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海南PK迪拜

房地产有无泡沫主要看价格是否在一段时间内持续以两位数速度增长,以及购房行为投资性需求是否做为主导。如果用这个标准来衡量当下的海南房地产市场无疑出现了新的一轮房地产泡沫。也许从时间层面上看目前还属于泡沫第一阶段,即使本年出现一些调整也未必是此轮的终结。

海南房地产新的投资热潮完全可以与刚刚过去的迪拜房地产危机PK。观察今年以来海南房地产价格启动态势与迪拜两年前情况非常相似(见图1和图2)。因此要格外注意未来海南房地产运行的态势,以及爆发债务危机的触发点所在。

  首先海南与迪拜都是以旅游地产作为发展的方向。其次豪华基础设施作为建设重点。吸引资金方式迪拜以主权担保国有公司向外部借贷方式融资,然后大规模基本建设。而海南可能是以土地市场化的方式进行融资。因为迪拜资源是在石油,而海南资源是在土地。迪拜弱点是在没有庞大经济体和人口资源在周边做为支撑,而海南有广大中国内地作为腹地给予支持。海南弱点是没有强大自身财政做为发展基础。要么靠高地价经营模式融资;要么就是类似迪拜模式进行融资。如果用前者,那么海南地方债务有限,但给淘金者带来未来风险非常大。如果是后者,那么就会出现类似目前迪拜债务情况,政府压力将是非常大,但投资者机会则比较大。迪拜属于第一次投资热潮建设到目前规模,而海南在上个世纪就曾经出现过投资热潮,如果目前再进行属于第二次性质。汲取过往经验和教训方面将非常有利。

年初我们看到海南情况给人疯狂感觉,似乎与迪拜高潮的时候没有两样。但是更疯狂情况也许还在后头,那是因为目前海南超级异动,还仅仅国际旅游岛规划出台所引起的,如果未来进行实施阶段,必然导致新的一轮投资热潮出现。现在完全可以看作是热身。虽然房地产价格出现了飚升,但是海南地方政府目前风险并不大,那是因为并没有向上次海南地产泡沫涌入资金完全是以国有银行信贷资金,目前进入资金大多是民间个人的资金,而且是以购买房产为主,上次主要是炒卖地皮。预计机构性资金无论是国营的,还是民营的,真正大规模进入海南恐怕只有到了国际旅游岛规划开始实施,并且土地市场开始运转时才能清晰见到。

短期购买海南房地产的投资者,恐怕大多并非指望能够通过出租房屋获利,而是希望取得房屋价格本身升值转移所有权获利的。但是由于目前房价增长速度过快,市场接下来出现动荡使得激进购房者被套将再所难免。上个世纪在海南房地产最热时候买入投资者,事过十余年在去年底才得以全面的解套,但愿近期追高买入海南房地产投资者不需要像上次一样等待如此之长时间。

  1:全国 海口 三亚房地产价格指数增长比较

20056-20102月)



  2:迪拜公寓、别墅、TownHouse 价格指数增长比较

2007-2009年)  





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