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地产观察之土地膜拜(9)

容积率的黑与白

 

开发商在土地购置时,该土地除了规定了建设用途,比如商业服务或住宅,还规定其容积率。容积率是一般是指在购置土地之上可以建设的最大建筑面积。一般而言高层建筑容积率就高,别墅就低,普通住宅适中。商业服务建筑容积率都比较高,特别是位于商业中心区(CBD)地块,土地价格奇高,因此不得不建设超高层建筑提高土地使用效率。由于容积率比较大,因此相对而言这些区间,空间环境比较紧,绿地面积较少。

 

从商业本身角度而言,开发商希望容积率大,这样可以建设更多面积房子,使得土地成本在工程造价比例相对降低,如果此时整个市场处于价格上升阶段,容积率就是一个开发商十分关注一个重要指标。任何容积率变化所能够带来盈利变化是非常明显的。但是现实情况时,部分开发商总是希望变更容积率,如同有时希望改变土地用途一样,向对自己有利的方向发展。一个是与政府沟通去得到容积率宽容(即改变之前协议),另一个是将应该建设公用配套服务设施减少,尤其绿地面积属于经常引起消费者争议和投诉的方面。

 

每块地拍卖土地的容积率与建设用途一样是由地方政府决定的。其决定作出依据与城市规划直接相关。并且在土地拍卖之前公告中明确写出来。但是在执行过程中,尤其土地拍卖过了一段时间后,社会和舆论关注度降低时,在城市内部规划发生变化,尤其来自地方政府领导更替情况出现时,土地用途的变更和容积率变化是非常容易发生的。

 

根据媒体公开报道,截至20091231日,除西藏外,全国30个省(区、市)共自查房地产项目73139(用地面积447557公顷),其中存在变更规划、调整容积率项目8235个,占自查项目总数的11.26%;发现违规变更规划、调整容积率项目1988(用地面积5474公顷),占自查项目总数的2.72%,占变更规划、调整容积率项目数的24.14%;通过自查自纠共补交土地出让金等124.06亿元,罚款6.51亿元,撤销规划许可57项。各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构共受理群众举报888件,查实241件,给予党政纪处分178人,其中县处级干部45人,地厅级干部9人;移送司法机关69人,其中县处级干部19人,地厅级干部3人。从各地案件查办情况看,以下四类问题比较突出:一是公职人员利用规划审批权,搞权钱交易,索贿受贿;二是地方政府和城乡规划主管部门从地方、部门利益出发,违反法定权限和程序,擅自批准变更规划、调整容积率,随意减免土地出让金及配套规费;三是房地产开发商未经批准,擅自违反规划许可进行开发建设,政府主管部门失职渎职,监管不力甚至放弃监管;四是房地产开发商利用伪造公文、私刻公章等不法手段,骗取变更规划、调整容积率的规划许可。

 

土地财政和土地拍卖制度内地是从香港引进的,但是唯独香港以节省土地建设高层建筑为主容积率指标,内地大多没有采用,尤其在住宅方面。因此就出现了一个悖论,内地城市土地到底是过剩还是紧缺问题。

 

城市建筑与城市布局中的,房屋与绿地的比例,应该呈现给城市是一种什么节奏,即有呼吸感。内地住宅建设,大多采取“院落文化”方式,绿地也喜欢在院落里。这是与其他国家所非常不同的。其他国家更多是采取城市公共绿地、街心花园、城市森林、运动场方式,而不是以小区或院落方式。种树绿化也不是采取面面俱到、见缝插针式 ,而是集中的方式(包括树种选择)。这样是讲究整个城市的节奏,而不是强调一个个小的单元节奏。这样好处是绿化效率好,单位面积大。院落文化严格说还是属于农业文明,即自给自足(小而全)、自我安全(围墙),与现代城市文明格格不入。

 

另一个特征是无论你到内地什么城市,都有让你为之惊叹的宽敞如北京长安街一样主干道(膜拜心理),路两旁建筑明显有一种隔离感,有时房地产价格也非常悬殊。这是在其他国家所较少见到情况。即使这样如此宽的街道,也在越来越多的城市出现了交通拥堵现象,其实这是道路两个失调造成的,一个是主干道与支道宽度不协调所致;另一个是城市内部道路(或街道)数量不足造成的,所谓的建了风光主干道,忽略应该更多地维护和建设好更多小马路的重要性。其实本质是反应一个土地使用效率(容积率)和城市观念的问题。目前很多“好大喜功”意识与做法,则是和现代城市文明和建设是非常抵触的。“好大喜功”是不讲究效率的,更多强调表面文章,为政府面子服务。忽视细节、忽视管网(地上和地下),而现代城市建设是讲究效率的,提倡城市居住的舒适度。一个城市吸引力不是在你是否有全世界最宽的道路,而是在这个城市是不是有一种宜居的舒适感。容积率是一个简单的指标,不应该有那么多背后的故事。它的可黑可白,掌握它的命运的人是一个关键。



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