财新传媒
位置:博客 > 张寅 > 地产观察之房价迷局(5)

地产观察之房价迷局(5)

    信息搅动

 

凡是市场就会有信息。信息的流动、信息的数量、信息的内容都会在市场上形成一种“信息搅动”现象。“信息搅动”程度取决于信息的敏感性,以及信息内容的带给人们的预期力和想象力。“信息搅动”的是否在市场上有效果,与该市场是否是整个社会当时热点有关。“信息搅动”在一个热门行业和热门行业强周期内呈现出波浪式的特点,即信息层出不穷,不断地有新的信息区覆盖之前的信息。这些能称之为“搅动”信息,一般内容上明显刺激性非常强,能够带来市场价格想象力,给市场上的消费者以“机不可失、失不再来”的压迫感。带来市场“信息搅动”的信息,有的是明确的、是有案可查的;但是有的信息则是似是而非的,并且以传闻方式在市场或者媒体上流动。明确的信息往往很难造成消费者“躁动”心理,而似是而非的信息经常使得消费者出现去“争抢”欲望。

 

“信息搅动”在中国最经典例子就是一两年内就会出现一次(经常在特定地区重复发生)由于传闻影响造成大量中老年消费者在超市和商店内“排队买盐”抢购的现象。“信息搅动”之所以能够在部分消费者形成行为上“共识”,与潜在心理有关,一般而言这是消费者内心已经有,带有不安全感的“涨价预期”,只不过需要一些外部信息的刺激或者压力,将这些潜意识激发出来。并且有一定从众特点。这个从众特点就在于信息交流,中老年消费者,大多处于退休状态他们可以有时间交流,并且有时间排队。“排队买盐”经常会出现这样现象,那就是即使有关部门澄清了信息,但是“排队买盐”也不会一下子消失,必然经过一个过程,这个过程其实就是一个“预期释放”过程,并且最终肯定是让大多数参与得到某些“教训”才能停止。

 

“信息搅动”事件在房地产市场上是一个常态,市场极度热络时几乎每天都会“光怪陆离”各类事件发生,房地产市场俨然成了一个社会信息集散地。能够影响商品价格的信息一般称为信息中的信息,最能产生“信息搅动”的效果。在房地产市场能够影响价格信息,一般为一个价格优惠程度信息,另一个是未来可能升值空间的信息。在一个市场上涨周期中,所谓价格优惠楼盘信息少之又少,更多是涨价信息。在房地产市场上能够创造未来升值空间的信息更能激发消费者购买或者投资热情。一个地区房价可能因为交通的改善(预期),价格升值潜力就会受到消费者关注。这是一个常规影响价格“信息搅动”因素。还有一些信息带来“信息搅动”效应更为强烈,能够形成更大范围的置业热潮,使得在很短时间内价格近乎疯狂的上涨,并且由于信息内容最终不能兑现,造成市场价格的大起大落。其中最为典型例子是北京通州房地产市场价格的在传闻出现与失去的波动。

 

2009年年底北京通州地区就开始出现高密度信息交汇情景,这些信息都涉及通州房地产市场的未来,这个未来充满梦想,首先是关于“通州”将建设国际现代新城的信息,然后是进一步升级为建设北京“大CBD”构想的信息,最后信息高潮是建设北京“副中心”。由于通州当时房价与北京市区房价存在倍数差距,一旦这种充满想象力信息出现后搅动了整个北京市场,通州房价快速上涨,2010年最高潮时候该地区房价一度超过了国贸地区部分住宅价格,出现非常荒唐的局面,以致有些盲目投资者把城区房子卖掉去购买通州房子。2009年全国房地产市场在“4万亿”的影响下出现了普遍上涨的局面,北京则是那轮反弹全国领头羊,而北京通州房地产市场更是领头羊中的领头羊。2009年第四季度至2010年第一季度北京住宅价格平均上涨超过了35%,通州房地产价格上涨超过了200%(见图1)。当2010年第二季度初新一轮房地产宏观调控来临时,通州房价又出现了暴跌,房价经历一个完整的过山车式运行。虽然2012年以后通州房价出现反弹,但是目前仍然没有回到2010年最疯狂时候房价高点。如果仅仅观察2009年至2011年这两年北京通州房价走势确实出现所谓“崩盘”现象,从全国而言也是不多见的例子。像温州、鄂尔多斯和神木虽然也出现了明显价格调整也未曾出现像北京通州这样极端例子。通州经过近些年房价大起大落,其中一个特点已经被展现,就是市场价格弹性“猴市”特征被激发出来了,通州房价已经成为北京房价具有先导性市场信号作用开始显现,它是北京房地产市场晴雨表。

