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2014年11月28日 05:44

11月财经微评


       简单地整理一下自己在新浪微博(http://weibo.com/u/1503809464?source=blog)的2014年11月财经微评,供自己日后反省和公众评论之用。
  
       

11.01

10月全国百城房价首次出现环比和同比下跌的情况在意料之中。但是厦门和温州一个最热与一个最冷市场,在10月份双双上行。意味着房市第一波调整已经结束,正在进行一成交量回升反弹行情。虽然我们在9月份就预测这种情况出现,但是我们不认为这是一个新的行情开始。当厦门开始下跌,第二波调整就开始了。

10月PMI出现下跌并不意外,甚至11月份也不会乐观。本周发改委加速审......

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2014年11月24日 07:18

地产观察后记

经过半年时间连续写作,地产观察之系列观感终于到达了目的地。这是自己10多年观察中国房地产行业的记录,也是希望在这个市场出现重大转折时期,做一个房地产市场历史性的回顾,以及对这个市场曾经所发生一切和诸多现象和问题进行一下探讨。很荣幸地能够在財新网,中国这个一流专业财经平台上,以博客方式表达出来,并且和博友们见面。感谢財新网站博客编辑陆跃玲、张帆的支持,感谢財新博友的耐心和关注,以及批评意见。

对于这个时代,不同的人会有着不同看法、感受和评价,但是就观察者这一身份而言,则是遇到了一个“无比幸运”的时代,因为这个时代如此多地“千奇百怪”事件、如此多地浓缩人类......

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2014年11月24日 07:15

地产观察之世纪奇观(10)

地产观察之世纪奇观(10)

终结篇   拐点隐现

进入2014年中国房地产市场出现了显著的趋势变化,这种变化构成的原因有别于之前的任何一次阶段性调整。我们不得不对此次可能的调整性质给予充分重视。尤其在市场调整时间长度上和影响深度与广度上。当然任何趋势形成的初期市场一定会充满疑惑、争议和幻想,这次也不会例外。在调整过程中,市场也不会形成完全“单边市”,期间不时地会出现阶段性反弹,甚至也可能出现“牛市”再次光临感觉。任何重大调整的出现,对于之前的趋势改变,都是来自市场本身内在原因和来自市场外部因素的变化共振的结果。在趋势时间关键的节点上一般是由某一市场“黑天鹅&......

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2014年11月21日 10:07

地产观察之世纪奇观(9)

地产观察之世纪奇观(9)

二手世界

二手房也可称之为存量房在房地产市场交易中占有非常重要的地位。在全世界发达国家和中等发达国家中,二手房在市场交易中数量一般超过一手房(新建住房)。这也是一个房地产市场是否进入一个相对平稳发展和成熟标志的一个典型的指标。截至2014年,中国只有三个一线城市,上海、深圳和北京二手房交易数量超过了新建住房的交易数量。上海是中国首个二手房交易超过新建住房的城市,跨越的时间为2004年。而深圳是在2007年,北京是在2009年完成了这一历史性跨越(见图1)。

目前二手房与新建住房成交之比最大是深圳,一般是超过3:1的比例。之所以有这种情况的出现,恐......

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2014年11月19日 07:15

地产观察之世纪奇观(8)

地产观察之世纪奇观(8)

鬼楼放鸽

商业地产的业态从一般意义而言包括写字楼、商铺和酒店。近10年在中国商业地产又出现了综合体、购物中心和摩天大楼的业态称呼。中国房地产行业是一个概念多出的领域,几乎每年都有某种新的概念推出,这是一种“或实或虚”的建设或营销意识或手法。比如直接概念类的旅游地产、养老地产,这类概念是国际比较通行地产类别,呈现出比较实际情景。另外嫁接概念类的工业地产、物流地产、科技园地产,这些都属于附属或借力型地产形态,经常是概念表现为比较虚拟的特点。在中国大众和媒体最为关注地产业态主要是住宅类产品,因为这与大多数民众的居住有关。其他地产类别一般大众和媒体投入关注比较少,......

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2014年11月17日 10:19

地产观察之世纪奇观(7)

地产观察之世纪奇观(7)

房税博弈

关于“某年某月某日某城市”即将施行新的房产税信息,是这些年在中国媒体或网络上最大“狼来了”式传言或预言,特点为“一惊一咋”制造出一种政策即将降临的压迫感,出现时点总是在“市场敏感期”。由于这些传闻总是流产,因此人们对所谓房产税的预言信息已经开始厌倦,出现了明显的“审美疲劳”,媒体也不再热衷把其作为一个“煽情卖点”加以使用。但是房产税信息不会就此完结,依然会时不时地出现。预计真正讨论或争议将会在未来“某年某月某日”当全国人大公布新的房产税征收内容和范围时展开,那将是一次社会公开的博弈,也是各阶......

