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地产观察之置业热潮(7)

炒房运动

 

在任何房地产泡沫周期中投机活动是不可避免的。这种投机活动的出现也意味着房地产市场进入一个炽热阶段,但是并不说明这个市场很快地见顶,因为市场等待投机需求衰竭是需要时间的,只有当所谓最后一个“买单”者出现时,市场才能盛极而衰。在首次房地产宏观调控时就有许多专家和意见领袖预测市场将泡沫破裂走向衰落。后来几次调控也有类似的预测,但是似乎最终都让这些分析预测失败了。并且其中很多在这个方面曾经意见领袖比这个市场更早消失陨落了。现在敢于预测这个市场的专家比之前大多减少,也许此时才是一个正常状态。虽然房地产市场仍然是中国最重要的市场之一,但是社会关注度其实在2012年以后是在下降,取而代之是比之更为尖锐的社会问题。从经济角度而言互联网金融成为市场和行业热点。“马云们”的动态比“任志强们”的动态更容易上头条。房地产大佬的信息只有更“劲爆”才能跃然纸上。互联网偶像们即使属于“系鞋带”类信息也能充斥媒体。信息的转移意味着市场的转移,也意味着泡沫的转移。

 

中国大陆房地产市场“炒房运动”是一个舶来品,是一个市场投资模仿行为。在上个世纪90年代初,虽然房改还没有开始,但是改革开放已经起步,因此像深圳和广州这样城市已经有一些市场化楼盘出现(或称之为外销盘),在这些楼盘开盘时,来自香港置业者开始有规模进入内地市场,他们带来炒“楼花”的概念,使用金融杠杆化的手法,即利用按揭贷款和少量预付金,通过房价上涨获取价差进行套利活动。这些楼盘大多是香港第一批进入内地香港开发商在内地项目。无论是香港开发商还是随之而来香港炒楼者,带来曾经在香港房地产市场很多行之有效“运作”手法,“启蒙”了大陆第一代内地投资者和第一代开发商。这种模仿行为一直持续到了2004年。2004年以后内地开发商和地产投资者模仿视野才全球化,并且开始有了自己一些独特东西。特别是2008年之后,内地房地产市场独特性才被全球认可,曾经的香港导师们也开始放下手段向内地同行取经。

 

随着内地90年代中的海南房地产泡沫的破灭,香港投资者在内地短暂“花样年华”结束了,在广州市场出现了大量阑尾楼盘和亏损的投资者,这个惨痛的教训,以致影响了很长时间广州房地产市场和广州置业者投资态度。因此广州市场是在四个一线城市中始终表现的不温不火,即使近些年也如此。因为当年教训太深刻了。相对而言广州市场是一个比较理性的市场,价格弹性明显,开发商和置业者对市场变化反应比较灵敏。温州炒房团和山西煤老板很少出现在广州市场也可以从一个侧面反映了广州市场并不适合投机。但是广州市场之前经历则是中国房地产市场早期的“黄埔军校”是没有异议的。

 

1998年房改开始后,北京和上海出现第一代房地产投资者。北京投资者他们是通过帮助城市内不同区域人们换房需求,起到后来中介机构作用。他们赚取手续费,并且收入累计到了一定地步自己购入第一套住房。当时做这个生意的北京“房虫”(这类投资者本地称呼)大约有数千人。他们都是属于单打独斗的商业模式,虽然他们都比较聪明,也很有特殊智慧,但是始终规模不大,在后来大多都转行。上海情况做的商业模式与北京大同小异,但是与北京区别是他们已经开始有资金投入,并且不但做中介业务自己也购入市场化房子,等待价格升值后的转移。上海之所以出现了部分与北京不同情形,源于上海这部分房地产投资者,相当部分是当时从日本归来的“淘金者”,他们把在日本万般辛苦赚来钱,投入在上海房地产炒房事业中。上海当时这样类型房地产投资者大约在3万人左右。虽然人数并不少,但是依然与北京“房虫”一样属于个人投资者行为,没有形成转型为法人实体或者以基金方式存在。正是由于这个原因,当温州炒房团和山西煤老板出现后,北京“房虫”和上海日本“归来者”很快地在市场上消失了。因为他们资金规模和金融运作模式已经不适合2000年以后市场,取而代之是“炒房团”集团式模式,整层和整楼购买“强硬”“霸道”的风格,是之前“房虫”和“归来者”想都不敢想的事情。

