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2014年11月28日 05:44

11月财经微评


       简单地整理一下自己在新浪微博(http://weibo.com/u/1503809464?source=blog)的2014年11月财经微评,供自己日后反省和公众评论之用。
  
       

11.01

10月全国百城房价首次出现环比和同比下跌的情况在意料之中。但是厦门和温州一个最热与一个最冷市场,在10月份双双上行。意味着房市第一波调整已经结束,正在进行一成交量回升反弹行情。虽然我们在9月份就预测这种情况出现,但是我们不认为这是一个新的行情开始。当...




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2014年11月24日 07:18

地产观察后记

经过半年时间连续写作,地产观察之系列观感终于到达了目的地。这是自己10多年观察中国房地产行业的记录,也是希望在这个市场出现重大转折时期,做一个房地产市场历史性的回顾,以及对这个市场曾经所发生一切和诸多现象和问题进行一下探讨。很荣幸地能够在財新网,中国这个一流专业财经平台上,以博客方式表达出来,并且和博友们见面。感谢財新网站博客编辑陆跃玲、张帆的支持,感谢財新博友的耐心和关注,以及批评意见。

 

对...

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2014年11月24日 07:15

地产观察之世纪奇观(10)

地产观察之世纪奇观(10)

 终结篇   拐点隐现

   

进入2014年中国房地产市场出现了显著的趋势变化,这种变化构成的原因有别于之前的任何一次阶段性调整。我们不得不对此次可能的调整性质给予充分重视。尤其在市场调整时间长度上和影响深度与广度上。当然任何趋势形成的初期市场一定会充满疑惑、争议和幻想,这次也不会例外。在调整过程中,市场也不会形成完全“单边市”,期间不时地会出现阶段性反弹,甚至也可能出现“牛市”再次光临感觉。任何重大调...

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2014年11月21日 10:07

地产观察之世纪奇观(9)

地产观察之世纪奇观(9)

二手世界

   

二手房也可称之为存量房在房地产市场交易中占有非常重要的地位。在全世界发达国家和中等发达国家中,二手房在市场交易中数量一般超过一手房(新建住房)。这也是一个房地产市场是否进入一个相对平稳发展和成熟标志的一个典型的指标。截至2014年,中国只有三个一线城市,上海、深圳和北京二手房交易数量超过了新建住房的交易数量。上海是中国首个二手房交易超过新建住房的城市,跨越的时间为2004年。而深圳是在20...

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2014年11月19日 07:15

地产观察之世纪奇观(8)

地产观察之世纪奇观(8)

 鬼楼放鸽

 

商业地产的业态从一般意义而言包括写字楼、商铺和酒店。近10年在中国商业地产又出现了综合体、购物中心和摩天大楼的业态称呼。中国房地产行业是一个概念多出的领域,几乎每年都有某种新的概念推出,这是一种“或实或虚”的建设或营销意识或手法。比如直接概念类的旅游地产、养老地产,这类概念是国际比较通行地产类别,呈现出比较实际情景。另外嫁接概念类的工业地产、物流地产、科技园地产,这些都属于附属或借力...

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2014年11月17日 10:19

地产观察之世纪奇观(7)

地产观察之世纪奇观(7)

房税博弈

 

关于“某年某月某日某城市”即将施行新的房产税信息,是这些年在中国媒体或网络上最大“狼来了”式传言或预言,特点为“一惊一咋”制造出一种政策即将降临的压迫感,出现时点总是在“市场敏感期”。由于这些传闻总是流产,因此人们对所谓房产税的预言信息已经开始厌倦,出现了明显的“审美疲劳”,媒体也不再热衷把其作为一个“煽情卖点”加以使用。但是房产税信息不会就此完结,依然会时不时地出现。预计真正讨论...

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2014年11月14日 07:22

地产观察之世纪奇观(6)

地产观察之世纪奇观(6)

空置争议

 

关于中国房地产泡沫程度有很多种说法和评论,其中空置率就是一个悬而未决的假说。之所以说它是假说,是因为始终这个问题没有一个大家公认数据来做衡量和评价,因此公众一般是根据自己经验和了解情况对这一问题进行评说。

 

据有关媒体报道,2010年8月北京出租车司机李杰利用晚上的业余时间,走访了北京20多个知名住宅小区,他把多幅拍的“黑灯照”,通过互联网上传至微博,成了“民间晒黑灯活动第一人”。由于...

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2014年11月12日 10:01

地产观察之世纪奇观(5)

地产观察之世纪奇观(5)

 地产江湖

 

截至2013年末根据有关机构统计中国房地产开发企业数量超过了9万家,其数量增长的波动与中国房地产市场波动高度吻合(见图1)。房地产市场是最早对不同所有制(不同资金属性)开放的行业,因此民营经济和民营房地产公司可以在这个中国增长最快行业里成长(见图2)。虽然中国有注册和核准的房地产开发企业达到9万家之多,但是市场内情则是,这些房企开发企业大多数属于大的开发企业的地区分公司或项目公司,以及遍布...

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2014年11月10日 06:54

地产观察之世纪奇观(4)

地产观察之世纪奇观(4)

 无边娱乐

 

现实的中国房地产行业执行的是新建房屋“预售制度”。“预售制度”一般是指各类房屋在建设封顶后经过政府房屋主管部门的核准,开发商获得政府预售许可文件后,可以进行公开的市场房屋销售。一般而言,消费者购买了预售房屋(即期房)12个月以后才能实际入住(中国实际情况往往是超期)。中国各类新建房屋销售是以期房为主,而现房为辅销售体制(二手房完全是现房)。“预售制度”虽然中国内地房地产市场广泛采用,...

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2014年11月07日 07:01

地产观察之世纪奇观(3)

地产观察之世纪奇观(3)

权益套利

 

中国式房地产市场化探索是从1998年取消福利分房制度开始的。1997年亚洲金融危机后,中国经济出现了严重通货紧缩局面。如何恢复经济成长,摆脱消费低迷状况,成为一个值得思考的宏观经济政策问题。如何启动经济说的到底就是一个宏观政策如何选择的问题。中国政府开始重新审视了以往拉动经济三驾马车:投资、出口和消费的情况。出口由于亚洲经济危机影响外部需求减少,加上中国那时还没有加入世界贸易组织,并且由于...

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2014年11月05日 07:54

地产观察之世纪奇观(2)

地产观察之世纪奇观(2)

超级建设

   

中国房地产投资和建筑投资速度多年来一直大幅超过中国经济增长的速度,甚至有的年份超过经济增长的速度达到3倍之多(见图1)。2010年中国房地产和建筑工程支出达到了11000亿美元,首次超过当年的美国房地产和建筑投资的9830亿美元成为世界第一的大国。预计2014年年末中国将超过美国房地产泡沫破裂之前的2005年的15000亿美元历史记录水平。2010年中国房地产投资占GDP12.1%(见图2),这一纪录超过了2005年美国房地...

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2014年11月03日 08:08

地产观察之世纪奇观(1)

 

千城一面

 

如果在未来某个时刻回顾这个时代的中国经济,在这个世纪初中国留给世界经济史恐怕称之为超级建筑时代显然不为过。中国城市面貌在近几十年发生了极大变化,这种变化即打破世界过往对中国看法,也超出了中国人自己的之前预期。中国大多数城市真是做到了三年一小变、五年一大变。如果你仅仅看各地机场、高铁车站豪华建筑样式和庞大的规模,中国似乎各地经济和发展水平没有什么差别。不论是来自发达国家还是来自发...

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