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地产观察之置业热潮(10)

  终结篇  置业中国

 

1998年亚洲金融危机后索罗斯这个名字以负面形象进入中国公众视野,与此同时索罗斯投资理论和投资实例也受到中国投资界私下的关注和研究。索罗斯在金融危机中泰国投机行为,在中国研究此次危机大量文献中成为最为典型的例子,以致被广泛地套用于中国此次房地产泡沫分析之中,尤其2006年和2008年之间这样分析角度和分析立场非常普遍。那时对于海外热钱惊呼或指责基本是复制在1998年之后,中国经济界对亚洲金融危机一些观察意识和定性的结论,在媒体上使用的语言也是那时一些充满意识形态词汇翻版。“阴谋论”及时的出现符合人们当时希望找到危机肇事者“抓凶手”心理期望,政府也会在此时采取“顺水推舟”的方式,引导舆论关注点转移到“类索罗斯”们寻找,而让政府自己在危机前扮演角色不再让人们想起。经过一段时间媒体热闹后,海外热钱这个话题很快地消失。近些年虽然这个话题时不常地被媒体提起,但是人们兴趣已经不在了。其中最大原因是,人们发现海外热钱是在相像之中,而国内热钱确是实实在在存在。“类索罗斯”们洋钱没有找到,而“温州炒房团”就在身边。2009年之后另一个海外知名投资人士曾经的索罗斯“战友”的罗杰斯名字开始出现在国内媒体上,他是中国股市的“大好友”,但是他宁可购买中国近邻朝鲜房子作为“前瞻性”投资,也不投资中国现实的房地产,并且认为中国房地产泡沫很大。他的说法和判断,也许对于目前中国房地产市场不能有什么错误。但是这个说法放在10多年前那个时点,罗杰斯是否也是这个结论恐怕未必。他很可能像现在它投资朝鲜房地产一样在中国大陆出手。

 

海外热钱有没有投资中国房地产,显然是有的但是作为集团式资金类似亚洲金融危机那样对冲基金是很少的,作为交易性行为基本发生在香港证券市场中的对内地房地产股票上做空或做多行为。有时海外资金以给内地房地产企业提供高息拆借资金(以港资为主)面目出现。海外机构作为内地合格房地产开发商目前占有中国内地市场份额不到1%,因此开发环节不存在被海外资金操纵的可能。海外资金在购买环节集团式投资行为类似“温州炒房团”情况,1998年住房改革后基本没有出现过。海外资金进入中国大陆住宅市场,基本以个体行为为主。机构行为反应大多在写字楼或酒店持有上,而不是在住宅市场上。海外资金在内地住宅市场上基本以自住型或者投资型为主。并且这些海外资金大多持有者都是中国的“关系人”即港台澳居民和海外华人。这是与亚洲金融危机时的亚洲(以泰国为主)房地产泡沫最大不同之处,也是近些年国内经济界在分析海外热钱时最大忽略之处。这种海外资金“关系人”群体的特色,全世界只有以色列与中国类似。但是区别是以色列海外“关系人”不在以色列投资房地产,而是高科技农业或者犹太人慈善事业。

 

海外华人资金介入内地房地产应该从1985年左右开始外销房开始,其中中国香港居民和美籍华人是当时主要参与者。北京的建国门和上海徐汇区都是第一批外销房主要建设地区。2010年第六次人口普查(见图1)对海外人士在中国大陆人员情况做了统计,虽然总人数应该属于低估了实际,但是来源地人数结构或者比例基本反映事实。由于这些年中国经济开始发展,成为海外人士居住和工作的全球最热门希望之地。中国大城市的国际化导致了海外资金流入,从国家外管局公布非内地居民个人存款余额数据来看(见图2),明显大于国内大城市人均存款量。海外人士购买住房能力显然高于本地居民。

 

香港居民是最早进入内地购买房产的群体。在90年代中期确实出现过,香港居民整楼购买广州和深圳房地产情况。但是亚洲危机危机后香港居民财富受到重创,观察这些年香港人内地置业情况(见图3),呈现逐步回落态势,尤其2009年之后。反而出现了内地资金有规模进入香港房地产市场,内地人在香港大量置业情况。近几年只有部分香港少数演艺界人士由于“北上”原因,在北京等地还在购买高档住宅外,香港普通居民(含投资客)置业内地已经出现明显衰落情况,而存量反而有抛售情况。香港人在内地除了早期为了炒作出现了整体购买楼宇情况,但是大多数香港人购买内地房子,并非愿意居住形成族群情况,比较讲究西式突出个人隐私文化。以及考虑投资中房屋升值潜力(地段)问题。并不需要所谓邻里或族群“相互照顾”。

 

台湾人内地置业起步晚于香港人,台湾内地置业与台资企业一同进入大陆。但是台湾人集团式购买房子明显意识明显,在长三角地区尤为明显。在上海一些住宅小区,逐步形成了台湾人较为集中现象。台湾人由于喜好不同、工作性质不同对内地购买房屋偏好也有着明显不同,商人大多喜欢在上海一带置业,而文化方面台湾人更喜欢在北京置业。从数量上台湾人在上海置业明显高于北京。因为上海从气候上更接近台湾,并且距离上也比北京到台湾近很多。另外上海比北京更像都市,其实也比台北更像国际化都市。由于这个差别反而上海人愿意去台湾置业的是内地大城市中最少的,很多上海“太太”去了台北旅游,她们都觉得比上海“土”。

