财新传媒
位置:博客 > 张寅 > 地产观察之置业热潮(1)

地产观察之置业热潮(1)

家庭再资产

 

任何超级房地产泡沫的产生除了货币作为环境条件因素外,其中消费者购房需求行为因素也占据非常重要位置。中国自1998年住房改革以来空前购房热潮,是一个自住型、改善型和投资型混合集中爆发的一个超级购房周期。虽然这种购房热潮源于住房政策的转变,但是政策不过是一个点燃器和触发点,其更大背景是中国家庭自1949年以来第一次进入整体性家庭自有住房资产再购置的过程,由于人口规模和城市数量较之1949年之前有着几何数量的增长,因此这个再资产的需求一旦在政策助推下,出现了快速惊人的增长。这是人类历史首次出现与之其他国家房地产泡沫背景独特不同之处。加上中国人口规模、国土规模等因素,因此才造就了人类历史上至今为止最大的房地产泡沫。

 

1949年新旧体制交替过程中,房地产价格(私人房屋交换即所谓二手房)出现了一次价格全国范围的暴跌和房主的转移。虽然在1955年之前房屋仍然可以转移,但是具有可以购买房屋的财富拥有者变得稀缺,房屋交易接近停止。之后几乎所有房屋进行了国有化产权转移(只有少数民主人士和知名艺人的房屋或院落还带有私人性质)。1949年至1955年之间,做了一定规模居住性质新屋建设,其中包括类似北京这样城市和类似鞍山这样工业重镇。新屋的模式基本参考了苏联政府大院模式(集体宿舍)。像北京这样城市政府大院安置了新社会随新政府移民来得人群。北京出现了第一代移民,它的特征属于政治性移民。改革开放后北京又出现第二代移民(即北漂),它的特征属于经济性移民。

 

1955年至1976年在相当长时间里中国几乎停止了居住类新房建设。政府高级领导也大多住在经过改造古建筑中。(仅仅在北京在唐山地震后有少许简易新房屋建设)。期间由于人口仍然处于较高出生率,因此到了1977年改革开放时,中国部分城市的房屋就变得十分紧张,人们居住环境变得十分恶劣。

 

1956年开始的完全计划经济时代,由于在经济目标(主要是GDP)上赶超英美,因此提出“先生产后生活”政治性口号(不是那个时代唯一口号),这个口号一直延续到了改革开放后相当长时期。1992年南巡讲话后,这个流行政治性口号在舆论中开始消失。这种口号提出是具有中国特色计划经济,而苏联和东欧国家在计划经济时代并没有提出这样口号。苏联、东欧和越南计划经济体制,一直没有取消“物质奖励制度”,包括目前的朝鲜。即对国家有贡献各类“劳模”给予表彰的时候除了荣誉之外,还是类似住房物质奖励。而1955年之后中国特色计划经济没有了这个内容,甚至后来军队还取消了“军衔制”,最后奖励机制没有了。因此中国计划经济更为极致,表现的更为“清心寡欲”,乌托邦色彩更浓。由于这个特色存在,那么在后来这些国家计划经济向市场经济转型过程中,在住房问题上出现完全不同结果。中国住房短缺问题要比那些前计划经济的国家困难的多,因此在市场经济发育的过程中,中国改善住房需求的欲望非常强烈,主要源自于之前基础太薄弱、压抑的时间太长。因此在转型国家中中国房地产泡沫无论规模还是深度与广度都是最大的。如果中国没有改革开放,按照之前模式继续下去,必然滑向更为极端“红色高棉”社会模式。

 

在1998年住房改革之前,政府也尝试着在一些大城市中建立住宅小区,解决住房问题。比如早期的前三门沿街高层住宅,以及后来的北京方庄和团结湖小区。但是这只能解决部分政府机关和大型企业职业部分住房需求。而社会大部分其他成员(民营已经开始)住房问题根本无法触及。

 

