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地产观察之房价迷局(10)

 终结篇 市场影响

 

虽然中国目前房地产市场还不是一个完全市场化的市场,比如土地市场还属于政府控制(作为供给方)。但是并不意味着影响房价诸多市场因素不能在这个半市场化发挥作用,依然可以用分析完全市场化的市场分析方式、分析逻辑和分析工具加以解读和预测。市场的某些特殊性并不是能够拒绝分析和解读的理由,只不过对于分析者在具体分析这个特殊市场时某些问题上,需要了解特殊性是在哪些地方,这些不同常规市场地方是如何影响这个特殊市场的,把它作为一个或多个影响市场要素与常规市场中的影响要素放在一起给予考虑。在分析某个具体问题时,有时特殊性作为主要权重影响因素,有时常规性作为主要权重影响因素。影响房地产的市场因素可能10多种,但具体某个分析问题时,不同问题、在不同时间(时间段)这些影响因素在其中分析权重(分量)是不一样。有的因素在某个分析问题时,是主要考虑最主要因素(即最大权重),但是在另一个问题的分析上也许只是次要因素,甚至可以忽略不计。成熟的分析者就是能够判断什么是特殊性问题,什么是常规性问题的智者,从而灵活地在分析逻辑上进行转换或跳切,而不是僵化地、机械地以不变应万变,永远使用一种逻辑看待不断变化的市场。

 

影响房地产价格的首要市场因素是供求关系,其中市场供给影响最大是土地资源,因为房地产属性告诉我们任何房屋建造都是在土地之上。由于土地的不可移动性,决定了房屋的不可移动性,因此也决定了一个地方房屋供给因素,只能由这个地方土地供给有直接关系,它不可能像其他商品一样可以通过商品运输方式帮助调节其他地方供给关系。所以关注一个地方一段时间土地供给变化,对于房价影响给予分析预测则关键所在,土地供给情况是分析是最基础最原始要素。由于房地产产品生产周期性因素,因此在土地供给了解基础上,那么房地产开发投资、建设进展(施工、竣工)、政府批准开发商预售数量、市场整体库存变化情况则是进一步影响房价(从供给角度)需要了解和分析基本方面。其中房屋竣工情况应给予更多关注,因为它是实际上可能提供给市场产品数量。另一个供给方面因素就是库存数据变化,因为它供给的核心数据。库存的去化率高低直接影响一段时间内房价的变化方向。关于去化率基础数据计算,为了防止由于市场变化带来去化率过大波动,一般采取参考最近三个月销售量平均数比较妥当。去化率(即房地产的库存周期)是目前专业分析者最为重视市场数据,它是预测未来一段市场和房价走势关键数据。

 

市场中影响需求最大基础因素首先人口,其次是信贷周期。其中人口因素中人口数量和人口结构(年龄)最为重要。人口数量规模大的城市房屋需求就最为强烈,在中国能够称为一线城市的人口都超过了千万级。即使宏观调控出台过了限购的政策,但是对于一线城市影响则是有限的,就是因为一线城市人口基数庞大优势造成的结果。人口年龄结构对于房地产需求影响也是非常直接的,年轻人数量多少,对于一地房地产需求影响即期和未来都非常重要。那么一地年轻人多少看似与一地出生率有关,但是作为现代社会而言,一个城市就业机会多少才是关键,也就是一个城市核心吸引力(对于经济和投资外来移民)。在未来中国经济处于大调整过程中,城市之间差别不会因为高铁化、高速公路化、机场化交通便利变得所有城市都有吸引力,一个城市是否能够长期具有吸引力将是摆在中国大多数城市一个现实的课题。特别是经过了30多年城市硬件建设后,城市之间“物理面貌”已经有同质化的情况下,一个城市软实力的竞争将替代硬实力竞争。虽然大多数城市的政府还没有意识到这个竞争时代的来临,但是经济调整会带来强有力倒逼压力。经过这次经济和房地产调整后,必然城市之间的房价差别会进一步拉大。

 

