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地产观察之置业热潮(9)

政策投机

 

中国房地产市场属于一个半市场化的市场。市场要素中的土地交易就是由政府控制,并且地方政府还充当土地使用权的“卖方”。在近10多年中国经济行业政策中房地产行业政府颁布政策最多,受到政策影响最多,引起波动也是最多的行业。虽然近几年出现了政策效应递减的情况,但是政策影响依然存在,而不是完全消失。政府在房地产行业投入的政策关注和政策运作,仍然没有结束的迹象,除了不动产登记有了明确改革时间表以外,其他房地产行业的方面行政管制的改革没有清晰的路径和实质的动向。

 

由于房地产市场是一个半市场化的市场,政策干预又那么直接。必然“政策投机”就会降落在这个市场上,并且一个成为某种独一无二“中国特色”。在此轮广泛的置业热潮中,在房地产市场上与政府有关的“投机”和“套利”的所谓淘金活动大量的存在,钻政策空子、利用政策投机潜流一直或明或暗地存在。在一个完全市场化的房地产行业住房属性相对单一,差别是在户型、地段、价位等方面。但是半市场化市场则属性复杂,这种复杂的属性的划分或定性完全来自政府政策。比如中国房地产市场上就有商品房、经济适用房、限价房、拆迁房、安置房、棚改房、廉租房、自住房、企业自建房、集资房、小产权房、军房、部委“福利房”、单位(企业)团购房等等属性不同房屋类型。

 

这些房屋类型都在这个半市场化市场上有着一个属于自己的“分市场”。既然是不同的“分市场”,自然有着各自不同市场规则(含潜规则),这个规则基本条例都是来自政策对这些房屋分类定义,也意味着置业人群购买方向不同(资格制)。比如一个城市的经济适用房就是根据收入差别制定购买条件,满足条件的属于这个城市中低收入人群。2004年之前的经济适用房大多数城市没有规定不能转让而是可以自由转让。2009年以后大多数城市规定了经济适用房没有达到一定时间(5年)是不能转让的。这是由于房价爆升后经济适用房价格与商品房价格差价太大,并且经济适用房出现相当数量通过“权力”、“行贿”、“欺骗”获得购买权的行为。像北京这样大城市每年申请经济适用房家庭中,被清除不符合资格家庭每次都有数千个。其他城市也有类似的情况出现。经济适用房申请和购买过程中,充满着各类“诚信”缺失现象。人们为了住房这个巨大利益,对着政策进行“灰色”的淘金活动。类似中国经济适用房其他国家也有,但是与中国最大不同是经济适用房是不能进行产权转让的,经济条件有所改善者(政府每年核准),必须搬出经济适用房,让位于新近达到条件者。经济适用房来源并非政府去建设,而是政府通过财政资金去市场上向开发商购买或者定制。整个过程完全公示,其任何环节出现问题都在媒体上曝光,建立诚信负面名单,社会始终在这个问题上紧盯政府的一举一动,形成舆论的高压态势。中国是理论上是可以监督政府的,但是实践中更多例子是无法监督政府。政府行为基本是靠自我约束,并非内外部共同监督,而内部监督形成的自我约束带有突发性、随机性、周期性特征。

 

由于这些年贫富差距拉动速度加快,而住房财富差距引起贫富差距更加明显和直接。因此政府为了解决这个社会矛盾,提出了大规模建设经济适用房的计划。同时也是解决2004年以后经济适用房减少建设欠账的问题。但是这样一个的大规模的计划显然是“应景之作”并非根据仔细调研结果计算出来的,并且在资金安排上也没有明确或者可行方案。因此这些年以来执行情况并不好。很多建设中经济适用房投入使用则非常有限,资金也出现了缺口和债务问题。另外地区之间也出现了不平衡的情况,有点地方经济适用房原有建设已经过多,并且出现了一个家庭商品房有一套、单位分房有一套、然后还有一套经济适用房的情况,多种属性多套房屋只有中国才有住房现象。虽然这样城市并不是很多(全国超过10个),但是在一些经济条件比较好的城市的确存在着这样现象。这是典型的政策群体淘金活动,只不过这些城市幸运地碰到了一个“好市长”,让住房“福利”受益群体比较大。但是很多城市并没有这个幸运,尤其中西部城市(非资源型),经济适用房由于财政难题,普遍建设欠账太多,并且已建设好的经济适用房在分配上也出现了“权力”介入问题,因此引起当地民众的不满。由于房屋不可移动性属性,决定了升值也只能在当地提升财富价值。如果像黄金一样可以移动或携带,那么由于房屋造成的贫富差距更是惊人。收藏房屋如同收藏黄金一般等待升值的活动会更加疯狂。