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2014年11月14日 07:22

地产观察之世纪奇观(6)

地产观察之世纪奇观(6)

空置争议

关于中国房地产泡沫程度有很多种说法和评论,其中空置率就是一个悬而未决的假说。之所以说它是假说,是因为始终这个问题没有一个大家公认数据来做衡量和评价,因此公众一般是根据自己经验和了解情况对这一问题进行评说。

据有关媒体报道,2010年8月北京出租车司机李杰利用晚上的业余时间,走访了北京20多个知名住宅小区,他把多幅拍的“黑灯照”,通过互联网上传至微博,成了“民间晒黑灯活动第一人”。由于网络庞大的力量和传播速度便捷,很快有数万网民参与了网上“晒黑灯”活动,这是首次由民间对空置率问题进行集中关注和讨论的活动。其实关于李杰是否......

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2014年11月12日 10:01

地产观察之世纪奇观(5)

地产观察之世纪奇观(5)

地产江湖

截至2013年末根据有关机构统计中国房地产开发企业数量超过了9万家,其数量增长的波动与中国房地产市场波动高度吻合(见图1)。房地产市场是最早对不同所有制(不同资金属性)开放的行业,因此民营经济和民营房地产公司可以在这个中国增长最快行业里成长(见图2)。虽然中国有注册和核准的房地产开发企业达到9万家之多,但是市场内情则是,这些房企开发企业大多数属于大的开发企业的地区分公司或项目公司,以及遍布数百个城市和数千个县的中小型开发房企,其中不乏属于不活跃或僵尸性质企业(这里不做原因探讨)。如果按照每年有一个新盘推出、又有一块土地购买作为开发房企业务活跃度标准衡量,那么达到......

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2014年11月10日 06:54

地产观察之世纪奇观(4)

地产观察之世纪奇观(4)

无边娱乐

现实的中国房地产行业执行的是新建房屋“预售制度”。“预售制度”一般是指各类房屋在建设封顶后经过政府房屋主管部门的核准,开发商获得政府预售许可文件后,可以进行公开的市场房屋销售。一般而言,消费者购买了预售房屋(即期房)12个月以后才能实际入住(中国实际情况往往是超期)。中国各类新建房屋销售是以期房为主,而现房为辅销售体制(二手房完全是现房)。“预售制度”虽然中国内地房地产市场广泛采用,但这不是内地“原创”制度,而是来自“东方之珠”的舶来品“售楼花”概念。并且这一制度在世界范围采用的国家和地区属于极少......

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2014年11月07日 07:01

地产观察之世纪奇观(3)

地产观察之世纪奇观(3)

权益套利

中国式房地产市场化探索是从1998年取消福利分房制度开始的。1997年亚洲金融危机后,中国经济出现了严重通货紧缩局面。如何恢复经济成长,摆脱消费低迷状况,成为一个值得思考的宏观经济政策问题。如何启动经济说的到底就是一个宏观政策如何选择的问题。中国政府开始重新审视了以往拉动经济三驾马车:投资、出口和消费的情况。出口由于亚洲经济危机影响外部需求减少,加上中国那时还没有加入世界贸易组织,并且由于人民币在亚洲金融时做出不贬值的牺牲,因此依靠外部需求启动经济显然是不现实的,也是无法很快地达到启动经济的效果的。那么启动投资和消费就被自然而然地提到宏观经济议事日程上来。而房地产投资......

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2014年11月05日 07:54

地产观察之世纪奇观(2)

地产观察之世纪奇观(2)

超级建设

中国房地产投资和建筑投资速度多年来一直大幅超过中国经济增长的速度,甚至有的年份超过经济增长的速度达到3倍之多(见图1)。2010年中国房地产和建筑工程支出达到了11000亿美元,首次超过当年的美国房地产和建筑投资的9830亿美元成为世界第一的大国。预计2014年年末中国将超过美国房地产泡沫破裂之前的2005年的15000亿美元历史记录水平。2010年中国房地产投资占GDP12.1%(见图2),这一纪录超过了2005年美国房地产次贷危机和日本1989年房地产泡沫时期前的记录。2010年中国的所有住宅价值总和已经超过了当年GDP总量2.6倍。这一数据已经超过美国和日本房地产泡沫破裂前的最高水平。

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2014年11月03日 08:08

地产观察之世纪奇观(1)

千城一面

如果在未来某个时刻回顾这个时代的中国经济,在这个世纪初中国留给世界经济史恐怕称之为超级建筑时代显然不为过。中国城市面貌在近几十年发生了极大变化,这种变化即打破世界过往对中国看法,也超出了中国人自己的之前预期。中国大多数城市真是做到了三年一小变、五年一大变。如果你仅仅看各地机场、高铁车站豪华建筑样式和庞大的规模,中国似乎各地经济和发展水平没有什么差别。不论是来自发达国家还是来自发展中国家的海外人士,来到中国大城市都会觉得,从城市建筑、各种交通设施外形来看,中国已经非常现代化了。特别是从建筑“年龄”角度而言,中国给世人非常年轻化印象,像一个......

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