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有一种逻辑(三)穷人也要有房子住

美国住房与城市发展部成立于1965年,它是由成立于1934年大萧条时期联邦住房局等三家机构合并而成。它服务宗旨则是解决低收入阶层住房问题,目前扩大为老人、退伍军人和残疾人。美国土地尤其可开发或可以建设为住房土地,大多为私人所有,因此美国政府无法从土地角度去介入住房问题,因此从总统罗斯福那时,就意识到了政府只能从金融角度即财政资金给予公民的帮助,联邦住房局就是从按揭贷款担保给低收入者租房或买房(首套置业)起步的,后来在这之后为了加大金融支持的力度,四年之后成立房利美这个巨无霸。非常有趣的是在1970年又成立类似功能的房地美,有观点认为这是为了竞争,其实不然。无论是房利美还是房地美都是美国在一轮大的泡沫危机后为了灾后重建成立的面对公民住房服务的金融机构,因为只有这样机构才能对恢复市场秩序尤其住房金融市场秩序给予最大支持,因为其财政担保来自政府信誉。包括2008年金融危机后对两房处理也是如此,它不能被摧毁而是要强化,因为住房是所谓“美国梦”主要特征之一,必须看清楚其本质。这就是为什么美国是市场经济国家,还有这样一种商品即住房,还由政府来间接介入市场,其逻辑不是市场问题而是美国梦问题。

美国次贷危机看似发生在小布什期间,其实源头在老布什时对穷人住房计划,以及克林顿时代放松转按揭贷款限制,这都是从制度上引起次贷危机根源,并且次贷其中创造了各种金融手法,本质都是风险转移,并且是明知故犯的,但是为什么最后大家无法追究,因为从政府角度,一开始是为了穷人能够住上房,制定的系列政策,并且跨越了两党总统,政客们无法互相指责,检讨范围都是好心办坏事。但是风险方面必须分散,华尔街这个对美国经济影响最大利益集团,必然要为其服务,从而创造了系列金融工具,包括八九十年代诺贝尔经济奖也给了这方面专家。华尔街除了雷曼倒了,其他金融机构都还在,目前依然在玩着次贷变种。所以造成了美国社会特朗普上台民意基础。次贷危机爆发后,很多外国金融机构也是受害者,但是为什么只能忍气吞声,因为他们在很长一段时间都发了这方面美国人的财,过多抱怨意味着你要离开美国市场,显然是不可能的。因此无论美国政界还是金融界在次贷问题上都是点到为止。因为从根本上这是一个好事,即给穷人贷款置业,在分散风险方面玩的有点过分了。但是金融受害者大多也是富人,因此社会道德方面,还站得住脚。

能够进入美国政府担保住房贷款对象,一般根据各州的收入的中位数作为基础,低于这个收入80%的美国公民都可以申请住房补贴。住房补贴分租房补贴和购房(首次置业)补贴,租房补贴申请者只要拿出收入30%就行,超出的部分由政府买单。美国政府不能干涉房地产销售价格,但是可以根据通货膨胀指数,干预租房价格(针对房东),这种干预是不定期的,但是一般也会超过一年以上(两次相隔)。关于购房即首次置业金融支持则是,只要申请者月供能够支付,首付贷款由政府支付,因此穷人也可以住上新房。美国城市住房价格一般而言,除去纽约比较特殊外,大多数城市所谓市中心房价是低于近郊区那些富人区的,因此美国很多城市穷人是住在城内的,反而郊区见不到穷人。

美国住房政策和住房部门重点不是放在富人和中产阶级,而是直接服务于穷人,严格说也是一种平衡社会举措,也是一种兜底方式。当然这种方式也有一些天然问题,比如穷人收入低,改善通道狭窄,脱离阶层难度比较大,贷款坏账率高等等问题。但是其实整个社会是一种默认态度,即必须拿出在真金白金去支持那些穷人,社会才能稳定,这个单必须买。也许次贷手法很卑劣、也被华尔街一些不良之徒打劫和利用、但是大的道德层面政府和社会没有因此输掉和沦丧,美国住房和发展继续运转,两房也继续运转,甚至不客气地说,它们都带着一些结构些漏洞前进着。但是由于有穷人也要有房子住,居者有其屋这个逻辑在,那么就要坚持运行下去。

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