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地产观察之房价迷局(9)

政策影响

 

中国是一个政策大国恐怕是一个没有疑问的问题。政策数量和政策内容涉及范围之大之细之广,反映出超级“控制”特色。而经济领域中房地产政策在过去10年是所有行业里颁布密度最大行业,政府在房地长行业管制方面可以说是“呕心沥血”“倾注全力”。政府在房地产方面政策目标是希望这个行业“健康成长”,但是什么是“健康成长”似乎定义比较模糊,因此房地产行业的“宏观调控”始终有不到位、效果不明显、怨声载道的问题。每次房地产出台新一轮政策,都是面对实时出现的房地产行业问题采取应景式的“宏观调控”,其实都是因为房价这个突出问题引起社会广泛抱怨和指责,而政府不得不被动进行“行政性控制”,但是每次出台政策最终目的,政府并不愿意“公开地”目标直指房价,而是经常说成这些政策是在做“标本兼治”作用。实际上在这些年房地产政策方面更多采取行政性的“管理需求”方式,在“管理供给”方面,没有实质性地措施。并且正是因为在供给管理的摇摆性,使得房地产宏观调控政府在做“自毁长城”的事情。其表现为房地产政策出现了“国家信誉”蒙受损失情况,宏观调控政策出现了政策效应递减,房价越调越长困局。虽然有政府智囊屡次在公开媒体上为政府政策效果辩解表示,如果没有这些措施出台,房价会比现在长得更快更高。本来社会就被房价问题,承受着莫大压力和痛苦,这种说法不是在减轻这些压力和痛苦,而是说你们已经不错了应该满足了,如果没有这些政策你们会感受到更大的压力和痛苦。

 

2013年年初出台房地产政策更加严苛,甚至到了一个接近“荒诞“的地步,为了控制和管理需求,各地出台政策开始涉及到了在中国非常敏感社会问题:户籍、社保、以致家庭婚姻。本来社会存在由于这些问题造成不平等问题,在缺乏考量制定政策措施面前,进一步强化了这些问题带来矛盾。人们为了满足房地产需求(含投机),在社会流行“上有政策,下有对策”潜意识引导下,在房地产出现更多扭曲式、腐败式消费行为。一些人敢于冒险和漠视政策法规,显然是政策屡次失效异化结果,也是全社会长期以来行政性法规代替制度性法规结果。行政性法规与制度性法规的区别是就是可以“朝令夕改”,随意性、随机性比较大。但是造成恶果一个是人们对制度性法规缺乏敬畏之心,另一个是社会容易产生投机政策恶习。当行政法规与制度性法规冲突时,政府必然出现选择性执法,如果监管不到位,也自然出现寻租行为。当社会看到这些问题不能被及时纠正,负面情绪上升,又不能得以释放,造成潜规则盛行,因为一部分人认为这样才能“适者生存”。

 

房地产政策之所以出现了“恶性循环”,主要是政府始终没有认识到,哪些是自己应该干的,哪些应该交给市场。并且为了政府颜面不愿意承认或者改变之前政策制定问题和不足,而是执意在一条路上“严厉”地走下路去。因此就出现了政府干得很累并且还得不到同情和理解窘境。当政府开始意识到了一些事情应该由自己去承担,比如长期建设不到位保障性住房的问题,但是由于应景式政策思维已经变为一种行政性习惯,本来应该仔细研究如何建设保障性住房,反而变成了不干则已,一干就是运动式,三年建设3600万套保障性住房目标不可谓不宏伟,但是显然它是一种“急躁”情绪下的产物。目前出现诸多保障房的问题,比如资金、土地、分配、居住环境不配套等。都是可以在之前预知的问题,而不是所谓必须通过实践才能发现的问题。保障性住房必须由政府去建造,但是它不应该与市场化部分争抢资金和土地,它是市场的补充,而不是主体。它与市场化部分不能是平分秋色的关系,否则就会形成市场和价格双轨制。结果会造成保障性住房和市场化住房双输的局面。保障性住房就是对低收入阶层的补贴,但是范围应该十分有限,否则会造成政府财政负担。市场化部分是可以通过土地供应市场化开放最后一公里改革得以实现,使得建造成本降低,让市场化部分健康发展。保障性住房不能赋予超过的它的使命和任务可以承载能力事情,比如保障性住房大规模建设是为了保固定资产投资规模,以致是保经济总量增长目标。如果就是为了这个作为目标,可能会出现本末倒置局面,好事变成一地鸡毛的事情。保障性住房建设首先应该是一个恢复正常化的过程,即政府失位后的归位过程,其次是一个细致调研充分经过论证的一个不需要“敲锣打鼓”,实实在在的“民心工程”。保障性住房如果范围是适当,不会造成整个市场价格体系的混乱,如果范围不适当,那么整个市场价格将是非常混乱的。目前政府财力是无法覆盖整个住房需求的,因此盲目扩大保障性住房份额,超过低收入阶层范围,又不能完全覆盖中等收入阶层,会带来更大社会矛盾(包括寻租),尤其对所谓“夹心阶层”(即非低收入)压力会更大。不当的保障性住房建设规模是一种市场化的倒退,而不会是进步。房地产市场诸多问题不是市场化带来的问题,而是半市场化带来的问题,解决问题出路是更加市场化。

 

