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描述近期地产市场的观点差异较大

今天下午接受21世纪经济报道记者采访,就近期房地产市场情况进行交流,以下是内容的文字整理: 

问:近日有报道提到北京有89个楼盘是“零成交”,你如何看待这条信息?

答:关于有楼盘出现“零成交”这种现象并不意外。因为目前市场就是一个局部活跃市场,而非整体房地产市场的活跃。这是本轮反弹特征之一。比如商业地产、高档住宅市场就不活跃,甚至比较低迷。如何认识“零成交”或者说是什么因素造成“零成交”才是关键。首先,如果89个楼盘这个数据是正确的化,占北京在售楼盘比重并不大不到2%。其次,恐怕“零成交”原因也是单一的,可能各自也有其自身缘故。三、如果是用这个数字表明现在市场活跃是不真实的,显然是不恰当的。如果用这些案例是揭示市场中不活跃那部分原因是什么,还是知道参考的。

问:对于最近市场活跃有人认为是部分开发商雇人排队造成假象;也有观点认为市场成交存在相当部分假按揭。

答:这两种现象不能说百分之百地排除可能性存在,但是比例会是非常低,并且不会是主流。不可以偏盖全。雇人排队是开发商队伍中“沉渣”和“恶习”,虽然不可能完全杜绝,但是会越来越少,因为这样非常容易被揭露;假按揭案在2000年-2002年间有一定比例存在。现在如果出现只会个案,大多数情况下不会出现,因为目前银行监管比较严,制度上和人员上铤而走险空间都比较小。

问:业界对目前市场形势看法也不尽相同

答:这很正常,因为不同开发商由于自身产品不同、结构不同在、市场上表现不同,因此对市场现状和未来有着不同看法是非常自然的。并且目前活跃也只能定义为反弹,并非是新的一轮房地产周期开始。从第一季度规模排名全国前20名开发商销售情况来看,大多有30%-70%增长。面对这样局面不同的开发商有着不同感觉(或者没有感觉),说明开发商内部已经在分化。从宏观方面说就是住宅开发商比商业地产开发商日子好过,从细分说,就是拥有大量中小户型开发商日子比只有大户型高档住宅开发商日子好过。

问:如果说反弹的话能够持续多长时间?

答:两或三季度(2月份开始)。由于目前地产投资和开工率都处于比较低状态,那么地产目前活跃仅仅表现在销售方面,实际上是在做“去库存化”工作,更具体地是在做“去中小户型化”,当积压的中小户型房屋存量消耗差不多时,留下大量大户型产品,在经济适用房大量上市压力下,地产将出现第二轮调整。而大户型降价将是其主要特征。从2007年6月开始此轮房地产调整不会少于三年。当然期间也会出现反弹,目前就是这个阶段。

图1:北京住宅日成交情况

图2:上海住宅日成交情况



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