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政策短期化的困局

房地产调控政策今年以来是最引人注目、最引人议论的焦点。之所以如此,是因为不同社会利益阶层对其预期不同,以及希望的结果之间差异。更为让人们担心就是政策变化莫测,以及可持续性。关于房地产方面税收政策信息论方面混乱,以及有关部门暧昧,不明不白,使得调控诚意变得格外模糊,社会舆论形成一种“猜测”之风,任何观点对立一方似乎都能用自己选取所谓“市场数据”来证明自己正确,但是各自又非常不满意现在市场真正呈现出“市场现状”。造成目前房地产政策引起社会情绪困局,以及市场态势无常,实际上这是政策“短期化”倾向造成社会不确定性的反应。

地产调控政策很多,发布频率很强。但是内容上涉及中长期问题则没有。比如作为住宅成本土地供应和价格,就没有什么本质变化。此次政策更多是一种“需求”的控制与管理,而供应问题仍然没有解决。另外对于房价控制最有效利率手段还迟迟不愿意出手。一般而言政策对于市场“需求”的管理都是短期化的政策,虽然可能力度非常大,对市场需求有“急冻”的效果,但是后遗症也非常大。以至让政策制订者也担心其“成本”,由此让社会舆论容易猜测其执行的连续性。其中社会舆论经常把近年来历次政策调控反复经验,来评价和审视此次调控时间周期的长短。由于房地产政策和市场已经是当今一个社会主要话题之一,实际上已经形成独立氛围可以反复讨论“言论场”。

目前政策制订者也面临非常大的困局。首先是政府的权威性必须体现,如果政策没有效果,那么权威性就要受到挑战。因此“万箭起发”是最好的方式。政策密度让人目不暇接。市场只能“硬消化”。其次政策内容还必须考虑大的平衡性,力度上要留有余地,给后续变化预留空间,因此政策措辞谨慎。三是政策预期与实际状况的落差。这种落差表现在两个方面:一个执行政策所要达到预期与实际的不一致;另一个是对未来预期没有把握性,使得政策只能走一步看一步。造成背后原因是国家级经济预测薄弱和缺乏,无法让领导层信赖和从容地应付目前经济形势。使得政策不得不短期化,有利于政策及时的“微调”。加上外部世界经济动荡和国内各类突发事件干扰,因此政策战术性为多,战略性少的缘故,给人以“患得患失”印象。

由于政策出台具有“习惯性”程序与招事,政策与市场的博弈就会变得简单,而非复杂。因为一方看清楚了对方底牌和软肋,只要照顾到对方关切和基本需求,给足面子,用时间等待另一方沉不气,一切都会“照旧”。由于政策制订过程“透明性”不足,因此容易引来舆论上各种传闻“满天飞”。政策内容通过媒体“事先”披露,来试探公众反应当然可以作为一种手段来使用,特别是目前网络时代,非常便利和直接。但是依然表现出政策“短期化”“投鼠忌器”特征和心态。因为房地产问题不是类似自然灾害那样属于突发事件,完全有时间考虑一下中长发展,总结以往房地产市场经验和教训,广泛听取社会各方面意见。

政策与市场博弈应该建立新的游戏规则。并且是政府、利益团体、民众都可以平等参加,维护各自利益和权益。目前各类房地产问题和矛盾,纠其根本原因,就是各方处在不对称、不平等权利之中,只有改善这种情况才能和谐,目标一直地发展房地产市场,让各方各有所得。

1 :北京期房日成交情况
(2009年9月-2010年6月)
 

2 :北京二手房 2009 年与 2010 年同期日成交情况



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