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地产观察之置业热潮(6)

 特权消费

 

在此轮置业热潮中一类特殊购买力是不能被忽视的,这种购买力是由一类特殊人群形成的目的直接、并且支付方式经常采取全现金置业行为。住房产品选择一般中高档的私密性比较强的小区或者公寓(保安和服务健全)。这种特殊购买力来自这些人群拥有的经济优势和权力优势。置业属于一种消费行为,这些人群消费可以归结为特权消费。特殊人群身份并不复杂大多是商人、企业高管和政府官员。这类人群置业目的单一要么拥有特殊两性关系或者为了隐匿自己权力收入。特权消费是这个置业热潮中一个不可回避现象,也是我们这个时代一个典型特征之一,其中浓缩问题非常深刻和醒目。虽然社会上的人们处处能看到权力消费事实,但是这类人群到底拥有这个市场份额有多少、整体数量有多少,则是一个无法统计的数据。如同这个时代有很多未解之谜一样会继续存在下去。

 

被称之为特权消费中的经济权力消费始于上个世纪90时代初,一批来自香港商人进入内地,他们在工作之余与内地一些异性保持着一些特殊两性关系,并且形成了经济一种特殊契约即“包养关系”。在深圳和广州某些早期小区(第一批高档住宅小区)都被当地社会舆论调侃称之为“二奶村”,就是这种现象集中体现。后来这种香港商人行为被台湾商人和企业主效仿,并且由于台湾商人比香港商人涉及内地区域更加广泛,因此所谓“二奶”现象开始在全国扩散。香港商人由于地理因素和语言问题(粤语),此类经济特权消费较为集中在珠三角地区,台湾商人则集中在长三角地区。台湾二奶现象实际后来由“大陆新娘”潮所代替,这种二奶扶正有别于香港商人那种简单关系,后来造成了台湾婚姻关系的裂变(由大陆因素造成),而香港就没有出现这种所谓集体性“困扰”事件。之所以出现不同结果是因为台湾人的价值观和香港人的价值观非常的不同,他们更接近大陆人基本价值观和感情观。

 

进入新世纪特权消费在置业上出现了人员身份的结构性变化,之前上个世纪以香港和台湾商人为主的经济特权消费,取而代之则是大陆本土的权力特权消费。尤其这个10年则是特权置业旺盛时期。几乎所有的高档住宅小区都或多或少有这样特权消费者的身影。具体情况是什么这是开发商和房屋销售中介与这群特权消费者共同的秘密。因此总是在打击腐败呈现舆论高潮时,多有类似传闻即相关纪检部门,为了了解或摸底官员腐败具体情况从房屋中介或者开发商那里拿走很多证据说法。但是其实目前揭露腐败案件还没有看到,是由于调查官员拥有房子数量直接发现问题的,而是大多是因为收受贿赂或者调查其他经济案件发现的线索。举报官员拥有多套房子即“房叔”和“房姐”最后定案腐败案件并不多,虽然这类新闻比较夺目。这是因为官员普遍拥有多套房子,并不都是直接腐败的结果(收受贿赂),有的就是在权力滥用所得(比如占有经济适用房)。从而我们就知道为什么地方在房地产联网的问题上阻力为什么如此之大了。中央政府也没有因此强行推下去,而是采取不动产登记更大范围的从基础数据开始做起迂回达到最终联网的目的。

 

由于2005年全国范围推行或者鼓励二手房的交易,因此2005年之前建设老房子如果进行了一次房屋交易,那么房屋具体资料都在各地房屋管理部门有所登记,并且进入了计算机网络。1998年以后建设新房都在计算机数据库里。目前就是部分1998年房改之前老房子,只有文字资料在相当多地方并没有把这些资料录入到计算机系统中。但是1998年之前房屋腐败主要表现在利用权力占有多套房子,最后廉价购买的问题(住房货币化改革时)。2004年以后房屋腐败的特征是贪污和收受贿赂所得购买房屋,并且单一特权消费者较之1998年之前那时权力腐败占有多套房子数量级别有非常大提升,那时腐败不过占有二三套房子,现在腐败购置房屋一般都超过三套房子,并且揭露出来腐败案件几乎没有一个没有这样的特权置业消费的,但是有意思的是往往涉及房屋数量时,大多在舆论层面报道腐败案件之初,而到了审判阶段我们看到更多是腐败的货币数量以及一些奢侈品以及汽车数量,而特权消费房屋数量变得无影无踪了。

 

