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地产观察之房价迷局(4)

   比价效应

   

在一个商品市场中经常会出现同类同级商品价格比较,以及同类不同级商品价格比较,消费者根据自己购买偏好或者购买能力,在比较后做出购买选择。这就是价格比较后结果即所谓“比价效应”。“比价效应”其特征一个就是“性价比”,另一个“价格空间”。优异的“性价比”在普通商品消费中对于大众消费者具有很强吸引力。而“价格空间”即同类商品,由于规格、功能和品质差别造成价格差别构成商品价格空间。“价格空间”在商品上就是所谓高档、中档和低档商品。比如冰箱就有普通冰箱和高档冰箱之分;电视就有根据尺寸差别构成的大屏幕高档电视和大众尺寸中低档电视。在普通商品中同类商品价格之间的“比价效应”,还是“价格空间”都是给予消费者更大选择。但是资产价格中的“比价效应”和“价格空间”对于消费者或者投资者则是充当另外吸引功能,那就是“价格想象力”的作用。

   

住宅作为一个特殊商品具有两种功能,一个是居住功能,另一个是它拥有金融属性投资功能。在一个房地产大的上升周期中,在进入泡沫阶段,市场上必然出现“价格想象力”房地产产品信息,并且一定被媒体广泛地报道(此阶段市场信息需求),充当“价格想象力”的房地产产品就是“豪宅价格”。一般能够称为豪宅产品,首先房屋面积应超过300平方米;其次房屋为独立建筑;三是价格超过该地平均房价的2-3倍以上。在北京能够称为豪宅价格一般都在每平方米8万元人民币以上。当然这个标准也会随着整体市场价格涨跌有所变化(经常表现为向上变化)。

 

“豪宅”如同普通住宅一样,很早就出现了,但是市场在温和或者比较平稳时,“豪宅”信息一般比较少,因为“豪宅”购买者比较单一,不需要做更多广告。但是一旦媒体上出现所谓“十大豪宅”评选的信息,以及广泛报道各种屡创新高“豪宅价格”信息,那么意味着整个房地产市场已经进入一个高潮阶段。此时价格需要不断想象力维持,那么豪宅价格的信息就会扮演,营造整个市场的价格天花板不断地上移角色。任何资产价格上升狂潮中价格想象力是非常重要的,没有想象力市场就不可能疯狂。当人们把水泥房屋想象成为财富金屋时,整个市场就处于幻觉财富(无限增长)和想象价格(无限上升)之中。豪宅报道并非是想达到更多人去购买目的,而是起到一个财富和价格标杆作用。

 

其实在另一个资产市场股票上这样情况更加典型,股票市场上在牛市中百元股就是充当这样“价格空间”扩展角色。在一个证券市场牛市中,百元股层出不穷,它推升了整个市场价格想象力,使得整个价格中枢上移。百元股并非是吸引投资者购买,但是它能起到对于大大低于这些股票价格其他股票价格吸引力和比价之后购买效应。然后形成价格轮番上涨持续购买的“比价效应”,直到市场购买力衰竭为止。

 

豪宅价格和成交情况变化不但可以充当“价格空间”想象力的作用,也是观察市场变化的窗口。豪宅价格回落和成交量低迷,表明一地财富阶层变化,如同豪车购买力的变化一样,一个是观察财富阶层对即期市场的看法,以及这个社会“造富”生产线运转如何。豪宅价格回落一般晚于整个市场价格回落,但是一旦回落幅度都超过普通住宅价格,这是因为豪宅流动性比之普通住宅更差。温州房地产市场从2012年开始调整,豪宅从8万平方米,回落到4.5万平方米就是典型的一例。一旦市场出现调整,豪宅价格回落反而充当价格杀手的作用,造成回落“价格空间”想象力扩展。市场价格上涨想象力消失带来就是幻觉破灭,住宅金屋已不在,回归钢筋水泥本质物理状态。

 

目前一线城市豪宅价格还没有出现调整迹象,因此市场整体还没有出现大的价格调整状态。但是一旦豪宅出现了大的价格波动,那么也就意味着市场价格将出现大的波动。豪宅成交量已经在一线城市出现了下滑趋势,原因来自整体经济形势,以及财富阶层投资方向的转移。另外城市中空气污染已经越来越影响中国财富阶层购买豪宅信心和热情。

 

