财新传媒
位置:博客 > 张寅 > 地产观察之置业热潮(3)

地产观察之置业热潮(3)

 婴儿潮的故事

 

中国房地产行业无论经济地位还是舆论地位都处于这个国家的前端,但是这个行业内部确非常缺少研究这个行业人才,因为行业发展太快,赚钱太容易,根本不需要研究就能发财,因此行业内的人注意力都在如何更快地发展,即在搞关系上、搞钱上进行研究。而外部虽然很多人在谈这个行业如何如何,但是由于这个行业内部的极为圈子化,内部人信息化,所以外部评论这个行业时,经常被行内有社会话语权的人指责为不了解情况。由于房地产行业信息缺乏社会透明度,国家有关部门房地产信息业又没有达到权威地位,反而经常受到质疑。行业内部人经常用这些有关部门数据(其实也是不准确数据)来回击外部人士指责,而不是把内部掌握更为真实数据(内部人数据)拿出来与社会分享。因此外部人评论和预测这个行业时容易出现较大偏差,10多年来很多曾经由于评论房地产行业各种现象一度出名外部人士,目前大多已经消声灭迹就是这个原因。外部人看不清这个行业内部情况,而内部人大多也不谈内部信息,因此这些年房地产行业其实是在“轰轰烈烈的朦朦胧胧”中走过来的,信息不对称随处可见。信息不对称恰恰是产生任何市场泡沫必要条件之一或者说是任何市场泡沫必然存在现象之一。

 

前几年一个全国知名的研究泡沫经济学者在预测深圳房地产阶段性行情失败成为大家取笑对象时,怀疑和嘲笑国际房地产研究理论声音在国内舆论变得哗然,房地产行业内的人也由此说出中国市场是特殊的,不能用国际通行房地产研究方法给予解读。其实这些现象的出现,实际上是信息的问题,不是理论问题,基础信息不准在这个基础上任何理论解释都不可能成功。如果基础信息准确,实际上就不会出现只有所谓行业内部的人都说准的事情,任何注意和留意这个行业信息外部人士也能准确分析和预测这个行业(当然不会是每一个人)。国际理论没有骗人是房地产信息骗了人。中国市场是有自己的特色,但是我们仔细想想世界上哪一个国家市场没有其本国特色,而与其他国家完全相同。过分强调自己特色实际上不是在谈特色问题,也不是与他人讨论如何理解特色或者介绍这个特色给别人,而是在谈拒绝任何他人对这个特色的评论和批评的问题。国际理论是可以解读任何特色的市场的,但是条件上基础信息必须准确。

 

国际在人口统计方面知识和理论可以解读中国房地产目前发生的一切。置业热潮在这个时代(时间段)出现从人口出生率变化趋势(婴儿潮)角度是可以直接描述的。从1949年以后中国出生率图表中(见图1),我们可以清晰看到几次明显波动。上个世纪50年代,中国人口出生率出现了逐步下滑的趋势,这是与当时政治和经济形势有关。由于人口出生率下降,以及建国初期住房建设,因此此阶段中国城市住房并没有出现拥挤状况。随着大跃进失败,社会又回到了一个相对正常状态,因此在宽松状态下,上个世纪60年代初中国人口出生率再次出现了大幅上升的情况,建国后最大婴儿潮出现了,以致影响到了30年后住房大规模需求。由于1955年后住房建设出现了停滞,因此这个婴儿潮其实带来住房首次紧张状态。到了60年代中后期文化大革命出现,使得50年代出生的人不得不在洪流中被迫离开城市去集体性流浪于中国广大的农村,直到70年代末和80年代初他们才大多回到了城市,这时城市住房已经变得拥挤不堪,几代同堂变得司空见怪。60年代婴儿潮带来巨大影响,加上疲弱经济始终没有走出困境,使得中国70年代中后期不得不提出了日后充满争议的“计划生育”国策。因此整个70年代直到80年初出现了建国后第二次出生率下降,由于此时大量的50年代出生的年轻人都远离城市去了农村,因此这时的城市住房反而并不紧张,反而有些空置。60年代虽然出现了人口出生率高峰,但是像50年代那样一个家庭多子化(3个以上)情况在减少。50年代初期高出生率与战争结束,家庭重新组合,大量转业军人打算安居乐业有关。而60年代生育者大多属于与战争无关者,而是建国后第一代年轻人(知识分子比重较大),在50年代积极从事建设者(30、40年代出生者),他们经过整个50年代政治风雨后,一旦到了60年代那个宽松期,必然对生育需求迫切。但是这个婴儿潮对中国后来房地产需求带来了很大潜在动力,特别是1998年至2007年这段房地产市场改革后,所谓60后不但他们成为社会中坚力量,也是改善型需求最主要力量。之后他们购房观念,影响了70后和部分80后的在2008年之后的房地产市场的表现。50后之前的人们大多享受了住房分配时的福利,而50后的人们普遍在住房问题上是被边缘化了,他们是建国后是为所有错误承担和付出的一代。60后很多也享受到了住房分配时代最后末班车。因此这一代拥有两套住房的人比较多,一套是计划经济的,另一套是市场经济的。但是50后则是最愿意给子女购买房子一代人,因为他们苦难经历,造就了希望自己孩子到了成年时不要像自己那样颠沛流离。他们有经济条件者大多愿意购买多套房。对下一代溺爱程度50后是最强烈一代。