1998年确实一个很好改革住房制度的时间节点,因为改革开放之初的1978年即使改革住房制度,也不会取得什么效果,因为那时无论国家财富还是个人财富都是一穷二白,经济处于崩溃边缘。因此解放生产力、积累国家财富是当务之急(也包括个人财富)。1998年开始的住房制度改革在2004年之前房地产消费需求都处于平稳的状态,并且供给总体还略大于需求。房地产泡沫起始于2005年,到了2008年达到第一波的高潮(以上海市场为首)。这波高潮房地产市场上升态势与经济增长趋势同步,属于市场“起泡”阶段,我们认为此阶段购房需求的旺盛,从财富积累和收入释放角度,一个是改革开放以后的财富积累基础上,又迎来了两个收入红利的释放。一个是中国加入世界贸易组织后以出口为主的长三角和珠三角地区产生了大量民间财富,另一个部分行业进行了股份制上市的改革进而发生了薪酬制度变革使得收入出现了几何数量级增长。这两个红利释放迎来自1998年以来首批改善型和投资性购房者(之前的大多是自住型购房者)。2009年第四季度到2010年第二季度(以北京市场为首)是第二波高潮,价格快速上涨是此波最为明显的特征,投机性购房需求开始大规模出现。属于市场“吹泡”阶段。2012年第四季度至2013年全年是第三波高潮,土地价格飙升最为显示特征,地王遍地具有全国特征,市场企图再用土地价格倒逼住房价格再次飙升。此阶段属于市场“拉泡”阶段。目前中国房地产市场处于一个市场停歇期,成交量大幅下降,部分地区房价开始出现向下松动。但是市场是否就此转向“泄泡阶段”,让泡沫采取慢撒气方式逐步卸载,还是走向最后“拉爆阶段”充满变数。在半市场化中国房地产市场,市场部分变化轨迹已经清晰,市场已经打算接受调整。但是另一半政府部分态度并不清晰。因为政府面对目前市场即可以选择“无为而治”,也可以选择干预。在国际贸易顺差创历史记录情况下,来自外部对于人民币升值压力不可避免地出现,人民币是否开始走汇改以来第三波升值周期可拭目以待。地方政府在“去库存化”要求下正在“去限购化”。在保增长稳增长经济要求下(也是政治性诉求),货币再次放水变得越来越明显,也许说法和方式会与之前有所不同,但是内容本质没有什么不同。我们担心这样态势对于中国房地产市场而言,可能是在加速走完泡沫的最后一公里。

 

经济需要调整其实已经变得非常明显(社会心理也有这种准备和预期存在),因为太长时间快速增长,经济和社会需要一个“休养生息”再蓄势过程,并且社会也需要一段时间平复各种激化中的矛盾和梳理各种紊乱关系。此时不应该再提速经济增长速度。真正靠制度变革来度过这个也许并不长调整期(因为这种变革才能取得最广泛共识)。WTO红利已经基本释放完毕,如果在目前全球经济环境背景下继续加大贸易顺差,必然遭到全球贸易围剿;上市企业大规模酬薪制度改革红利已经没有了。而目前股市上市制度更变成了少数能够上市企业家红利了,换句话说,薪酬制度广泛性和受众体出现了大规模的萎缩。所谓股份化红利变成少数人红利,连之前局部红利都没有了。之前薪酬制度改革促进社会“中产化”的出现。现在证券改革是促进收入“精英化”,财富生产线宽度变窄(其实之前也并不宽)。家庭再财产经过10多年建设已经初具规模,因此必然有一个增长放缓的过程。居民收入问题(包括分配)其实在此时非常容易出现停滞期,如果在此刻贸然再次启动房地产市场(无非是居民部门再加杠杆),那么在已经很高社会负债率,像地方政府、企业都已经开始需要逾期贷款展期过活背景下,给未来经济埋下更大、更剧烈调整伏笔。

资产和投资历史回顾:

 1949年10月1日之前城市工商业者、地主是资产主要持有者。自由经济状态。

 1949月10月计划经济+自由经济状态

 1950年-1953年土地改革将地主资产转化为农民资产。(政策源于解放区时代)

 1956年公私合营工商业者的资产转化为国有化。

 1958年农民个人土地收回转化国有(集体),之后个人资产只有存款和一些家具,少数人有些黄金、字画、             古装书。之后是完全的计划经济。

 1978年改革开放开始。商品价格和商品供给双轨制启动。农产品自由市场恢复。

 1980年猴票(生肖)开启了集邮历史(票证升值)

 1981年国债恢复发行。1982年企业债券发行。(50、56、58年发行过,68年全部还清)

 1990年深沪证券交易所的成立金融资产升级(存款、购买国债以外)

 1992年10月提出了社会主义市场经济

 1993年取消粮票。计划经济最后产物消失。

 1995年1月取消外汇券。

 1998年房改房屋从公用资产向私人资产转移。证券投资基金开始发行。个人外汇实盘交易。

 2001年12月11日中国加入WTO

 2004年以后(土地招牌制度),房产、艺术品(古玩字画)、黄金、宝石、古家具等。

 2006年6月个人远期外汇交易。QDII基金正式发行。

 2010年开始个人海外投资开始兴起。

 2011年个人从住宅投资向商业地产投资转移

 

消费热点历史回顾:

 

 居民三大件(自行车、手表、缝纫机)(70年代末-80年代中)

 居民新三大件(彩电、冰箱、洗衣机)(80年代中-90年代中)

 股票和国债投资(90年代初)

 创业热(92年南巡讲话后)

 住房消费(90年代末)

 私人汽车(2002年开始)

 住房投资(2004年开始)、住房交易

 商业地产(2007年开始商铺、写字楼、旅游地产)
 



推荐 12