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地产观察之置业热潮(5)

  家庭裂变

   

中国超级房地产周期置业高潮是由多种因素合力形成的。中国改革开放以来家庭组成和结构,随着时代变迁发生了非常大的裂变。通过几次人口普查统计数据表明,中国家庭每户人数在减小,呈现小家庭化趋势(见图1)。这种趋势与世界其他国家发展进程中情形完全同步。小家庭化必然带来房屋置业方面需求上升,单套中小户型住房在大多数城市依然是刚性需求主力品种,因为它迎合小家庭住房需求。反而大户型普通住房经常成为滞销产品。在目前库存庞大情况,结构性库存失调更为严重,即大户型库存占有70%以上比例,因此消化难度非常大。这些库存还并不包括所谓别墅类等高档住房库存在内。

 

中国传统的家庭结构老少几代同堂的情况随着时代变化,已经在城市中几乎完全消失,只有农村还有少部分地保留这种历史传统。因为城市对于社会变革反应最为灵敏和迅速。变革主要来自三个方面,一个是观念,青年人独立家庭意识产生;另一个是城市住房从传统庭院式变革为公寓式,使得原有大家庭居住方式从基础设施上就不能满足。三一个是经济发展带来流动人口和移民产生,改变一个家庭(家族)居住一地传统格局。越大的城市小家庭化越为明显,家庭形式更加多元化,北京等一线城市家庭每户人口数量大大低于中国的平均水平。从大家庭裂变为多个小家庭(分户),中国迎来了这样家庭变革时代周期,恰恰与1998年之后房地产改革周期同步,因此形成了置业购买巨大能量。

 

小家庭化带来社会变化是非常深刻的。从近些年中国登记结婚年龄变化趋势就可以看出(见图2),登记婚姻年龄在上升,2013年25-29岁的年龄段首次超过了20-24岁的年龄段,这是历史性数据的交叉。未来10年仍然会继续上升,并且年龄段还会上移,预示着随着结婚年龄段上行小家庭置业热潮将褪去。25-29岁年龄段比例上升趋势自2010年最低点开始,与此同时正式中国房地产价格上升最为火爆的阶段,青年人为住房最为苦恼的事情,社会对房地产价格最为愤怒时期。虽然不能简单得出登记婚姻年龄的上升与房地产价格上升是必然关系,但是说一点联系没有,尤其在城市中恐怕很难撇清。年轻人为了能够达到购房经济实力推迟婚姻案例可以说在大城市中随处可见比比皆是。

 

1950年5月1日和1981年1月1日新中国两次婚姻法颁布和修改执行对中国家庭结构变化影响巨大。中国婚姻观念和婚姻特征的变化完全随着中国近代历史起伏呈现出明显时代痕迹和特色。根据民政部公布的1987年至2013年中国结婚和离婚数据(见图3)可以清晰看出,中国离婚率增长率大多数时间超过结婚增长率,中国家庭裂变速度与经济增长社会裂变速度完全同步。离婚增长率提高与住房独立性有关(也与经济独立性有关),如果住房并不宽松,那么离婚难度比较大。因此高离婚率实际上对住房需求也是间接催进。因为家庭从小家庭化基础上再次分解为特殊单身家庭(或单亲)的住房需求。虽然近些年中国结婚增长率低于离婚增长率,但是结婚总量依然达到千万级水平,带来住房刚需依然庞大。2003年和2004年中国结婚增长率达到近些年少见的两位数。与此对应恰恰是中国最迅猛一段房地产置业高潮周期起始阶段。

 

中国单亲家庭的大幅增长并没有影响这样家庭对住房需求的减少,反而他们更加注意购房置业目标性。部分单亲家庭带有子女,他们对子女教育投入,尤其学区房购置比一般家庭更加在意和全情投入,甚至到了奋不顾身、舍身忘己的地步。北京近10年来文理高考状元超过60%以上来自单亲家庭,就是当代中国特色家庭和特色教育观念典型案例综合反应和具体体现。中国大城市中对单身家庭或者单亲家庭社会包容度越来越大。中国家庭多元化时代已经开启,私人空间在增大。由于人口总数依然偏大,每年中国结婚数量依然会保持在一个高位(90年代初最后一个婴儿潮将进入婚姻期)。中国社会依然处于激烈变化之中(尤其未来5年),具有中国当代的“政治”和“经济”因素使得家庭裂变还会持续,因此离婚率还会居高不下。离婚率明显下降应该是在2020年之后。

 