  

50后只有少数人房主购买力比较强,60后是改善型和投资型购房的主力,而70后和部分80后是自住型购房主力,也是经常被调侃为“房奴”一代。但是值得注意的是,此次2014年房地产调整可能并不简单原因还有,就是建国后首次婴儿潮的人口红利即60后购房最高潮可能已经悄然过去。与此同时从人口年龄结构来看(见图2),中国老年化已经加速到来,50后之前的人们开始走完自己最后人生旅程,当这个时代来临时也就意味着房屋传承时代来临,也就是说50后和60后开始接受上代人房屋传承时代开始了,中国房屋短缺时代已经彻底结束直接走向富裕的时代(城市和农村同步)。恰在此时,我们现有未销售出去的房地产库存也是历史上最大,尤其大量存在于三四线城市那些需要正常情况五六年才能卖掉库存。房地产市场出现了所谓“双关灯率”高的现象,即售出房子开灯率低(在购房者手中)与未售出房子(在开发商手中)关灯率高的共振的现象。

 

任何消化这些“关灯率”高问题都需要人的住房行为。购房者出租有赖于所在城市出租房率的高低,那么流动人口就是一个总体判断指标。中国流动人口虽然每年还在增加(见图3),但是增长最高峰已经过去,甚至总量峰值随着农村过剩劳动力大幅减少,正在走向最后时刻。因此对于大多数城市可能出租房子盈利的时代即将过去。如果一个城市人口自然增长率比较低同时又没有吸收外部人口进入条件,那么这个城市房地产显然是很难活跃的,如果经济一旦调整剧烈,房地产价格必然大幅下滑。我们看看江苏一些城市人口自然增长率的情况(见图4),说明像江苏这样经济发达地区一旦人口出现转向,也会造成房地产的波动。不要忘了,今年以来银行系统坏账高发地区江苏和浙江都在全国前列。人口转向和流失经常与经济转向有关(滞后反应)。那么房地产市场必然激烈地反应这种情况的变化。

 

从出生率图表中似乎看到,在上个世纪90年代初,中国还有一次婴儿潮的出现,这也就是很多人预测中国住房黄金时代没有过去根据所在,并且还有观点认为即使60年代哪个婴儿潮带来房地产黄金时代已经过去,但是在2020年到来之前,中国房地产市场依然还是白银时代。但是很有意思一点就是,这些观点和预测完全按照他们之前指责国际房地产理论不走样所得出的,反而他们说的中国特色重要的信息被他们自己选择性忘记了。这个中国特色就是上一代人为下一代人购买房子,形成的提前或者超前消费问题则出现了视而不见。这是全世界上独一无二特色。美国房子购买力最强年龄是41岁,中国像北京、上海、深圳和广州这样一线城市购买房子低年龄化明显平均不到30岁。这在其他国家是一个不可思议信息。造成这个原因首先中国家庭文化、其次近百年历史动荡、再一个就是中国目前没有房地产持有税和遗产税,以及对购买房屋资金来源不核查(与收入不对称和洗钱怀疑)。90年代初的婴儿潮会对中国房地产若干年后有所影响,但是由于超前消费的出现,到了他们应该释放给市场时候也许能量并不大,仅仅可能是起到让市场不再下滑出现一段反弹行情而已。由此我们看到信息的准确和全面对于分析和了解一个市场、一个行业是多么重要。因此理论固然重要,但是信息恐怕更为重要,尤其在中国。信息依然是一个最大问题。这个问题是否有效解决,是一个是否成为现代国家分水岭。

 

这几年中国人口出生率已经不再走低,并且2014年中国生育政策开始出现转变,这是人性化社会重新起步。生育率还会有所反弹,但是出现60年代那样婴儿潮机会不再可能,甚至达到90年代水平也很难。因为生活成本压力和生育观念的变革使得那样婴儿潮不再可能出现。反而由于福利制度不完善,放开生育政策得益者可能属于富裕家庭,这和其他发达国家可能最大的不同之处。但是可能有利于人口素质提高。中国百多年进行了多次社会变革实验,起伏之大人类历史罕见。因为国土之大,人口众多一旦向一个方向去,无论是做准确事情,还是事后发现不那么准确事情,都是惊天动地,收入和成本都是巨大的。目前我们的社会还在未曾经做过那些不太准确事情付出历史性成本代价。也许从中国历史长度而言,这不算是什么大不了事情,但是对于当代中国人确实是一个很大事情,因为人的生命长度决定了人生效率是多么重要,浪费任何一代人生命效率实验都是不负责的。

图1:中国历年人口出生率变化趋势
 

 

                    数据来源:国家统计局

 

图2:中国近年人口结构变化趋势

 

                     数据来源:国家统计局


图3:流动人口数量增长情况(万人)
 

 

                          数据来源:国家统计局


图4:2012年江苏部分城市人口自然增长率比较

 

 

                    数据来源:江苏省统计局  相关城市统计局



推荐 9