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地产观察之货币盛宴(2)

  美元迷思

 

在全球化的今天,一国的货币盛宴从来都是国际化的。国际货币身影可以说处处可见,尤其作为当今世界头号货币的美元,以各种面目和方式进入并参与一国的货币盛宴。国际货币在特殊时段即一国投资或经济高峰期经常被称之为海外热钱,可以直接参与一国资本或者资产市场投资,可以间接通过信贷方式拆借给一国的本土机构。如果恰逢一国正在处于房地产投资的高峰,那么这些国际货币必然流向房地产市场和房地产企业。从近10年外商直接投资中国房地产市场情况来看(见图1),除了2005年-2006年之间与中国房地产市场调控向背,干扰了当时的房地产信贷的紧缩以外,之后与中国市场的波动基本是同步的。中国开放外商投资中国房地产始于上个世纪90年代,到了今天外商投资房地产企业在中国住宅市场的份额依然没有超过1%。外商房地产企业或者海外资金大多表现领域为商业地产(写字楼、公寓)、旅游地产(酒店)和高档别墅方面。要说它们有些对中国房地产市场有所影响的话就是在以上几个方面,并不是在中国普通大众住宅房地产市场。2008年次贷金融危机以后,海外资金介入中国房地产投资大多以美元高利贷或美元高息债券或明或暗方式,提供于内资性质的中国房地产企业资金需求。一旦国内房地产出现问题时,有关海外资金操纵了中国房地产市场言论就会出现,这是典型一种民粹主义的表现,转移了真正问题的焦点所在。其中部分分析者简单套用亚洲金融危机时,有关泰国房地产市场泡沫时期海外资金(对冲基金)扮演角色,演绎于中国房地产市场。民粹主义和民族主义的谎言有时造成伤害更加致命、更加积重难返。因为它的根本目的不是在解决问题,而是在推卸问题的责任。并且用一种精神与道德不可怀疑推向极致方式麻醉所有人。

 

新中国成立以来中国政府对美国政府态度几经反复,以后也会如此。但是作为外汇(或者外汇储备)的美元态度则是变化不大。在那些被外部世界封锁时期,中国政府总是想方设法通过香港等地出口货品获取国家需要外汇(其实更多是美元),那时外汇处于非常珍贵而又稀缺状况。它帮助了新中国许多急需海外物品采购。由此美元外汇在老一代共和国领导对于国家重要性在他们心底深处占有很高地位,甚至影响以后几代领导人对外汇和外汇储备认识,尤其将其上升到了国家安全的位置(几乎与粮食安全地位等同)。无论是改革开放之前还是改革开放之后,为了增加国家外汇储备以优先优惠的出口贸易导向政策总是在所有经济政策之上,甚至超过了固定资产投资政策。包括这次稳增长措施第一步就是有关出口商品优惠相关政策出台。虽然中国在若干年前已经超过了日本成为外汇储备全球第一,即使国内外专家学者认为中国外汇储备过多,足以应付中国所有经济安全性要求,并且少数政府官员在一些非正式场合也有此言论,但是作为正式的减少外汇储备的政策的相关会议从未有过。因此看不到主观上改变外汇超常规增长趋势任何迹象,以往意识和政策将继续惯性运行,庞大外汇储备结果仍然作为巨大的政绩成就和良好经济经验存在。外汇储备靠得住思想可谓历史悠久根深蒂固,也是对美元迷思内心潜意识的具体体现。因为事实上外汇储备增长在美元作为第一世界货币今天,其实就是美元储备的增长。根据美联储公开数据,中国购买美国国债和其他债券在改革开放之前就开始了,而大规模购买则是2004年以后的事情(与外汇储备增长同步)。中国未来外汇储备增长减少甚至下降,只能存在于整体环境变化后的被动性可能性,主动性的可能性基本可以排除。

 

