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地产观察之置业热潮(8)

刚需神化

 

2008年全球金融危机后,中国经济在世界范围的影响力日益凸显,中国资金受到各国的欢迎,投资话语权地位快速上升。由于中国经济形势对世界经济形势的影响力的加强,中国内部经济政策和动态必然受到全球舆论的关注,中国经济政策内容中每一个新的设想、每一个新的词汇,即使非常本土化,没有对应的外部经济语汇,但是外部舆论也在不予余力地去解读,试图明白中国经济政策和经济动态是如何进行的。其实,国内人们解读这些国内描述经济的新词汇,有时候并不比海外人们容易多少。因为中国文化中所谓的高阶语言行为上,有刻意做出来的“意会”成分。否则现今中国人普遍受教育程度大幅提高情况下,如果写的明白不可能大家不明白是什么意思。由此每当新的政府支持出台后,官方不予余力地发放各类政策读本(小册子)或举办政策解读讲座,去阐释政府经济政策中一些新的提法或词汇意义所在即所谓政策解读。希望大家认识上不要出现误会和偏颇,支持或理解政府经济政策意图。政府这种宣讲行为符合国际潮流,是现代政府运行方式之一。这种亲民的公关做法值得鼓励。当然如果在其他舆论平台上有更多政策不同意见讨论(百姓或专家),社会就会比较平衡。舆论多元的好处,并非是帮助政策执行,而是防止政策可能犯的错误。因为政府犯错误造成的社会影响超过任何社会一个团体或个人犯错误范围和程度。舆论单元容易出现好或坏达到各自非常极致的现象,社会或经济容易呈现大起大落的现象。

 

2004年之后中国新创造很多本土特色的经济词汇,但是每个新的经济词汇并没有对应的经济理论,也不适用于中国以外的环境使用,而更多是政府政策一种特定时空下新的解释。标语化、功利化和快餐化倾向明显。人们总是抱怨中国经济全球瞩目经济发展,为什么中国经济理论则是没有受到世界关注。这些年似乎只有林毅夫先生的“后发优势”理论受到了一些海外经济界有限的关注,但是这一理论在国内确充满争议或质疑。也有观点认为虽然新的经济词汇很多,但是这些词汇与政府政策有关,大多属于阶段性的经济策略描述或延伸,是政府经政策说明,而不是一种可以长久使用的理论。随着经济形势变化,政府应对经济形势策略变化新的经济词汇又会产生,之前词汇又会被新的词汇所覆盖。这些词汇产生既是使用“口号”政治传统的延续,也是与中国特有政治换届周期有关。

 

“刚需”是房地产行业在舆论上经常被提到一词,这个词汇是这个时代少有的不是政府也不是专家提出的,而是由开发商创造出来的与房地产经济有关的经济词汇。“刚需”是一个大陆本土化房地产词汇,世界其他国家房地产行业并没有直接对应“刚需”这个市场词汇。即使在同样使用中文的香港、澳门和台湾地区也没有这个行业词汇。“刚需”如果能在海外找到意思相近说法其实就是房地产消费中“常态需求”,也就是所说不管市场好坏市场每年都存在着的那些“基本需求”。比如结婚购置住房需求和从户型比较小的换成比较大户型的改善型需求等都可以归结为“刚需”。但是即使这样,刚需也会受市场情绪和市场预期变化的影响,可以一时变得的很大成交量,也可以一时变得很小成交量。虽然中国房地产市场比较特殊,但是这个规律并没有受到影响,世界通行“市场预期”法则在中国依然行之有效。只不过这个预期的来源,中国特殊性在于影响预期最大“扰动”因素来自政府政策。

 

“刚需”一词在“限购和限贷政策”出台后,开发商在公开场合提及这个词汇要比之前更加密集和频繁,它既是一种对政策特殊言语的回应方式,也是一种行业内自我打气方式。确实在“限购”政策出台初始阶段,人们还是按照以往多次房地产宏观调控经验和惯性行事,即市场经过短暂的低迷然后出现房价与成交量的报复性反弹的规律,采取“上有政策,下有对策”的方式,部分房地产消费者本体,以及通过开发商或房屋中介机构的配合,采取了“补社保”、“假离婚”、“假结婚”突破政策限制,去达到购买住房目的。如果把这部分激进或冒险性的购房需求看做“刚需”,其实是一种“投机”或“投资性”需求。并且把阶段性现象,当成这个市场永久出现的现象,恐怕就离开“刚需”其“基本需求”的本意,而是属于市场营销的宣传部分了。这些年房地产市场把“刚需”神化,以致让市场无法分清哪些是基本自住性需求,哪些是投资或投机性需求。“刚需”内容在舆论上被扩大化、极致化倾向明显。其实这恰恰是房地产泡沫达到一个阶段时,市场必然出现的“舆论躁动”特征之一。行业信息充满亢奋性、混要性、不可置疑性,行业牛人和牛语如同明星被追捧被传颂。“刚需”一词这些年显然被过度消费、过度娱乐化。

