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地产观察之土地膜拜(4)

地王一个时代的缩影

 

地王现象始于2003年,真正引起舆论的关注是从2006年开始的,到了2010年初地王现象中,又出现国企在土地拍卖市场争抢地王情形。2007年和2010年分别出现了各地土地拍卖纪录不断地被刷新的情形。地王现象舆论讨论在2010年达到了一个前所未有的高潮。以至于到了2010年年底,国土资源部发出控制地王出现的指示要求,随着房地产调控深入进入,在2011年地王问题不在是一个普遍关心的话题。但是在过去的2013年,出现了一个创历史纪录数字,一年当中各地出现了68个总价或单价地王。估计未来若干年内这个记录也不会被轻易打破,如果目前房地产市场的调整是一个至少中期趋势的话,那么2013年疯狂涌现的地王现象,可以归纳为中国特色房地产市场“见顶”信号。

 

所谓地王就是在一个城市的房地产土地拍卖中获得总价和单价,在一段时间内最高中标者。一般通俗地对这样土地中标者(一般为开发商)的称呼。地王现象并非总是出现,地王不断地出现,土地拍卖的价格记录不断地升高,都是在一个特定房地产市场阶段出现的。中标者高于政府标出拍卖底价拿地,意味着它对未来房价和土地升值信心。当然我们也不排除,在中国这个特殊市场上,也会出现因为某种特殊原因非市场化地王的情况。某些地方政府为了把当地土地价格太高,让有关系开发商故意出比较高价格,企图让其他跟进者以更高价格来夺标。虽然这种现象并不普遍,但是在实际房地产拍卖过程中确实出现过。并且还是最终弄巧成拙了,因为没有其他开发商上当,地方政府的托(开发商)自己吞下了自己举起高价苦果。目前已经出现的大多数地王,还是真正的地王,并非都是乌龙地王。地王现象的层出不穷的出,也是房地产泡沫达到一定地步,市场进入一个比较疯狂和非理性的阶段体现。甚至有的土地拍卖价格,超过了土地所在位置的周边的正在销售楼盘的价格,即出现“面粉比面包”贵的奇特现象。在北京、上海都曾发生过这样离奇有不奇的房地产现象。

  

  出现地王原因有很多,有我们以上提到政府的原因。另外市场原因也是造成地王不断地出现的背景。因为在土地拍卖数量是由政府控制,土地资源稀缺性就更容易被人为地突出和强化,土地价格必然人为地走上升通道,这样地方土地收入才能不断地升高。饥饿式土地供给方式造成了,开发商早拿到地比晚拿到地从机会上说,还是盈利方面说都是占有先机的意识,因此只要现在能够拿到地,就等于拿到了利润。目前像一线城市北京、上海这样土地不败意识依然很浓。其二开发商根据过往经验,地方政府在土地交款问题上不会太认真,在开发商出现资金链的问题上大多会让其过关。拍卖土地付款问题上,在执行层面上总是时松时宽的,到期未开发土地被收回情形并不普遍,开发商大多坚信,只要与地方政府的领导搞好关系,那么在土地拍卖交付的问题上,地方政府不会与开发商过不去。2008年很多不能及时缴纳土地款得开发商,都没有被地方政府所逼债,因此这些所谓历史经验,使得后来在2009年和2010年开发商在土地拍卖的问题上,胆子变得越来越大。其三在2009年和2010年资金泛滥的同时,通货膨胀不断地升温,那么作为开发商特别是那些国有企业开发商,手中有大量廉价成本资金,加上大型国有企业都有年度利润考核目标,这些目标并没有说你必须是总主业中来,因此在这两年中大量国有大型企业都相继大规模投资房地产。因为握有低成本资金,并且资金数量也可观,因此在房地产市场拍卖中,这些大型国企房地产企业表现得横冲直闯、霸气十足。俨然成为一道刺眼风景线。

 

在香港和日本房地产泡沫时期也曾出现过这样地王不断涌现景象。根据他们历史经验和教训。往往出现这样景象时,房地产市场泡沫进入高潮阶段,也意味着离泡沫破灭很近了。出现一个地王并不可怕,而是一段时期不断地出现地王才是值得警惕的;一地出现地王也不可怕,而是全国各地到处都出现地王才是可怕的。2006年至2007年是第一轮地王潮,2009年下半年至2010年上半年是第二轮地王潮,2013年则是第三轮地王潮,凡事事不过三。从历年总价地王情况来看,2013年虽然出现历史上最多数量上地王,但是总价地王的金额仍然没有打破2009年纪录(见图1)。单价地王也有类似情形(见图2)。它似乎告诉我们,2010年可能已经是房地产市场用4万亿投资鼓噪出来的一个市场顶部,而2013年房地产火爆也许是一个最后冲刺。因为2010年市场是一个全面上涨市场,而2013年的市场则是一个分化的市场,只有一线城市在做最后价格摸高动作。2006年至2007年的房地产市场上涨比较实,它是多年改革和进入世贸红利体现和释放,而2009年至2010年房地产市场是靠强烈刺激用廉价的借贷资金推上去的,到了2013年则是靠土地市场价格暴涨诱导上去的,这样市场到了2014年显然是无法维系的。因为房地产市场被多次过分刺激后出现虚脱了症状。

 

地王危害也是显而易见的,从市场角度来看,它对于未来该地的房地产价格有着潜在的推动作用。不断地出现地王也就意味着变得了房地产市场就会变成一个资金或者是金融游戏的市场,使得越来越多的房地产从业者参与其中难度较大,中小房地产商的生存空间被大幅挤压。目前中国这样情况已经出现。大型房地产企业市场垄断的可能性就越来越大。地王不断地出现还让开发商变得越来越浮躁,强化不良经营意识和战略选择,而让产品和服务变得无关重要。使得房地产商变得了纯粹的土地开发商或者土地的金融大鳄。让开发商经营门槛变低,资金门槛变高,金融化好和资本化更强的,服务更弱化状态,地王显然是对行业和市场都是有着极大伤害。

 

由于土地财政还没有根本被废除,土地收入仍然是地方政府的主要来源。因此一时一地控制地王出现,甚至改变所谓拍卖制度中“价高者”得,改成评标价格,也无法根本改变地王可能出现的结果。只不过地王出现的比较隐形而已。总价地王可能变得少些,但是单价地王则是很难避免。因为土地价格仍然在总体上升。

 

地王现象从社会角度来看,也是这个时代一个缩影。地王形象有时会让你想起,这个时代一些典型特征:骄傲的做派、浮躁的心态、无止境的欲望和目标的功利化。在这个历史上屡经沧桑的土地上,国家体制、企业和个人都在为自己的身份认定,极力用夸张的自身行为展示或证明给外界看,我们是怎样一个“与众不同”成功者形象。刻意出来的辉煌下面一定是丑陋一片;极力上头条的渴望无法掩饰不自信内心。当第一次有人说你是全球地王时候,反而我们怯懦了,开始怀疑这一切是不是真的。王的强大之处一定是在心里,内在的实力上,而不在表面上。它让人震撼和折服之处取决于,其拥有的道德力量和经济实力完美结合。

 

图1:历年总价地王情况

 

                                        数据来源:根据公共媒体报道整理

 

 

图2:近年年度单价地王情况

 

 

                                      数据来源:根据公共媒体报道整理
 



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