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地产观察之房价迷局(8)

数据争议

 

在中国做房地产专业分析最大困扰就是信息问题。房地产市场信息的繁杂、混乱、模糊和不准确具有普遍性。专业人员需要保持极大耐心和细致心态,才能在这个市场“少犯错误”生存下去。房地产信息一般分为市场动态信息(以媒体报道为主,分析者现场观察为辅)和市场数据信息(来自官方或专业监测机构)。市场动态信息核定和判别相对容易,因为通过实地观察和常识性分析就会达到“去伪存真”效果。但是市场数据信息核定和判别难度要大大超过市场动态信息,因为这涉及“成本负担”问题,收集和统计数据需要非常大的工作量,这是作为一个个体的分析者“精力”和“财力”都无法单独完成的。在市场数据方面,任何房地产市场分析者都不得不依赖来自官方和其他专业监测机构的数据,因此这些市场数据的质量问题将在很大程度上直接影响大多数分析者的分析和预测结果。

 

关于数据问题在中国是一个在经济领域非常敏感的问题之一,也是始终争议非常大问题之一。即中国经济界经常所说“温度计”失灵的问题。一般所谓数据问题无非是两类问题,一类是真伪问题,一类精度问题。真伪是数据中最为麻烦和棘手问题,而精度是数据中次要问题。如果数据出现真伪问题,那么分析就可能出现不可逆转方向性判别错误,即容易出现趋势把握的致命性错误。如果数据出现精度问题,虽然也会带来分析误差,但是不会出现方向性的错误,并且容易根据市场实地观察和以往市场经验积累,给予精度上矫正和调焦,让它准确起来,在反应市场“程度”更加贴近实际。中国通货膨胀数据和房地产价格数据长期以来的争议更多地反映的是“精度”问题,而不是方向性(趋势性)的问题,那么“精度”失准更多地是严重“低估”,需要根据观察向上调整“精度”,让它更反映经济和市场的实际。造成数据“真伪”问题原因一般是人为操纵或者责任性不强所致;造成数据“精度”问题原因大多属于责任性不强所致。解决数据“真伪”只能在体制层面和社会监督方面同时进行;解决数据“精度”问题则需要内部机制和技术层面双管齐下。

 

其他国家也有数据争议,包括美国这样市场经济非常发达国家,也有发展中国家(阿根廷是经济数据争议最大国家之一)。但是这些国家数据争议一般情况是某个数据或者某个时间段(比如月度)引起市场或者社会的质疑,但是不具有长期性和始终性特征,属于阶段性、非连续性。但是中国各类经济数据的争议具有经常性的特征。中国数据问题还没有上升到国家对国内纳税人“国家信誉”的高度给予重视。境内的“国家信誉”政府行政文化的基础是,在政府与纳税人处于平等地位前提下,政府为整个社会和纳税人给予一切应有政治、国防和经济方面服务的“国家承诺”履行和兑现。

 

中国国家统计局从2011年开始在房价的统计上做了重大改变,采集数据方式(数据源)、统计核定方式都做类较之之前做了大幅调整。之所以做了这样重大调整,完全因为2010年官方房价统计(房价指数)无论是同比还是环比数据出现了令人啼笑皆非情况,在市场人人都感受到了房价快速上涨情况下,官方数据给出一个极其“温柔”上涨数据,反差之大让全社会“哗然”,人们觉得统计局的人“不食人间烟火”,是不是住在外星球。甚至有舆论调侃,“造假”怎么也得有点“技术含量”吧。国家信誉在房地产数据方面遭到重大损失。从2011年国家统计局新公布的房价数据后,市场没有再引起广泛的争议,反映市场准确度有了非常大提高。甚至可以说,在房地产领域恢复应有的“国家信誉”方面,“政府数据信誉”走到了“政府宏观政策信誉”之前。

 

在大多数时间里,社会不会去关注专业性比较强的房地产各类数据的情况,只有在极端情况才会引起社会关注和议论,但所谓极端现象大多是负面情况。正是因为社会对数据关注度不高,以及没有舆论监督常态性存在,因此政府房地产数据公布随意性比较强。房地产数据虽然全国性数据对于把握整体国家房地产走势有着“举足轻重”作用。但是房地产市场特性“属地化”“本地化”决定了,各个地方房地产数据的准确性更为重要。地方政府“干预”房地产数据的情况经常发生,尤其在市场敏感时期,地方房地产数据公布就会变得很不稳定、很不确定。

 