 

通州市场经历了“信息搅动”带来大的波动。这些信息日后还会被反复在该地区被周期性炒作,因为之前信息没有被兑现,也没有被完全否认,仍然处于似是而非状态。但是在新一届中央政府建设“北京、天津、河北”一体化设想下,通州“信息搅动”难度在加大,定位可能会处于一段模糊期。但是作为北京房地产晴雨表功能不会消失,因为该地区居住人口非常年轻化,房屋换手一直处于北京市场前列(之前投资客比较多)。

 

任何房地产信息能够出现“搅动”效果都需要,除了信息本身具有想象力的内容以外(哪怕它是似是而非的),与此同时整个市场处于怎样阶段或者说状态是非常重要,信息出现搅动必须借势,没有势的存在,没有环境氛围,任何信息都难以达到效果。我们看看2014年全国房地产市场出现调整后,市场传言“类通州”信息的关于保定将成为“北京副中心”,在简短使得市场有所波动后,根本没有形成广泛消费者呼应(当地或外地),保定房价依然随着大市调整继续调整。“副中心”的信息成为过眼云烟,只在证券市场引起了相关概念股炒作,但是实际的保定房地产市场没有受到收到丝毫正面影响。可以设想,如果这个传言在前几年市场处于热络时候,即使政府出面澄清传言,市场也不会轻易缴枪沉默,依然会想法设法形成上涨趋势。多次政府房地产宏观调控政策“无效”,造成了政府房地产信息前所未有信用困境,使得市场上传言信息更有市场更有人缘的窘境,从而使得消费者由于这些“信息搅动”带来了在市场行为上的羊群效应。

 

任何市场泡沫达到最高潮的时候,一般都是政府信息信用最不佳的时期。即使政府有心去呼吁或者劝告消费者应该理性,应该注意风险,但是市场和消费者不会在意这时候的政府善意。这种所谓“权威不权威”“权力不权力”的形成了阶段性市场“无政府”唯有市场传言是老大的局面,不会是市场常态,而是一个极端阶段。但是造成这一极端现象,则是需要一个较长时间“负面累积”的过程,即政府信息多次信用失败(在系列事件中)形成的异化结果。

 

有的时候信息是明确,并非像传言是似是而非的,但是带来“信息搅动“结果则可能是一种无奈,也可能是一种尴尬。这方面有两个例子,可以说耐人寻味。一个是上海自贸区,另一个是深圳前海。这两个地区在建设计划公布之后,房价和土地价格都出现了异动,房租也出现了明显上行趋势。这两个地区并非计划建设以房地产建设为主住宅新区,而是贸易和技术创新实验地区。但是在建设还没有卓有成效进行,房地产变成了最大受益者。虽然在这些开发区内商业办照非常容易,但是在高昂的房价和租金面前,使得中小企业不得不采取“营业在此、异地办公”的选择,开发区的中大量高档写字楼可能会被空巢。如果大量在开发区就业人口不能在开发区安居乐业,而是选择更远地区去居住或者办公,那么势必造成早晚高峰时期交通拥挤,人员大量时间消耗在路上尴尬局面。而一到周末这些开发区就像死城一样,即使有大量高楼大厦存在,也缺乏人文的气氛。显然这样氛围不利于创新需要的环境。

 

在中国经济转型过程中必须去房地产化。去房地产化主要是指房地产行业不应再成为经济领头羊的角色,它的历史性作用应该减退,而不是进一步需要强化。房地产行业应该回归作为基础行业,与其他消费行业一样正常化、平常化。房价信息不要在时不时地去“搅动”社会神经,让大多数消费者在购买住房问题上变得轻松起来。社会气氛和谐、经济结构合理应该从房地产行业开始。

 

图1:近年北京通州地区房价变化趋势

         

 

                数据来源:北京虎杰投资咨询有限公司



推荐 7