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地产观察之货币盛宴(5)

 冷钱变热钱

 

中国经过30多年改革开发的发展积累了非常大的经济实力,国家财力和民间资金都非常充沛。房地产市场一直是资金流向的重点行业,人们追逐着房地产资产,而房地产资产价格上升又给中国人带来财富和资产的提升。海外来的资金、民间积累的资金,以及来自制造业企业资金,这些年都在向房地产行业汇集。庞大资金形成了一股强大投资和逐利的力量,不断地搅动着房地产市场,并使它不断地升温,走向过热和泡沫状态。由于资金已经过于集中于房地产行业,并且带有明显投机色彩,因此可以把进入房地产行业部分资金称之为热钱。即使之前有的钱投入房地产行业并非都是需要进行投机的,但是在如此炽热的环境下,冷钱也会变成热钱。投资的资金和投机的资金作为不同性质资金,经常可以在市场进入非常态时的条件和环境下进行转化的。

 

全民投资房地产和行业外资本投资房地产(业外)是房地产市场走向过热和泡沫的市场经典特征,不但中国经验如此,世界其他国家经验也是如此。我们在美国、日本、东南亚已过去的房地产泡沫时段都看到了这样场景。唯一具有中国特色就是国有资本企业的业外资本也进入了房地产的市场(因为大多数国家市场上没有这样企业),但是市场特征(狂热)和性质(业外资金)并没有什么不同。中国业外资本投资房地产行业基本是两个时间段开始轮替出现的,第一轮是在上个世纪九十年代初海南房地产热潮时,第二轮大体是在2004年前后全国房地产热潮时(见表1)。这些业外资金大多是以知名民营制造业巨头为主,进入2007年后央企大集团也先后成立和整合过往地产资产开始进入房地产市场。其实在2007年民营房地产企业的市场份额已经基本占据了70%以上。由于央企房地产的出现,这些年民营房地产企业市场份额开始有所下降。民营制造业进入房地产市场总体表现比较温和,直接影响市场有限。但是央企房地产企业进入房地产市场后,有着明显市场效果,特别是在几次市场调控期,这些大型央企凭借着资金量和资金价格低廉优势迅速扩充了市场份额。即使国资委颁布了央企退出房地产名单和时间表,但是由于房地产市场利益太大,以及意识形态要求(房地产市场不能没有国有资本),因此所谓退出从来就没有认真执行过(现在在冷却市场下就更会如此了)。

 

由于房地产具有消费和投资双重属性,因此对于一些喜欢投资群体带来了机遇。比如温州炒房团、山西煤老板等等。他们要么有强大集资能力、要么手持大量资金,一旦发现较好的投资标的,便在极短时间内进行大规模购买房地产行为。使得局部房地产供求关系,价格体系都发生了较大波动。他们行为经常成为热钱风向标、媒体报道焦点、社会舆论评点对象。他们经常不是市场价值挖掘的发现者,而是市场炽热行情时进一步的推动者。他们是在有“市场气氛”才出现,而不是在行情低迷时没有“市场气氛”时抄底者。无论温州炒房团,还是山西煤老板的资金在进入房地产之前都是冷钱,只有进入房地产后变成热钱。热钱总是在一个市场交易量和商品价格快速上升期中才能看到他们的存在,他们是投资市场特有的“羊群效应”直接参与者,他们是投机力量的中坚者。虽然他们在媒体上的形象时常被贬低、嘲笑卡通化,但是现实的市场总是欢迎他们的到来,因为市场总是对投资狂热者表现出来者不拒的态度,这是市场现实、利益,诱惑和陷阱的一面。市场对待热钱时就像一个赌场,高高兴兴让你来,但最终并非对于大多数热钱都让你高高兴兴地走。

 

海外资金一直窥欲着中国房地产市场,海外投资人(以海外华人和华裔人士为主)一直是购买一线大城市的豪宅和公寓的主力。海外投资机构(含国际大财团)总是在商业地产的并购市场上展现他们的身影,他们成立诸多的以中国各类房地产品种的基金,来直接投资中国房地产市场。特别是每当中国进行房地产宏观调控时,中国内部的房地产企业遇到货币政策收紧,不能正常从银行得到贷款时,这些海外资金就开始涌入到内地来,充当信贷供给者。

 

缺少热钱任何市场不能活跃,热钱太多会使得市场过度活跃,以致造成市场的动荡、造成金融风险、由此带来社会的不安。因此科学地、艺术地控制热钱流动,施行恰当货币政策,以及灵活的资金管制,是一个发展房地产市场,保持健康成长的关键。这些年房地产市场从稳健发展到了快速发展,甚至有了过热和投机现象,出现了初步金融风险特征,首先应该检讨就是我们的货币政策,是否它是造成热钱泛滥原因之一;其次才是检查我们的行业政策是否阻碍了房地产健康发展。如果不能克服热钱带来干扰和搅动,那么其他政策的实施都是短期的,都是不能从根本上对房地产泡沫给予解决的治本之路。