在中国部分大城市中大龄待婚或者信奉独身男女青年,经济条件相对比较好的大多都拥有自己住房,他们购买房子置业热情和渴望一点都不比其他群体差,反而因为强调生活品质和生活独立性,在置业方面更加激进。他们有更强的“安居乐业”追求。在解决了自我住房问题以后,反而他们认为可以轻松和从容面对,是寻找“非物质化”的爱情结束单身,还是继续快乐单身的问题。由于中国近10多年大学教育特殊性,高等教育中文科与财经有关学科就读的女性达到整个学生比例70%以上,他们就业后岗位平均薪酬大多都超过男性较多理工科毕业从事岗位。这个年龄段除了少数男性毕业生从事创业并且成功才能超过同龄毕业女性收入以外,大多数男性薪酬收入很难超过女性。并且这些年女性进入高端服务业比较多,因此高收入女性群体在不断壮大。因此出现了所谓“剩女”现象。这些高收入的“剩女”从来都是置业积极的参与者,她们在感情问题也许“百般挑剔”,但是在消费问题上则是痛快手重。因为置业给他们带来生活“安全感”和社会“自信心”。目前在中国没有一个开发商、没有一个房地产中介不重视这个群体住房消费。

 

在中国婚姻关系并非简单是两人的事情,而是包括诸如彼此大家庭、两人所在单位等等多种因素介入。连离婚这样的事情也要经受“宏观调控”,1990年在申请离婚案例中君然被批准的比例不到总数30%(见图4),留下了一个典型的时代烙印。人们对政策无奈有时会变得走向另一个极端,那就是“上有政策、下有对策”。2013年年初政府关于房地产调控颁布了所谓“国五条”,使得一些城市出现了“离婚避税”潮,另一些城市出现了“假结婚避税”潮天下奇观。据媒体报道,2012年,天津市协议离婚30315对,平均每周600对左右。而2013年,仅3月4日到8日这一周就达到1255对,比前一周增加了470对。2月26日,国务院办公厅发布了“国五条”,规定出售自有住房时,能核实房屋原值的,要按转让所得的20%计征个人所得税。而依照国家规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,可以免税。一些人从中发现了“离婚避税”的空间。国五条调控在北京落地,政策变成了北京籍单身购房者不能购买二套房。因此很多中介建议单身购房者假结婚买房,同时提议卖房者假离婚,这样可以避税。显然这样政策不可能达到宏观调控的目标,2013年房屋交易金额创了历史记录,土地出了历史上最多地王,房价在大多数城市中都创了历史新高。

   

这次“假结婚”“假离婚”购房小浪潮似乎得到了社会广泛同情,而不是批评谴责,因为比这个现象更坏的是政策本身。但是我们一旦从这个具体事情远离一定距离审视这个“令人啼笑皆非”“荒唐至极闹剧”,是不是我们这个社会已经“很病态”,正在处以各种社会底线被不断地被突破,一个比谁更坏、更狠状态在发生中。谁也不敢再批评,谁也不敢谈公理,因为每个人都觉得自己不比其他人更文明、更有道德,社会学中提到“失败社会”雏形在形成之中。

   

进入2014年房地产出现市场调整,截止7月份全国70个城市的房价环比已经连续三个月下跌,一线城市也开始下跌。预计房价同比下跌将在10月份出现,那么在2013年初通过“假离婚”或“假结婚”购入置业者如果现在没有出手,等待他们将是由于房价下跌带来账面亏损。这时指责当时政策不当已经意义不大,媒体上同情的声音也会消失,反而变成一种“幸灾乐祸”指责。这些当时置业者“聪明反被聪明误”造成被动局面只能自己承受。政策带来家庭裂变的故事仍然还会继续,也许不是“假结婚”“假离婚”这样极端实例简单再现。因为在中国没有变成社会化自我管理之前,政府权力和政府政策影响依然直接和强烈。中国这些年发展太快,政府总是在激动、民众总是在冲动。激动和冲动都是一种情绪的极端状态,因此很容易无视常态规则和底线,因为这些规则和底线恰恰是让政府和民众有着对社会敬畏之心,让社会合理有序地发展,让人们恢复常态情绪和精神状态。中国未来发展需要热情但不需要激动,中国未来的进步需要理性但不需要冲动。


图1:1990年、2000年、2010年中国家庭人口统计
 

     

                         数据来源:国家统计局人口普查

 

 


图2:近年中国登记结婚年龄结构变化
 

         

 

                              数据来源:国家统计局

 

图3:中国历年结婚增长率与离婚增长率变化趋势
 

         

 

                               数据来源:民政部

图4:中国准予离婚比例历年变化

        

 

                              数据来源:民政部



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