中国房地产市场还有一个“伪豪宅”的特殊国情的存在。在很多地区(尤其沿海地区)合法或者非法地建设很多“伪豪宅”类别墅产品,目前出现了大量空置和烂尾情况。形成了另类“鬼城”。这些产品有房地产开发商建设的,也有乡镇甚至村委会建设的。这里当然不包括,那些利用权力使用公款在城乡建设私人豪宅大院。因为它们并不进入市场流通。目前这些豪宅大院已经变成了当地旅游景点和时尚话题,这是我们这个时代的“黑色幽默”。

 

中国房地产市场还有一个独有的泡沫特色,就是由于土地拍卖引起“面粉贵于面包”价格现象,即某地(某地段)拍卖土地价格(或楼板价格)已经超过当地住宅销售价格,从而引起“比价效应”和“价格空间”想象力带来当地住宅价格连锁反应(含周边地区)。尤其地王出现后带来影响更大。如果得到这个地王开发商曾经在附近开发过地产产品(或合作或关联),那么这个地王的出现内涵就不简单了。无法撇清价格操纵的嫌疑。地王有时候就是充当类似证券市场的百元股,做出有目的,有功利性的,可以影响全局的“牺牲”。这种“牺牲”有时候是只有很少代价,因为地王最终亏损案例非常少,可以用很多方法得到地方政府在资金上“原谅”和“迁就”。一个市场上胆子大的人多,敬畏之心缺乏,那么这个市场一定是一个极其不规范的“自我特色”市场。

 

2007年、2010年和2013年中国房地产市场上都出现过“面粉贵于面包”现象。虽然这个现象比较特殊也并不普遍,大多发生在少数一线和二线城市某些特殊地段,但是从一个更为宏观和行业周期角度来看,这样市场“怪相”正是市场泡沫达到一定阶段必然出现的现象,它也是给我们的房地产发展历史增加了活生生案例。至于是谁做的这件“不可思议”的事?是谁的面粉?是谁的面包?最终又是谁吃下这些东西,其实已经并不重要了,都是一个过程而已。

 

在我们谈到豪宅价格和“面粉贵于面包”这些问题后,是不是就可以地得出了这样一个结论:这个市场存在着阴谋,存在着有一个操纵市场之手,他们是谁?其实并没有这样一个所谓事先计划,也没有这样所谓“阴谋”,也不太可能有所谓一个无所不能操纵之手。一切发生都是一个个利益追求者,在市场上“搅动”边走边唱的结果,并非是某一个人或者是一个群体可以把这个市场鼓动起来的,它是合力的结果(政府、企业和个人)。可以说人人都是这个泡沫参与者或者推动者,因为任何泡沫都不会是“孤芳自赏”式,一定是“羊群效应”式,没有大多数人参与,就不可能形成如此大的泡沫。“人人有份”一定是这样的,差别是其中每个人扮演角色可能是不同的。泡沫的过程中总是赢家遍地,当泡沫出现破灭时,无论之前在泡沫中中扮演什么角色,只要没有卸妆,结果差别都不会太大。

 

“面粉贵于面包”现象应该不会经常出现,也并非一定呈现周期性的特征,因为这样方式“开面包房”的开发商终究在一次市场调整过程中淘汰掉。但是豪宅价格波动一定呈现出周期性特征。目前豪宅价格从全国范围内还没有出现大幅波动迹象,说明市场还没有进入主跌段,价格调整还属于可接受温和阶段。地方政府救市还在进行时,因此在政策效应没有消失前,价格出现大的波动可能性比较小,所谓崩盘可以基本排除。

 

虽然市场出现了一些调整,但是牛市中形成思维不会短期消失,幻想和幻觉依然存在,期望着价格在短暂调整后,再次上行心理定式依稀可见。并且这种想法并非都存在于房地产开发商那些知名唱多者,在消费者中也是大有人在。15年房地产牛市带来了一代人牛市惯性是很顽强的。“大涨小回,不长也不回”已经成为人们的市场经验,并且这些经验经受过了强势政府多轮宏调考验,变得“无所畏惧”“勇往直前”式比刚需还刚的市场“真理”。如此情况下,此次房地产市场的调整不会是直线式的,一定是非常反复式的,因此这个调整时间可能因此被拉长。在牛市中拉住牛的奔跑不会一蹴而就,习惯看牛奔跑的人们还有一个适应没有比赛生活过程。牛市者还在抗争熊市的到来。但是趋势就是趋势,没有人是它的对手。



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