 

资产市场在资金流动性比较大的时期,经常表现为价格不断上升同时资金也不断地涌入状态,直到最后买单者出现才能停歇。财富效应使得资金产生了羊群效应。而羊群效应的出现一般在资产市场就意味着,已经离开了普通消费为主进入了投资消费为主的阶段,在极端状态下,投资消费又变成了投机消费。羊群效应使得市场会变得越来越投机,价格变化越来越剧烈。在房地产市场上抢购想象层出不穷,价格飞速上涨。购买房地产的消费者以及变成了金融的套利者,他们购买房子不是为了居住,也不是为了出租,而是为了在短期内获得价格上涨带来暴利。此时房地产市场经常表现的人声鼎沸、热闹非凡。一手市场和二手市场成交量同步放大。房地产获利神话的故事成为街头巷尾、大众议论主要话题。在2007年初和2010年初中国房地产市场都出现了这样“羊群效应”的景观。

 

中国房地产市场的“羊群效应”并非从1998年房改就开始了。期间房地产市场大多数时间依然保持着温和上涨态势,并且价格波动在2005年之前都比较小。社会上对于房地产投资并没有形成热潮。对于大多数人来说,购买房屋还是以居住为主。纯粹地进行房地产投资在中国大多数城市还是比较少见的。大约从2002年开始在上海、深圳和北京出现了一批以房屋投资转卖获利的人(帮助换房),这些市场炒家形成了并不大群体,他们影响市场的能力也不大(因为并非集团性和公司化,以个体为主)。与之后的温州炒房图和山西炒房图都不能相比。但是他们启蒙了投资房地产“公民意识”和一条潜在的即将散发“财富效应”。

 

2005年之后社会资金流动性加大,人们理财的热情开始提高,早期购买房子的人通过几年亲身感受到了房子的升值给自己财产带来效益比任何一个资产都来的大来的安全,这样社会上开始出现了购买除自己居住以外的第二套房子和第三套房子的非居住性的,属于投资性的房地产投资。由于不断地出现房地产致富和增值故事在人们之间、舆论之上的传播,因此使得更多人们把投资房地产作为自己的投资首选。这样不断地被扩散的房地产投资羊群效应,改变了市场供求关系,平衡被打破,价格上升使得之前购买房屋者的财富增长加快,使得也许在之前财富差距不大的人们,在短短几年中出现非常大的差距。另外2007年中国股市暴跌的反面教训,也使得房地产投资的优势和财富故事得以巩固和强化。加上一些舆论和房地产业界一些知名人士的“房子永远会上涨”的推波助澜式说法,激化了房地产投资后来者的情绪,因此我们就看到了在2009年第四季度和2010年第一季度全国各地疯狂抢购地产的景象。羊群效应带来房地产市场人的疯狂、资金集聚、理性的丧失。如果没有之后宏观政策及时出台,那么这种羊群效应还会继续升温,从房地产市场的问题会没有疑问地自然转化为社会问题。

 

进入2014年后房地产市场热钱突然消失了,人民币升值停止了,人民币资产的价值开始受到怀疑。进入第二季度热钱不但在中国房地产市场消失,并且有再次离开中国迹象(外汇占款在6月份出现了异常大幅减少情况)。从行业角度来看,中国经济似乎只有互联网金融和电影行业有些热钱身影外,其他行业都是处于冷钱和缺钱状态。我们在互联网金融和电影行业又一次看到了业外资本身影(制造业和房地产资金),因此说明只要有行业热点任何冷钱都会变成热钱参与其中,这与经济环境、经济转型和行业环境并非直接相关,仅仅与市场和行业是否超过社会平均利润的机会有关。房地产行业政府管理者已经把“去库存化”当做当务之急,那么之前调控政策一定受到调整,必然进入一个“去限购化”过程,至于这个过程地方政府无论是明里做还是暗里做,对其关心与争议其实已经不重要了。由于之前的调整并非是一个市场被压抑过程(指消费),是预期发生了逆转,是资金选择的离开,因此政策转变那怕力度再大,反弹力道也是有限(第四季度初期一定迎来市场弱势反弹)。但是无论房地产市场是白天还是黑夜,憧憬热钱再次光临房地产市场做梦者依然还会有。

                                   表1:业外资本投资房地产情况

                                     

                                   资料来源:相关企业网站上交所深交所



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