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2014年05月25日 08:54

地产观察之土地膜拜(10)

地产观察之土地膜拜(10)

终结篇 土地牛市正在谢幕

 

据有关机构统计,2014年一季度,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地成交额达到1774亿元,虽然依然呈现出土地龙头市场特征,但是已经无法超越2013年第三季度创造的历史最高纪录1828.4亿元。另外根据中原地产统计,全国地产销售20强的标杆房企,最近几月拿地数量逐月递减趋势。1月拿地额为600.99亿元,2月拿地额为325.62亿元,3月继续萎缩为254.54亿元,4月则是下调到142.23亿元。他们预计5月...

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2014年05月22日 06:48

地产观察之土地膜拜(9)

容积率的黑与白

 

开发商在土地购置时,该土地除了规定了建设用途,比如商业服务或住宅,还规定其容积率。容积率是一般是指在购置土地之上可以建设的最大建筑面积。一般而言高层建筑容积率就高,别墅就低,普通住宅适中。商业服务建筑容积率都比较高,特别是位于商业中心区(CBD)地块,土地价格奇高,因此不得不建设超高层建筑提高土地使用效率。由于容积率比较大,因此相对而言这些区间,空间环境比较紧,绿地面积较少。

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2014年05月19日 05:05

地产观察之土地膜拜(8)

70年产权是最大的黑色幽默

 

1949年以后中国土地制度经过了多次变革。早期均贫富激进政策,使得在农村的土地和房屋,完全采取政府分配给之前没有土地农民所有,试图解决之前的大量中国农民是雇农局面,进行了强制性的农村财富重新分配。由于土地政策属于一刀切方式进行,而不是不同地区,采取不同方式进行,出现的矛盾也都采取敌我方式对待,土地变革变成了腥风血雨式革命。其实之前土地不同地区有着完全不同的实际情况。并且...

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2014年05月16日 08:13

地产观察之土地膜拜(7)

地产观察之土地膜拜(7)

18亿亩红线 悲情下的懒政

 

2006年第十届全国人大四次会议上通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》其中明确提出,18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标,是不可逾越的一道红线。关于18亿亩耕地的保护红线,舆论和学者一直对此有较多的争论,一方认为在城市化和工业化快速发展时期,必须保护这个数字不被突破,否则农田肆意占有终将影响到中国粮食安全。因为世界上粮食在富裕,也无法充分供应像中国这...

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2014年05月14日 07:21

地产观察之土地膜拜(6)

地产观察之土地膜拜(6)

拆迁源于潜意识

 

根据国内媒体报道,2011年中国各级监察机关围绕着征地拆迁是否合规、补偿安置是否到位、拆迁行为是否依法、政府及相关部门是否尽责等主要内容,对各级地方政府及其部门实施监管,严肃查处了1480起强制征地拆迁问题。由监察部、国土资源部、住房和城乡建设部、国务院纠风办四部门直接查处的11起案件,就给予57人党纪政纪处分和问责处理,涉嫌犯罪并移交司法机关处理的31人。这是少见的在公开媒体可以看到的有...

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2014年05月10日 17:05

地产观察之土地膜拜(5)

地产观察之土地膜拜(5)

囤地是私利摧毁公利的典型

 

囤地是指房地产开发商购买土地使用权后,没有在规定时间内进行房地产开发,而只等土地升值的一种行为。囤地现象是中国土地市场长期以来一个顽疾,我们几乎找不到一个没有囤地现象的城镇。2007年强化土地招拍挂制度后,土地价格加速上涨(见图1),特别是当商业用地价格,超过综合土地价格后(见图2),开发商土地囤积现象就更为严重,因为完全可以依赖土地升值获得利润。在媒体报道中近些年相比20...

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2014年05月08日 11:11

地产观察之土地膜拜(4)

地产观察之土地膜拜(4)

地王一个时代的缩影

 

地王现象始于2003年,真正引起舆论的关注是从2006年开始的,到了2010年初地王现象中,又出现国企在土地拍卖市场争抢地王情形。2007年和2010年分别出现了各地土地拍卖纪录不断地被刷新的情形。地王现象舆论讨论在2010年达到了一个前所未有的高潮。以至于到了2010年年底,国土资源部发出控制地王出现的指示要求,随着房地产调控深入进入,在2011年地王问题不在是一个普遍关心的话题。但是在过去的2013年,...

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2014年05月05日 16:44

地产观察之土地膜拜(3)

地产观察之土地膜拜(3)

异化的招拍挂

 

在引进了香港土地财政模式后,为了防止土地交易中的腐败的发生,让程序更加透明、更加规范,内地又引进了香港土地拍卖制度。虽然内地在2002年7月就提出了土地拍卖招拍挂制度。但是土地转让协议方式在相当长时间里依然占据非常大份额。只是在2007年招拍挂方式占土地转让数量上第一次超过了50%(见图1),其实在2004年招拍挂土地转让金额已经超过了50%。而土地协议转让方式迟迟没有退出历史舞台,没能坚持招拍挂...

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2014年05月02日 11:56

地产观察之土地膜拜(2)

地产观察之土地膜拜(2)

土地财政进行时

 

土地财政这些年已经成为房地产调控的中心话题之一。舆论期待着土地财政的终结。因为土地财政从长期角度上看,作为地方政府收入具有不可持续性。由于土地收入受到经济环境和土地市场波动影响,容易造成地方财政的短缺和不足的问题。舆论呼吁放弃土地财政经济发展模式,尽快地回到以发展实业来增加税收轨道上来,让地方财政有个长久健康的体魄。甚至有专家在2010年前后提出了,即将进入后土地财政时期的观点。...

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