 

真正的属于自住型基本购房的“刚需”,虽然潜在需求依然在中国由于人口基数和规模的原因具有相当数量,但是它也是十分脆弱的。因为现在未有自己住房的人,中低收入人数占有绝大多数。他们对购房总价、购房信贷政策和市场产品十分敏感。这些因素一旦发生重大变化对他们影响非常直接,他们是最容易受到影响购房群体。进入2014年在限购政策开始并没有出现后来的松动迹象,但是仅仅住房信贷政策商业银行收紧一项,就使得这个市场一下子出现了所谓“市场化”调整,成交量快速地下降,说明信贷政策直接伤及了真正地“刚需”。同时投资和投机性(他们实际上是使用金融杠杆)比基本需求更快递消失了。基本需求的“刚需”非正常地下降,使得央行不得不召开商业银行房贷方面“打招呼”会,希望商业银行“顾全大局”,要坚决支持房地产消费基本需求。

 

从4月份开始各地方政府从悄悄地取消限购政策,到近期直接取消限购政策,虽然进入8月份(比7月份略好)市场成交量离开最低迷期,但是并没有达到近三年成交的平均水平。原因一个是市场预期出现了较大转变,另一个就是房贷政策依然没有实质性放松有关。房贷政策在这些年宏观调控扮演着比限购政策更加大的市场胜负手的角色,在2013年限购政策达到极致情况下,市场依然火爆的原因就是房贷宽松。现在多数城市(终究是所有城市)取消限购,甚至出现了房贷财政补贴,但是没有如同2013年房贷宽松市场不可能轻松地回到以往那种热络景象。住房公积金政策在地方住房管辖之内,并且已经是公积金成立以来最宽松时期,为什么这项金融政策不能使得当地市场活跃起来,显然公积金受益面与房贷受益面存在较大差距有关。现在大多数归于刚性需求人们并没有进入享受公积金待遇范围之内。

 

目前商业银行信贷政策似乎成了“千夫所指”,但是商业银行则是“有苦难言”。首先他们必须执行政府执意继续给大型国企送去低廉价格信贷,防止这些国企“资金黑洞”问题全面爆发(信贷普遍地展期),其次要满足政府重点定点行业信贷投放(还要低于市场平均利率)。那么在存款增速下降情况下,市场利率高企利率只能给其他市场主体(高于平均利率因为需要平衡低利率给予国企付出),那么市场其他主体在工业价格出现通缩情况下,毛利率普遍不能覆盖利息情况下,必然信贷需求出现大幅萎缩情况。在鼓励信贷投放向实体经济倾斜情况下,那么还有多少信贷资源能够投放房贷显然是有很大疑问。信贷资源一旦紧张,资源价格就不可能不上升。至于商业银行所说的“房地产市场”风险问题,当然不能说有错,但是如果相比其他行业而言,比如光伏产业、钢贸和铜贸诸多行业信贷风险级别,恐怕个人住房信贷风险级别则差得很多,安全性则强很多。

 

既然政府提出很多行业都需要照顾,不希望一些行业采取市场化“清算式”调整(其实应该采取一年清理两三个行业经济渐进调整策略,释放经济过度高杠杆化压力),商业银行业也就此与政府采取“讨价还价”式的博弈,存款环境需要保护,必然指责“余额宝”这样互联网金融“害群之马”。如果不能治理,那么在商业银行融资问题上必须“网开一面”给予政策上强有力的支持。商业银行现在困境,自身当然需要负一定责任,但是政府应该付更大责任,这是过分干涉信贷投向的结果。本届政府在试图与以往政府经济政策有所不同,只做“定向”措施,避免全面刺激,因此全面降息或全面降准引而不发,具体效果依然需要观察。但是如果体制创新不够,那么经济政策创新就没有实现基础。这是一个相辅相成的事情,甚至体制创新应该领先经济政策创新,因为体制是导向型的,经济创新属于体制创新下的结果。再声势浩大的“反腐”都不属于体制性创新,而是一个合格的政府应该做的分内的事情。而体制性改革和创新才是衡量新政府之是否新的所在。

 

就目前商业银行困境没有解决之前,商业银行信贷资源腾挪或配置空间狭小,房贷投放量提高是一个非常难的事情。但是2014年房地产传统的销售旺季“金九银十”来到时,开发商开盘量必然比上半年要大,开发商拼抢“刚需”消费者和争夺有限房贷资源上,采取价格战方式应对将不可避免的爆发。

 

“刚需”不必神化、不必鼓噪,回到它的本来面目。“刚需”就是“刚需”,它是客观的存在事实。“刚需”的内容也会转化,因为中国房地产市场依然逐步在改进,人们的基本需求也会升级。“刚需”在每个地方也会出现转移、上升或者下降,它取决于一个地方的人文和经济吸引力强弱。“刚需”需要去神化,这是去除市场泡沫的开始。



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