财新传媒
位置:博客 > 张寅 > 拆弹2019 | 厦门样本

拆弹2019 | 厦门样本

每轮房地产行情都有那么一个城市会成为整个市场风向标,它早于市场启动,也早于市场调整。在整个市场活跃时期中,又成为房价飙涨的城市,显得格外醒目和突出。温州在2011年之前具有这样的特征,它先于全国市场两年出现调整,并且在某些月份主要70个城市中,唯有它下跌。目前厦门也开始具有之前温州市场风向标的功能(见图1)。虽然目前全国70大城市房价指数无论是同比还是环比都还在上涨之中,我们相信,6个月后,厦门房市的隐喻会给出清晰的全国市场调整答案。

图1:厦门、温州、全国新建住房价格指数变化趋势

              数据来源:国家统计局

 

我们看一下厦门的一组图表,从中它会给出怎样的暗示(图2和图3),近十多年厦门住宅的价格持续波浪式上涨行情,并且近两年呈现加速上涨的态势,但是从2013年开始每年成交住宅套数则出现与价格上涨背离的逐级下台阶走势,但是成交面积的高点和成交金额高点则分别出现在一年后和两年后,说明随着价格的上涨,购买了群体数量在下降,基本是靠改善性和投资性(含投机性)需求推动的,显然是不可持续的,终究市场需要必要调整。

图2:厦门住宅成交套数和住宅价格变化情况

               数据来源:根据厦门统计局整理 

 

 

图3:厦门住宅成交面积和住宅成交金额变化趋势

              数据来源:根据厦门统计局整理

厦门基本条件在全国城市中属于优良之列,人口出生率、人口自然增长率(图4)可以说让中国所有城市羡慕;户籍人口增长和常驻人口增长(见图4)即使在经济增速下降一个台阶后仍然呈现积极态势。自然环境和区位优势到了自不必多谈的地步。但是从2013年开始户口居民人均房贷、住宅价格快速增长与居民储蓄增长形成了背离(见图5),这种以拆迁激发快速需求释放、政府与居民高负债房地产模式显然不可持续,而本地其他优势都属于中长期因素,对于短期市场没有直接帮助,并且再好条件也有被投资过度透支的问题。厦门有如此傲人条件的市场,都面临着一轮调整周期到来,其他城市房市的调整完全是可预期的。

图4:厦门人口出生率、自然增长率

                  数据来源:厦门统计局

图5:厦门居民平均房贷、储蓄增长率、住宅平均价格增长率

                数据来源:厦门统计局 

推荐 11