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2013年展望(2): 房地产市场开启大分化

分化元年

 

预计2013年房地产市场将首次出现自1998年房改以来大分化的市场局面,即区域之间市场表现分化、房企之间发展和业绩分化、同一城市内部不同区域价值的分化。全国不在出现齐涨齐跌局面,个性化、区域化、价值差异化将更加明显。持续两年焦点热度极高的商业地产将再次转向住宅市场。在2012年议论较多的市场成交量的问题将在2013年再次转向市场价格这个敏感的问题。部分省会城市二手房价格和成交量有望更加接近新房情况,城中心的二手房投资价值将突显出来。

 

小心意外

 

接近2012年年底房地产从业人员越来越多地对2013年市场做着美好憧憬:新一届的政治局常委里有“地产内行”;明年政府换届后限购政策可能取消;城镇化(放开四五线城市户籍)是下届经济增长的主打牌,房地产必然在其中扮演主要角色。相比其他投资市场表现,房地产保值增值(股市、汇市、黄金和债券)更加具有明显看得见的优势。加上人民币升值周期延续,经济滞涨期房地产投资安全性,因此近期市场对未来利好预期出现了“幻觉”和“抢跑”现象:多地再次集中出现的地王光景和一线城市成交量大幅放大就是典型特征。

 

市场真的一点利空没有吗?经济下滑已经使得房地产租金(写字楼和个人租赁)见顶回落了数月;房贷利率虽然有两次利率下调,但是依然是在历史高位区域,相当多房企依然是靠高利贷为生;征地补偿价格面临新的一轮增长;超过80%城镇房地产库存处于历史高位(只有少数一线城市库存量比较低);上一轮地产泡沫经典地区温州、鄂尔多斯、北京通州仍然没有丝毫被其他地区的复苏所感染的迹象;创纪录投资规模的经济适用房经过三年建设,即使排除虚假的成分,到了2013年也将会有相当的规模投放市场;新的一届政府上台是首先愿意取消限购政策,来换取市场民意?还是主动大规模投放在手中经济适用房取得社会民意?答案是显而易见的、不言自明的。既然2012年房地产市场的表现出了大多数人预期和判断,由此对于2013年看法恐怕“小心意外”对房地产市场不会有错。


 



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