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警惕房地产调控的飞镖效应

报告执笔:北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员 张寅

从2009年12月份开始,政府推出一系列对房地产调控的政策,经过近两个月实践房地产市场出现了一些什么样的变化?调控政策效果又如何?有关媒体报道房地产市场,大多表述为成交量环比大幅下降,市场出现了明显观望情绪。但是关于同比数据则很少涉及,而房价的问题更是没有什么文字给予描述。环比数据固然重要,但是如果考虑了2009年底优惠政策“到期效应”因素,那么环比数据来表明调控效果意义并不大。恐怕同比数据情况则更有实际意义和参考价值。

我们对比了五年来北京元月住宅一手房成交(见图1),即使排除了春节因素,2010年元月成交情况也并非是历年来最低数值,而两年来二手房成交(见图2)情况,2010年的数据还超过了有优惠政策2009年成交情况。数据表明作为一线市场北京状况并非可以简单用低迷来描述。至于北京普遍推出的新楼盘价格高于同期30%情况,更是说明房价还没有向下松动任何迹象,反而沿着去年惯性继续向上运行。另外,近期大型地产企业相继公布元月各自销售情况(见图3),虽然有项目结转因素存在,但是数据亮丽根本看不出政策调控政策对它们销售有任何负面的影响。

而民间投资地产热情,似乎被突如其来海南梦想般的规划所完全吸引,投机资金集中在这个梦想之地尽情地宣泄。根本无法想象到在充满调控风声房地产调控之下全国,居然有这样一块“有恃无恐”的飞地。如此状况非常值得政策制订者在推出政策时机上进行必要反思。

与前几次调控政策相比,土地的措施和落实出现与以往最不同态势。地王落马和上马虽然变化莫测,但是政策落实严肃性和执行力有了很大改观。如果继续下去不是半途而废,土地市场必会降温重归理性。目前土地市场最为不确定性的是,改善性住房供给虽然有规划,但是还没有明确时间表和示例,反观元月和二月初各地区市场化的部分土地供给依然没有停,并且一次性拍卖土地规模则越来越大,各地区对土地财政深刻

信贷的严厉政策,目前对房地产市场影响似乎并没有预期的那么大,反而资本市场受到伤害更为直接。如果这样情况继续恶化下去,与此同时上半年再出现超过预期的通货膨胀,以及人民币汇率波动,失去财富效应资本市场资金将不可避免地可能流到房地产市场,让已经库存不足商品房供应变得更加紧张,调控一线城市房价愿望也将不可实现,从而使得房地产市场更加一发不可收拾。

图1:2006年-2010年北京元月一手房住宅日成交情况

图2:2009年-2010年北京元月二手房住宅日成交情况

图3:部分地产企业元月销售增长情况



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