 

为什么房地产市场会出现温州炒房团和山西煤老板购房团?地域文化是关键,因为这两个地方历史上人们就精于经商。温州集资办大事是一个传统,并且善于发现商业机会,因此各地开发商也知道他们这个特性非常愿意和他们接触。山西是资源丰富大省一旦财富可以集中到了本地人手中,置业传统就会体现出来,人们看看山西保留全国最多各式各样的“大院”就是一个典型例子。山西煤老板购房团,一般受到做高档楼盘开发商的欢迎,像SOHO中国与他们关系就是典型的一例。潘石屹的气质与山西煤老板气质上有很多吻合之处(北方风格),因此成为合作伙伴并不偶然。

 

温州炒房团与山西煤老板购房团共同特征就是资金量大,出手比较重,比较狠。差别则是温州炒房团地点选择比较广泛,只要有机会就上。而山西地点选择比价偏重一线城市和少数二线城市。楼盘上温州人只要就有机会中高低都可以;山西人则不是他们比较喜欢高档楼盘。温州炒房团一般不去购入楼盘居住,甚至都不出租,就是等待价格升值后的转移;山西煤老板一般对购入房子都做装修,并且去居住,彼此之间成为邻里。温州炒房团的资金一般资金有少数人管理,而山西煤老板购房团一般是各自财务。独立温州人一旦住进去,一般其所在从社区服务和饮食都会被“温州化”;山西人住进去(非山西境内),即使是集团性“群居”的特征,但是所在小区并不“山西化”。这就是为什么经常在所在地做生意(含国外)温州人非常容易引起争议,并且最终总是出现恶性“点燃商铺”事件的原因所在。温州炒房团和山西煤老板购房团风格不同,其实在温州和山西各自本地市场表现差别也能反映出来。温州市场经常被全国提起,而山西市场几乎没有被全国所关注。

 

从2012年开始温州民间借贷市场出现问题,并且逐步有扩大趋势,温州炒房团资金链断裂报道陆续有来,断供弃房案例从温州本地向其他炒房团所涉及城市蔓延。温州“炒房团”已经全面沉寂,正在处在多事之秋。市场最活跃、最投机力量的消失,预示着整个市场泡沫破裂开始。山西经济从2013年开始出现明显下滑状况,目前又面临省内空前的政坛腐败失陷信誉危机。煤炭价格持续低迷,煤老板后续资金匮乏。全国高档楼盘最有力量购入群体,已经处于自身难保境地。市场购入者似乎已经出现没有“下一个”情形,也预示着市场到了停滞变轨运行阶段。

 

房地产泡沫在世界经济史上并不是一个新鲜事情,之前有过,之后仍然还会有。中国房地产泡沫独特之处在于(或者说大中华地区)置业者中炒房团现象。其他国家房地产泡沫大多是个人非理性过度信贷超过自己经济能力置业,或地产商预期过于乐观盖了太多房子造成库存过大滞销投资泡沫。这种集团式购房行为(含单位),这是其他国家没有的。最近这种集团性中国特色购买模式在海外市场也在不断地频现。已经引起一些国家房屋管理部门注意,一些针对中国购房者政策正在酝酿。如果这种现象不能被遏制,一些国家很可能使用安全部门资金来源调查起到威胁作用。

 

中国式炒房团符合中国的社会文化(潜文化部分),它是中国长久以来民族性的体现,即“赌性”和“从众”心理的反映。一旦社会条件容许,一下子就爆发出来。一个长期稳定社会不会有这种大面积的集体“赌性”存在(个体会有),因为机会总是存在,不需要这种一次性地冒险去赌一把行为去改变自己一生的想法。“从众”其实一种集体彼此壮胆行为的体现,行为逻辑是“法不责众”,这是压抑时间长于宽松时间社会的一种人们经常表现出来心理想法。凡是逆反心理和抗争想法做出的行为都是非常规的,惊世骇俗的。

 

温州炒房团和山西煤老板购房团现在都面临各自这样那样的问题,如同中国房地产市场有着这样那样问题一样都需要调整。但是这种调整属于周期性调整?还是结构性调整?市场终究会给与回答。温州炒房团和山西煤老板购房团是否从此就消失,取决于这个市场和这些群体行为模式是否转型有关。历史是否轮回,只有历史给予回答。



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