   

海外华人(以美籍华人为主)在内地置业应该分为两个阶段,第一阶段在改革开放初期,他们作为中外贸易桥梁,回到内地来做生意而购房置业,此阶段并非属于有意为了日后升值而做的投资性购买,基本是以自住型为主。后来房屋大幅升值是一个意外收获。第二阶段在2000年至2007年之间,很多海外华人开始有意识地投资方式购买内地房产,这部分华人大多以改革开放后大陆留学出国人员为主,改变原有海外华人在内地投资人员结构。在这个时期,他们中间不在谈谁在工作所在国有多少房产作为骄傲资本,而是说在大陆有没有房地产作为基本夸耀的谈资。次贷危机后海外华人投资内地房产开始出现了明显下降趋势。取而代之则是大陆资金涌向全世界去购买当地房地产热潮。

   

韩国人是除华人以外来自海外最大在中国内地置业群体。他们在北京和青岛等地形成了较为集中居住社区。比如比较有名北京望京地区就是一个典型例子。韩国人到底有多少人在中国、又有多少人在中国置业,说法很多,几十万到几百万都有,2010年人口普查韩国人在华的数据低估是显然,但是有几百万似乎有些夸张。中国在韩国人的数量也比较多(以中国朝鲜族为主),但是韩国方面说法是,在中国的韩国人比中国在韩国的人数为多,也许是一个大体准确说法。韩国人大量进入中国做生意、留学应该是从亚洲金融危机之后开始有规模地出现的,并且比韩国文化“韩流”进入中国还早些。韩国人进入中国置业购买房屋大多数属于中档房子,高档住宅或别墅韩国人很少有人涉足。这可能与韩国来华人的人员结构有关,不像其他地区的人,比如日本在上海有近10万侨民,但是他们居住小区与房屋价格平均高于韩国人,就是与人员收入或财富能力有关。如果把历史空间加大,朝鲜半岛移民在中国工作、学习、甚至建立政党、从事革命事业都是有传统的,他们在中国可以找到安稳的生活和财富,以及文化上极大包容。只有少数中国内部出现极大动荡时期,他们一段时间离开中国外,只要中国有了安定状态,朝鲜半岛移民就很快地回到这个土地上,中国从某种程度上是朝鲜半岛大后方。虽然这些年“韩流”文化对中国有所触动和有所影响(主要是年轻人或部分中年妇女),但是中国人大体上还不能完全平等地看待来自朝鲜半岛的人,中国大国意识和气质永远都存在,无论它是兴旺时候,还是衰落时候。近几年韩国济州岛和首尔等地已经开始出现了中国人购买房地产案例。中国资金也在开始介入“韩流”产业的价值链中。

 

海外资金人士和海外资金中国内地置业高潮基本是在2005年至2007年之间,这是由于2005年汇改政策使得出现第一轮人民币升值带来的直接影响。并且由于中国进入了世界贸易组织,所谓的外销房政策已经被取消,而是给予海外人士购买房屋国民待遇(调控仍然与本地居民一样有限购)。当时世界投资界出现了,相互碰到时如果你没有在中国购买房产,似乎都不好意思和别人打招呼状况。2008年次贷危机一夜之间使得全世界金融界“变穷”了,中国金融界“变富”,其结果我们就看到了全球投资的大反转,海外人士在中国房地产置业投资的全面收缩,中国各类人士扑向世界置业全面冲击的景象。由于中国置业风格充满中国特色:大手笔、全现金、团购,这是全世界其他市场除了中国香港地区和台湾地区人们熟悉外,多数国家从未见过,让他们既兴奋又紧张,甚至激动到了不知所措战栗。一些国家开始感到了“恐惧”(房价和购买量),未来针对中国人购买房屋限制政策不可避免出来(包括移民政策)。“土豪”一词已经为全球投资界所熟悉(好莱坞也喜欢这个词),并且如同“功夫”一词一样将很快地直接用汉语发音(功夫一词是粤语发音,土豪一词估计会有普通话发音)进入英语现代词典。

 

人们总是在讨论21世纪是不是中国和中国人的世纪,其实答案既简单又复杂,简单之处是中国具备所有大国天然条件,只要自己安定发展不用刻意加速就自然而然地到达了那个位置;复杂之处是中国需要怎样一个形象给予这个世界,中国有什么文明能给予这个现代世界,中国的特色可以变成世界通行东西吗?置业中国会潮起潮落但不会停止,中国置业全世界也刚开始趋势在进行中。中国的一切都在建设之中,方方面面都需要置业。人们在看,未来中国的大厦会是怎样的一个建筑呈现给全世界。

 

图1:2010年海外居民在华人员普查基本情况
 

 

                             数据来源:国家统计局2010年人口普查

 

图2:非居民(海外)境内个人人民币存款变化情况

       

 

                        数据来源:国家外管局


图3:历年香港居民内地置业情况

        

 

                         数据来源:香港置业国际



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