中国外汇储备快速增长得益于中国对外开放政策中最为重要的出口政策。中国加入世界贸易组织后,这种鼓励出口政策区别于之前仅仅鼓励内资国企传统进出口公司,而是重点放在了外贸体制改革上,即鼓励民营企业直接出口和外商直接投资企业的出口。表明这种直接成果的是中国外汇储备和金融机构外汇占款进入了飞速增长期(见图2和图3)。2011年与2012年外汇储备与外汇占款下降与房地产市场温和回调紧密吻合,2013年外汇储备和外汇占款再次放量上升,恰恰房地产市场在2013年也是火爆异常地王频现。但是外汇储备以即时汇率换算成人民币数额与金融机构外汇占款人民币数额之间总是存在巨大负差额,这种负差额在2014年3月底已经达到了50961.05人民币亿元,令人深思使人遐想。进入世界贸易组织的红利很快地在以出口为主要经济增长点的长三角和珠三角反映了出来,大量经常账户贸易顺差进入了这些地区,也造成了隐形的美元区。由于长期外汇换汇政策存在,结汇和投资的美元变成了汹涌的人民币,财富由此急剧增加,购买力增长突飞猛进。尤其浙江最为典型。

 

首先浙江民营经济发达,出口龙头企业完全是内资民营企业,有别于其他省份。并且是大量中小型出口企业,造就了大量财富个人(百万富翁数量最大)。其次浙江的贸易顺差占全国贸易顺差62%(2013年)。成为最大贸易美元资金吸收地。三是浙江人口虽然占全国仅有4.06%,但是个人居民存款余额所占比例确达到了6.36%(2013年)。由于这种独特情况的存在,其中浙江杭州房地产价格市场鹤立鸡群,温州房地产投资市场集团效应才表现的淋漓尽致。浙江房地产市场与出口贸易兴衰直接相关(见图4),只有在2009年是个例外,因为当年国内宏观政策因素成为唯一一次主导。浙江以出口贸易转型并非容易,甚至把杭州作为总部阿里巴巴这样新型企业存在,也没有实质性地帮助浙江经济的转型,也许阿里巴巴相当多的业务也是属于传统出口贸易商品,只有阿里巴巴业务内容完全区别于浙江传统商业经营产品内容才能直接地对浙江的经济转型给与帮助。但是短期而言,阿里巴巴上市是否能给浙江人的财富给予帮助,并且直接能够反应到浙江房地产市场上,如同之前出口贸易带来财富和资产繁荣还要拭目以待。

 

近3年富士康出口商品基地向中西部城市的移动,带来了武汉、郑州、成都和太原等城市出口贸易和贸易顺差大幅增长,由于其单一企业占全国进出口贸易达到接近5%份额,这种美元区漂移影响是巨大的,同时近3年也是这些所到城市房地产出现后发上涨原因之一。当然由于富士康财富塑造模式与之前长三角和珠三角有本质不同,因此所到地区房价上涨幅度仍然无法与这些沿海地区之前活跃时期表现相比。

 

在以出口导向型政策不作为调整的情况下,美元的迷思还将持续,美元依赖性就无法摆脱,人民币的独立性就还很远。传统的沿海地区,现在中西部地区仍然依靠着赚取外部世界货币使得自我财富增长,无法通过中国国内商品市场流动、资本市场的升值、资产市场上升带来中国居民财富增长。如果现在国内资本市场低迷依旧,房地产市场调整恰逢开始,那么经济大背景又处于调整之中,中国居民财富增长将不可避免进入一个停滞期。

 

 

图1:房地产企业利用外资直接投资情况



        

                                  数据来源:国家统计局月度统计报告

图2:中国年度外汇储备增加额

 

                             数据来源:根据国家外汇管理局基础数据计算

 

图3:外汇占款月度变化情况



       

                                数据来源:中国人民银行

 

图4:浙江历年出口、房地产销售和个人储蓄增长情况



      

                                    数据来源:浙江省统计局
 



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