不动产登记是最近热议房地产政策。有舆论认为这是反腐进一步深化或者官员财产公开化前置行动;也有舆论把不动产登记与房价可能下跌联系起来,其逻辑是腐败分子因为担心财产暴露不得不选择卖出房产“赃物”,因为这些腐败分子持有一定数量房子,当集中卖出时必然使得房价下跌(二手房)。也许以上分析和猜测都有些道理,特别是官方并没有在公开场合对于不动产登记目标和目的给予明确说明的情况下。其实中国不是没有不动产登记,而是这种登记之前处于一个涵盖范围不足和数据没有联网两大问题。涵盖范围不足,主要是指一个是时间范围:即在1998年住房改革之前房屋大多没有进入数据库(特别是没有进行过一次交易的),另一个领域范围:高级领导、特殊部门(比如军队)等,由于中国特殊性没有进入房地产部门数据库(基本由特殊部门自己管理)。

 

不动产登记目前无论现状还是经过这次重新登记后,即之前是属于国家机密数据,之后仍然归为国家机密数据可能性为大。也就是说无论重新登记与否,在透明度问题上依然是“有知晓层级”门槛,而不可能是公开化的。因此这次登记是否能够全面解决覆盖面过往不足问题(部分解决是一定的),也是一个未知数,因为过程不透明,也没有体制外监督,因此必然出现“选择性”执法的问题。关于数据联网似乎是媒体议论最为关注部分,其焦点话题是地方有关部门不积极,潜台词就是担心数据被公开,当然按照逻辑显然不是普通居民数据被公开,而是公务员住房信息被公开。从技术角度联网根本是一个问题,是一个主观愿意不愿意的问题。联网最终必然实现,只不过是一个时间问题。但是它并非是一个公开化的开始,也不一定从中能查到公务员房屋问题,因为它可以不把这些问题房屋记录在案,也可以房屋户主用别人名字去逃避网查风险。由于房屋的属地化特性决定了,不动产登记效果执行严肃程度和效果好坏,不在中央政府层面而是地方层面。不动产登记如果舆论议论仅仅停留在是为了进一步反腐,恐怕太功利了,太短视了。不动产登记从一个中期角度而言,显然是为了房地产税和遗产税做前期基础准备工作。没有详实的不动产登记,这些税是根本无法执行的。房地产税和遗产税是现代政府调节贫富差距和政府财政重要方法和来源,因此不动产登记是中国走向中等发达国家治理必然选择。

 

关于不动产登记是否造成阶段性房价下跌问题,我们认为可能性不大,并且二手房数据并没有因此出现异常放大证据。腐败分子可能出现因此抛售房子的情况,但是一般会是个案情景,常识就会告诉大家不会形成集体性行为,因为这等于“自我暴露”“不打自招”。最近公布大量腐败案件,更多是这些房屋赃物并没有卖掉。真正打算卖掉“赃物”房子的腐败分子,一般都在准备或者已经外逃。这符合大多数类似情况基本逻辑和基本事实,可能与一般媒体相像情况是有很大不同。目前房价下跌与反腐没有直接关系,只有部分间接关系。

 

近5年来关于房地产持有性质税项,准备开征的信息总是在媒体形成周期性话题,由于总是“狼来了”没有兑现,人们议论这方面兴趣在不断地减弱。但是其实房地产持有税的开征其实正在逼近,而不是越来越渺茫。房地产税之所以没有马上开征,其实面临是两类问题:一个是对于历史遗留问题如何处理,另一个是如何开征。如果回避了历史问题,那么就是现在上海和重庆房地产税方式延伸或者变形,虽然这是一个比较好的起步方式,回避了很多矛盾,但是两地现有十分有限税收成绩无法吸引和打动大多数地方政府,因此总体不会形成一个积极执行的态势。因为房地产税属于地方税收,如果地方没有积极性,那么这项税收是无法执行的。那么采取全方位税收征收,显然税收成绩要非常地明显(比较上海和重庆两地),但是由于目前房地产税和土地税收已经是很高了,在这个基础上征收新的房地产税显然是不当,也一定造成全社会不满。那么减少之前房地产和土地征收模式,改成持有方面征税,那么势必造成政府土地目前收入大幅下降,地方政府难以在短期内接受。另外,房地产在持有方面征税,在目前中国城镇化还比较低的情况下,农村需要不需要也因此征收,如果征收农民负担就更重(理论上应该不收,因为农民为自建房),如果不征收,那么按照现在情形,必然使得以往“小产权房”问题更加突出、更加泛滥。城市中由于特殊历史原因,高级领导的住房,军人住房要不要征持有税,如果征有什么问题,如果不征有什么问题。这些问题在其他国家都不是问题,都采取一视同仁方式征收,差别仅仅在税率和基准房价(评估),因为不同地区地方政府制定税率和中介机构评估房价会有所不同。但中国就目前而言都是无法回避历史遗留问题。都需要仔细面对和精心地处理和谋划。

 

房地产持有税是否征收与房价涨跌没有线性关系。美国执行了几十年房地产持有税征收,房价从来没有因为房地产税存在造成房价起落,房价周期完全与房地产税无关。换句话说,就是房价不会因为房地产税的存在,能够降低房价上涨的时候泡沫任何存在,反之也不会房价调整到来时候,起到加速房价下跌速度作用。无论是不动产登记的启动,还是房地产税开征预期,在中国人们习惯与房价联系起来,这是一个典型“心理真实”与“实际真实”背离的案例。这种差异造成原因就是人们潜意识中对高房价反感,并渴望任何一种方式都能房价下跌心理预期。



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