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房地产政策内容取决于对现状认识与目标设定

上周四上午接受经济观察报记者的采访,就近期房地产政策和市场表现做了交流,以下是文字整理:

问:目前部分开发商已经开始降价销售,是否是赖于资金链的压力?

答:应该这是原因之一,但是不是唯一的原因。有的是对市场进一步预期不佳的结果;有的是对银行的一种表现。如果开发商总是捂盘,流动性就差,那么银行对这样开发商自然就不愿意贷款。因此开发商必然为了取得进一步贷款,必须表现的现金流是一个非常流畅状态。目前资本市场融资基本停顿,因此在销售环节上作出努力这是必然事情。迫于银行和股东压力的描述可能更为准确和符合事实。至于没有几个楼盘中小开发商,选择继续观望一下并不代表整个行业状况。

问:中央政策对一些地方政府政策喊了缓行,是否有等待开发商主动降价意图?

答:应该是意图之一。并非政府后面没有进一步政策支持房地产。不过希望行业也有些自知之明,主动配合一下,共同营造一个良好的气氛。如果价格始终不降,空置房子又多,这是政府再出台政策支持房地产,那么社会不满意见就会从开发商身上转到了政府。显然这是政府不希望看到的局面。目前几个全国性大开发商看到这种情况,理解政府意图正在主动降价。至于主动降多少,如何降政府是无法干预的。因为这是市场行为。

问:为什么没有形成整体行为?

答:这恐怕与房地产产业集中度低有关。中小开发商太多,自身楼盘本身就不多,卖完了,也没有事干了,因此不太着急。但是从1月份数据来看,大的开发商占有市场销售份额在去年提高一倍情况下,今年又有新的类似的提高。等此轮周期过后,中小开发商把存货卖掉后,行业集中度将快速地集中。

问:似乎现在政策也比较五花八门,议论最多就是买房解决户口政策。

答:多样性反映了房地产地域性的商品特征和相关政策大多属于地方政策范围。目前政策是否有效,其实取决于政府对现状信息的理解和认识,以及需要解决问题的目标是什么?所谓现状信息就是指,当地房地产基本数据呈现出来的问题是什么?全国共性的是交易量不足的问题,但是每个地方造成原因可能未必完全相同。每个地方存量房情况也不尽相同。现在还没有一个地方政府将全部掌握数据公布出来,比如未销售房屋套数、地区分布、平均面积等。数据是使问题清晰化,而目标确定,是使政策内容厘定关键。政府是打算让更多人(中低收入)住上房?还是解决目前存量空置的问题?目标选择就非常重要,因为措施可能是非常不同的。如果一地出台买房解决户口的问题,大家稍微想一想就知道,这个地区房屋存量现状是怎样的。如果开放提高为外资购买,就更容易想象了是什么情况了。不同的政策内容对应背景则是非常的不同。对政府最大挑战就是数据的完整清晰地公布。前些年部分政策偏颇使得一些数据出来后会很难堪。

问:目前各地成交量有所恢复。

答:北京还不太明显。上海、广州、深圳本周开始成交量有所放大。最为明显活跃地区是重庆和成都。我还坚持以往的观点,从成交量角度看,市场第一轮的调整已经结束,在不断出台的政策和降价促销作用下,进入以成交量逐步放大为特征反弹行情,估计时间上从第二季度开始,持续时间可能有两到三个季度。当然大的调整周期并没有完结,这个观点也没有改变。

问:经济适用房建设从建设部下发了200亿元,但是与之前规模似乎有比较大的距离,并且涉及地区大多为中西部?

答:这恐怕与之前准备情况和地方财力差别有关。另外财政资金到底能够支持到什么地步?关于经济适用房争论是否使得建设规模受到影响?都是一些不确定的因素。今年年份比较特殊,兑现经济适用房悬念并不大。但以后?恐怕变数比较多了。存量房屋、存量土地、在建房屋规模都比较大,结构又比较失衡,问题可谓重重。



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