在这个各种各色马都在奔腾的繁杂的奔腾时代,必然有各种能人利用各种关系接近体制的一些审批或者一些制度上的特区,他们虽然不是官员,但是他们能够将官员特权转化为自己的特权,达到自己经济目的。他们深知和擅长利用任何制度漏洞为我所用。龚爱爱就是这个奔腾时代的“能人”,并且属于超级“能人”。龚爱爱一案表现出来的制度漏洞、共犯结构,以及民间金融、规避政策“能人”的能力,让描述起来甚至我们无法在神圣的法律面前谈法律的严肃性,在社会道德层面无法去谈社会道德底线,我们开始怀疑起是非的是非的问题。我们清楚一些问题,但是几乎不清楚的问题更多。甚至我们都无法评述龚爱爱这个被法律已经处理的人是怎样的一个人,是什么造成了环境让龚爱爱的出现,社会上评价她的负面之声并不多,也许社会认为她还不是最值得谴责的人或者还不是最糟糕的人。那些“房叔”“房姐”才引起更大公愤。如果我们不情绪化看待这些问题,实际上更可悲是,我们这个社会有一种幸灾乐祸心态,总是希望更负面东西出来有更大腐败案件更大的老虎被揭露出来那才过瘾、才解气,比丑比失败已经变得成为一种社会心理常态。连各类大小老虎“腐败成果”曾经院落和居所成为一个游览景点就是一个时代反讽。

 

每当与房地产有关反腐政策出台时,媒体总是周期性地(大约一年有一次)写出官员由于担心被查出现抛售潮的文章,但是其中经常使用似是而非的语言,引述所谓房地产中介某些员工话语,表明这种抛售潮正在出现。但每次这种情况醒目报道(标题党)之后最后都不了了之。有人认为这是受到了媒体管制,虽然不能排除有这种原因,但是从房地产尤其二手房交易情况,并没有能够得出出现了官员抛售潮的结论。我们以北京为例(特权消费重镇),二手房交易最大年份是2009年和2010年(见图1),这两年并非是传闻中官员抛售房屋年份。之后年份交易数量与那两年都有着明显差距。但是这两年二手房成交数量总和相当于北京存量房超过12%进行了换手。反而我们认为那时有些腐败官员将其房屋“赃物”进行了抛售。之后有两个现象也可以间接证明或者反映了这个结果,一个是从2010年年中开始出现的投资移民潮(持续到2012年终),一个是裸官现象的大量付出水面。北京经过这次大面积房屋换手后,价格连续三年持续上涨(2009年第四季度至2010年第一季度最为疯狂)。由于这次换手,北京未来房价即使出现调整也很难回到2010年价格水平之下。

 

另一种媒体说法是,大量官员委托中介抛售房子,但是我们从北京二手房可售数量(即客户委托中介结构销售房屋数量)变化来看(见图2),近年是呈现下降趋势,进入2013年反腐高潮以来,委托房屋销售数量其实并没有舆论和一些人想象中的明显变化。市场低迷即使想卖也未必如愿,如果数量大更是如此。从近期公布腐败案件中还没有出现,某腐败官员把房屋卖了,仅仅持有现金或者准备外逃案件。大多数案件则是房屋依然没有动(即使打算逃跑)。那些已经外逃或者那些裸官,则更多是实际抛售者,但他们大多是前些年就开始了,而不是现在。

 

为什么此类新闻经常容易博得关注,因为他们属于“心理真实”范畴,因为人们痛恨官员腐败,以及对住房问题造成的进一步两级分化的不满,期待着有这样信息出现,即使这些信息不那么准确,与实际上情况并不一致,但是人们甘愿相信这是事实。加上社会信息透明度不够,正常渠道伸张正义无法令人满意,官方媒体信誉缺失,造成了社会大众愿意相信传闻(大多为负面)真实性。媒体也呈现出机会主义的特点,在此类报道政治风险宽松时刻,见缝插针地抛出这样,并非经过严谨调查后的新闻。满足心理真实的传闻也罢新闻也罢,只能解决部分情绪释放问题,对真正问题解决没有任何帮助,甚至帮倒忙。坏消息应该用正确消息覆盖,坏事情的解决应该用正确的方式解决。不能用假消息去解决假消息,不能用坏方式去解决坏问题。一个社会应该比谁的正能量更大,而不是去斗狠比谁更恶。

 

图1:北京近年二手房成交情况
 

 

                          数据来源:北京房地产信息网

 

图2:北京近年可售二手房数量变化

 

        

                         数据来源:北京房地产信息网



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