别出现了各地土地拍卖纪录不断地被刷新的情形。地王现象舆论讨论在2010年达到了一个前所未有的高潮。以至于到了2010年年底,国土资源部发出控制地王出现的指示要求,随着房地产调控深入进入,在2011年地王问题不在是一个普遍关心的话题。但是在过去的2013年,出现了一个创历史纪录数字,一年当中各地出现了68个总价或单价地王。估计未来若干年内这个记录也不会被轻易打破,如果目前房地产市场的调整是一个至少中期趋势的话,那么2013年疯狂涌现的地王现象......

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2014年05月05日 16:44

地产观察之土地膜拜(3)

地产观察之土地膜拜(3)

异化的招拍挂

在引进了香港土地财政模式后,为了防止土地交易中的腐败的发生,让程序更加透明、更加规范,内地又引进了香港土地拍卖制度。虽然内地在2002年7月就提出了土地拍卖招拍挂制度。但是土地转让协议方式在相当长时间里依然占据非常大份额。只是在2007年招拍挂方式占土地转让数量上第一次超过了50%(见图1),其实在2004年招拍挂土地转让金额已经超过了50%。而土地协议转让方式迟迟没有退出历史舞台,没能坚持招拍挂的原因,与早期土地多头管理,土地部门地位不高有关。其中也是体制内部分利益集团不愿放弃权力,暗中抵制不作为的结果。

这个期间大多是房地产企业与在城市中大型工业企业联......

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2014年05月02日 11:56

地产观察之土地膜拜(2)

地产观察之土地膜拜(2)

土地财政进行时

土地财政这些年已经成为房地产调控的中心话题之一。舆论期待着土地财政的终结。因为土地财政从长期角度上看,作为地方政府收入具有不可持续性。由于土地收入受到经济环境和土地市场波动影响,容易造成地方财政的短缺和不足的问题。舆论呼吁放弃土地财政经济发展模式,尽快地回到以发展实业来增加税收轨道上来,让地方财政有个长久健康的体魄。甚至有专家在2010年前后提出了,即将进入后土地财政时期的观点。但是三年过去了,我们没有看到丝毫土地财政即将消失的任何迹象。从2013年和2014年第一季度地方土地出让金占比财政收入......

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