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地产观察之土地膜拜(8)

70年产权是最大的黑色幽默

 

1949年以后中国土地制度经过了多次变革。早期均贫富激进政策,使得在农村的土地和房屋,完全采取政府分配给之前没有土地农民所有,试图解决之前的大量中国农民是雇农局面,进行了强制性的农村财富重新分配。由于土地政策属于一刀切方式进行,而不是不同地区,采取不同方式进行,出现的矛盾也都采取敌我方式对待,土地变革变成了腥风血雨式革命。其实之前土地不同地区有着完全不同的实际情况。并且全国无主的耕地,其实数量比有主耕地还多,尤其东北地区、西北地区。完全可以把这些土地分配给没有土地农民。即使有主土地,也可以采取很多国家和地区采取过的土地变革时赎买政策,用经济手段解决政治问题方式进行,而不是采取暴力方式处理。建国之前被分配后的土地,还是可以互相交换,但是大多数情况没有交易可能,这是因为分到土地雇农,还没有机会离开土地进入城市,反而随着国内战争结束,大量军人回到了农村。另外当时绝大多数农民没有现金,无法支付购买土地费用。而早期的地主在政治上已经没有了地位,经济上也没有了实力,因此他们也无法或敢于做出新的购买土地行为。

 

到了上个世纪50年代中期的土地再次变革,政策上更加激进和极端,全面模仿苏联集体农庄概念,中国开始了没有自己土地经营和管理的特色时代。土地开始了大规模集体化和国有化的革命。消灭私有化的宗旨把曾经分配给雇农的土地和地契全部收向集体和国家。土地历史上第一次在中国出现了是全部国家所有的局面。此时土地转移和交易,无论是理论上,还是实际上都已经不可能了。再次失去土地所有权的农民,一部分随着工业大跃进的到来,进入城市去做工人。后来由于乌托邦式大跃进最终的溃败,经济萎缩和调整到来,进入城市的当工人农民大部分又回到了农村,但是此时农业生产体系已经混乱和无序,粮食产量急剧下降,又加上自然灾害,因此出现了口粮极大不平衡状态,出现了饥饿现象。此时为了社会安定,阻止人口流动,新的户口和介绍信制度应运而生。从此土地的活力和人的活力被大大压制。所以到了若干年后的文化大革命,容许“大串联”政策能够使得那么多人在全国各地疯狂地到处行走和发泄,显然与之前压抑政策有关。也间接证明了文革之前的中国社会不是一个和谐社会,否则人不可能一下变成那个样子。土地没有活力就没有足够粮食供给,人没有活力必然造成社会呆滞。人性长期被压抑,一旦出现无政府环境,必然恶性大爆发。

 

改革开放后,中国首先就是解决了农村改革土地问题,采取给农民承包土地、包产到户的政策。土地活力和农村人活力一下子就迸发出来了。但是这次与建国之初那次土地向广大农民分配还是有着很大不同,一个是只给了承包权,没有给所有权,即一个是给了协议,一个是给了地契。但是由于土地所有权不在农民手里,因此即使到了今天农村房产证也没有全面颁发和落实。而且一旦农业生产出现问题或者农产品出现波动时,政府总是要不得不站出来,说土地承包责任制是不会变的,如果土地本身所有权是在农民手里,这一切都会变成另外一个样子。

 

城市内土地在建国后,旧时代企业所属资产中的土地,在企业资产被国有化的过程中,自然而然地归属权变成了国有。而城市中原有的私人住房变成国有单位或街道所有。1998年开始进行了城市房地产市场化改革,即取消福利分房制度,取而代之是房屋货币化。但是对土地所有权的问题,依然没有什么改变。只是对房屋居住权做了70年产权划定。关于土地所有权问题上,也展开了多次的讨论,但是在国家公有制的体制下,土地归属权的问题,很难有比较大的突破。因此房地产的市场化的改革一开始,就是采取回避意识形态和国家体制方面所涉及的土地的法律问题。房屋产权私有化的时间界定,也是采取了一个渐进的措施。因为如果没有产权改革,那么房屋市场化就不能进行。但是如果改革力度太大,特别是在房屋之下的土地,那么房地产市场化改革起步就非常困难或无法进行。因此房地产市场化的改革,没有直接从土地开始,而是从土地之上的房屋居住权开始。

 

目前对于房屋70年的产权的问题上,也有非常多争论,有的说目前就应该明确房屋所有权,不是70年而是永远;有的观点认为到了70年的时候,自然政府就会解决这个所有权的问题。因为那时所有房屋和所有的人都会面临这个问题,因此必然就会解决。还有观点认为,70年产权的提出也是回避当前一些无法解决的问题,才是让后代解决的方式来进行,逻辑是“后代一定比我们现在聪明,能够找到解决这个棘手的问题方式”。改革就是要先摸着石头过河再说,少争论、多行动。其实所有争论都是担心房屋居住权到期时,政府将有权将所有权收回的问题。按照中国现行法律,当土地使用权70年到期时,使用者要重新向国土部门提出申请,重新进入土地出让程序,交足土地出让金,方可继续使用。如果不申请,没有进入出让程序,没有按照出让程序交足出让金。按照法律,理论上国土部门是可以收走住宅和土地的。

 

   70年产权提出看似很智慧,其实是一个把问题交给未来,逃避历史责任做法。这个国家当多数人以购买方式仅仅拥有居住权房屋,并且并不拥有这块房屋之下土地所有权的时候,其实是一个挺悲哀状况,就是所有这个国家内部的人没有一个人拥有整个国家一丝一毫土地,土地主人完全是一个被“意识形态”绑架而虚拟化所谓国家的概念,这个国家概念不是离这里每个人情感上更近了,而是更远了。似乎只有被虚拟化国家是一个长久固定的,公民都是有期限临时的。假设如果在居住权到期那天,恰逢一个公民刚刚为了国家舍生忘死、浴血奋战归来,他得到通知则是他的居住权已经到期,他需要再交钱才能继续拥有居住权的时候,他会作何感想?这显然是一个让人心冷的黑色幽默故事。70年产权的概念,它是让人们不是在亲近和信任这个国家,而是在疏远和猜疑。也不是想真正地让这里公民成为名副其实的国家一份子,而是让公民把国家当成一个需要支付费用旅店。70年产权政策应该尽快地变成永久产权政策,这是一个国家清晰地告诉它的公民,改革不会走回头路最好信心保障。也是鼓励爱国主义发扬光大一份国家世纪大礼。

 



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