 

如果说经济适用房政策投机属于“钻空子”,那么小产权房的置业活动,则是属于逃避政策“漠视法律”的行为。几乎中国所有城市的都有一定规模小产权房的问题,现在已经成为一个非常大房地产难题,解决起来比房价问题还难。因为它是一个已经涉及数千万人的市场,并且形成了自发的市场交易和自己的价格体系。不动产登记此次也无法涵盖小产权房。只有在农村住房登记时才能解决这个问题,但是如何处理仍然是一个难题。这是一个长期忽视管理,放任自由的结果,政府自己给自己做了“斯诺克”式的麻烦。如果说经济适用房存在问题是一个程序正义和监督缺失的问题,那么小产权房的问题就是一个执法不严和政府失位的问题。由于房地产市场依然是一个半市场化市场,因此以上这类问题依然无法解决。

 

目前中国经济一谈到改革都会说到要破除利益集团打破垄断的问题。其实房地产置业的方面的不平等、不透明也是与利益集团存在有关。但是谈到利益集团一词,我们不应该认为这是一个完全负面词汇,任何国家都有所谓利益集团,即使在计划经济时期,中国也有利益集团。只不过市场化改革后,利益集团不再单一,而是多元了,分布更加广泛,并且形成了某种竞争而已。利益集团竞争是否公开化、规则化是一个社会能否和谐的关键。在住房问题上,中国利益集团既没有透明度,也没有规则化,而是形成了一个个没有能见度的“住房置业的特区”,“军房”和部委“福利房”就是这样一些特区,他们依然保留着计划经济分配特色。单位(企业)集资房和团购房都来自经济势力超群利益集团,这种特权享受与大多数民众无关。之前没有人知道这样“特区”有多大规模,但是在这次置业热潮中无法忽略它们的存在。近期多占“军房”清退工作在进行中,部委的“福利房”中断了分配,等待着如何处理。团购房已经在市场上消失。但是由于制度上问题并没有解决,利益集团也不会轻易退出,因此“住房置业特区”在一时的沉寂后还会死而复生。

 

有多少人通过政策投机,在中国“五花八门”不同属性房屋中利用其存在天然价差或者持有数量上获得利益恐怕很难统计。但是这种获利方式对社会影响则是极其负面,因为这是一个劣币去除良币过程。似乎只有政策投机才能改善生活,只有巧夺政策这条路个人财富才能有所增加。并且让民众感到非常不平等,为什么那些“便宜”自己无法享受,只能去市场上买“高价”商品房。在这样情形下,诚信、诚实的社会是非常难以建立,不顾一切获取利益,无底线提升财富变成一种现实选择。

 

简单实用“均贫富”方式让所有置业者享受与利益集团那样住房特区待遇,回到计划经济时代显然是不可能的,因为那样社会就没有任何生气可言。模仿部分城市那样各类房屋都有一套房子方式,也是非常不现实的,因为不是所有城市有那样独特经济资源和政府平民意识。因此对于大多数中国城市,以及房地产行业还是应该加快市场化的改革,让半市场变成完全市场。让房屋属性尽快单一为商品房,而不是搞各种名目繁多不同属性“特色属性房屋”。让置业活动单纯化,不再权力化,让政策投机和政策套利活动彻底在这个市场上消失。中国房地产行业需要升级换代,中国房地产政策则需要自省和变革。中国房地产市场需要更多市场文明,而不应该再是一个狂躁无所顾忌的市场。



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