2014年房地产市场出现了调整,第二季度南方某二线省会城市把日常的库存数据不再及时发布,而是人为地给予消失,显然地方政府已经把这些数据评定为属于“负面”信息,不想让除了它以外人知道。无独有偶这并非是首次出现的情况,在2008年某北方省会城市,在市场出现大幅波动的情况下,把长期以来公布市场成交数据(月度),在未经任何说明原因情况下突然就消失了,从此再没有恢复。两年前某一线城市,也是在数据方面搞突然袭击,在未经事前任何说明原因情况下,商品房库存数量在一天之内大幅减少了2万套。但是这个数据最终引起了市场的价格上涨涟漪。与此同时这座城市也不在每月当地统计局公布各个地区(环路)房价监测数据。“市场模糊化”是这类地方政府在房地产数据的随意化直接结果。

 

官方心态在数据方面的“脆弱性”,一方面表现为数据随意性和人为性地“消失”,另一个方面就是过度地去解释数据含义,表面是担心市场误读或者信心丧失,其实是想引导市场的预期。官方过度解读数据含义情况,一般发生在某月出现了市场预期之外负面数据(也是在官方意料之外的)。官方在公布数据同时,都同时登载了官方人员的解读当月数据的文章。本来市场可以通过自己判别和消化数据事实,根本不需要数据解读。因为数据解读不是政府事情,而是市场的事情,政府不应该替代市场作用。政府“聪明”和市场“聪明“是不能相互替代的,有个自发挥的领域。尤其政府统计部门更不应该去做数据解读,统计部门职责就是把数据真实给社会就可以了。解读是其他经济部门和市场的事情。统计部门“中立性”和“客观性”最为重要。它既不是给某个团体背书者,也不是社会运行监督者,它就是一个客观记录者。健全社会的特点就是各就各位,做好自己专业的事情。

 

中国数据观察还不能完全正常化,官方还在为各种信息和数据“操心”,社会也没有形成对信息和数据的“敬畏之心”。观察中国经济和房地产市场有些经验显得非常特殊和异化。比如非常态的刻意官方的数据解读、某一日官方数据突然莫名其妙消失,这类在其他市场和国家不可能出现现象,反而在我们这里可能成为某种经验“信号”沉淀下来,作为分析中国特色市场工具存在。

 

房地产数据中最为让人关注首推房价信息,其次才是成交信息。在国家统计局公布的2014年8月数据中,70个大中城市有68 个城市环比下跌,一个城市环比上涨,一个城市环比平盘。这是调整以来最负面局面。8月数据非常值得重视,重视之处在于上涨唯一的城市是厦门,它在整个大势调整之中则是持续上涨显得十分“鹤立鸡群”;不再下跌城市是温州,之前它曾经有过是唯一下跌城市状况。根据现有房价数据分析,结合8月住宅成交数据,我们认为房地产市场调整第一轮已经接近尾声,市场将进入一个以成交量弱反弹为主,房价继续小幅下跌的周期。这是因为领先市场调整两年的温州市场的房价已经连续两个月不再下跌(见图1)。整体市场上最弱市场的走稳具有领先市场反弹信号作用。我们之所以认为这个反弹是以成交量为主的,是因为房地产库存依然庞大,下半年开发商开盘数量又超过上半年,并且个人房贷也没有大幅出现宽松的局面,因此开发商必然在价格上给以向下松动,才能争抢到自己的刚需客户。

 

厦门市场第一次被全国如此的关注,是与它的房价异常坚挺并与全国房价走势完全背离直接相关。从经济宏观角度而言,厦门经济结构在悄然发生变化,厦门出现了一个知名时装设计师的群体,并且形成了品牌化,如果产业化进一步地跟上,那么未来几年厦门可能成为中国新的时尚之都。加上厦门自然景观(与杭州条件类似)优势,那么厦门经济色彩将非常灿烂。从中观行业角度来看,厦门房地产由于前几年在土地供给方面出现了大起大落局面,在住宅销售持续火爆情况下,土地供给和住宅供给都出现了求大于供局面。厦门住宅库存的去化率仅有不到4个月,是全国所有城市中最低的,其他城市大多超过15个月。因此由于这些宏观和中观因素使得厦门房地产价格“傲立全国”。但是我们认为厦门不会长久地这样房价形势独立于全国,最终与全国趋势趋同。并且可以提前预测,一旦厦门这个全国最强势的市场房价开始出现调整,那么意味着全国第二轮市场调整就此开始,并且房价下跌幅度将超过2014年第一轮调整幅度,市场成交量将再次萎缩。

 

图1:厦门、温州、全国住房价格变化趋势比较

         

 

                           数据来源:搜房
 



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