房地产产品另一个特殊性就是它具有部分金融属性(即投资性),并且它是一个特殊消费品,特殊性在于它是人们生活必需品(非快速消费品)中价格最贵商品,因此对于大多数人购买这个商品时,必然要借助金融产品辅助(国内外没有差别),这个金融产品就是个人房贷(或按揭)。由于房贷也是信贷产品之一,因此信贷本身如同经济有周期一样,信贷本身也有周期,个贷周期基本与信贷周期同步,差别是利率条件略低于即期信贷市场整体平均利率。信贷周期表现为周期不同阶段在信贷投放数量和信贷利率变化。信贷周期内个贷处于收紧状态,那么必然使得房地产的需求减弱。中国房地产个贷收紧一般表现为商业银行个人房贷审批速度在一段时间内变慢,条件更加苛刻;另一种就是提高房屋首付款比例,客观上减少个贷市场供给。还有就是房贷利率调整(收紧为上调,放松为下调)。进入2014年9月后,房地产市场对于任何一个地方取消限购已经出现了信息方面“审美疲劳”,而市场开始关注房贷政策变化信息(传闻开始增多)。这就是我们一直持有观点:限贷比限购更加影响市场。2013年和2014年市场变化如此之大其中最大原因就是信贷政策变化(这里不去讨论变化原因)。限购取消没有限贷取消(或者贷款政策变化),市场的反弹是不可持续的。近几月市场表现已经证明了这一事实存在。

 

那么是否可以得出一个简单推论,那就是一旦信贷放松(数量和利率),这个市场就会回到之前那样继续房价大幅上涨,成交量也变得人声鼎沸状态。我们的答案是,市场会因为信贷政策改变出现较之低迷的时候成交量放大,但是房价是否就此大幅上涨则不一定。因为最大变数就在于这种假定,被一些宏观因素所制约。也就是说宏观经济周期也在影响着房地产周期变化。由于经济处于调整期,势必商业银行金融资产质量出现了调整趋势,因此从总量供给来说,商业银行提供信贷能力在减弱,因此商业对于房贷支持会出现有心无力状况,其次资金成本也是制约商业银行在下调利率上执行的困难。另外中国的特殊性,即政府项目和国有大型企业仍然在占有数量最大和使用大大低于市场成本廉价资金,因此商业在整体资金不足的情况下,只能给予市场其他主体以高利贷(所以近几个月出现市场惜贷情况)。社会金融资源配置的扭曲和不当,没有在此次金融改革作为最应该改革部分是一个非常大遗憾。也就是因为这个问题没有触及,使得现在其他方面金融改革举步维艰、顾此失彼、缺乏稳定性。无论是在传统经济领域,还是新兴互联网金融领域,反而出现全社会“玩钱”游戏。结果是要么继续资金“庞氏骗局”,要么是就是卷款失联。目前金融乱象源头来自金融资源最基础部分运用不合理有关,也是政府干预结果。市场在权力的不当介入,必然出现一些特殊情况,人们为了市场生存又会用特殊方法去对待这些特殊(或对抗),因此这个市场不可能向合理方向进展,人们在市场中都是一种扭曲心态下在做事。政府面对市场变化情况(特别是在预期之外),只能采取大起大落方式处理,因为这样才能保持自己权力的权威性。

 

经济周期会对房价造成影响。不但是在对其中信贷周期,而且对人们收入影响也是非常直接的,收入下降或停滞不可能不对房屋需求造成影响,以致对房价最终造成实际上影响。经济形势变化造成人们预期变化,这是影响人们房地产需求最大影响因素。从而在市场就会形成所谓“买张不买跌”现象。由于住宅不属于快速消费品,因此需求不属于日常必须购买商品。并且由于作为单价最贵商品,它的任何价格变化对于大多数购买者来说都是一个非常重视环节。追涨和不买跌都是为了在财务“省钱”,因此消费者在购房问题上会出现比较极端情绪,也就是在价格上涨周期中变得异常急躁,在价格下跌周期又变得格外冷静。房地产市场购房者预期转换一般需要6-9个月。

 

房价在城市之间有明显差别,这是属地化商品特性的表现。其中资源差别造成城市之间房价不同关键因素。这种资源包括天然资源和后天资源,所谓天然资源就是自然资源,比如像杭州、三亚、厦门这样以自然风景城市;以及像鄂尔多斯、神木这样以矿产资源带来财富资源城市;还有像郑州、徐州这样交通枢纽地理位置优势城市。后天资源主要是指类似北京这样首都城市,以及各个省会城市,它们拥有人为赋予资源聚合能力,使得它们必然在全国或者一个地区带来房屋“溢价”的情况。一个城市内部房价差别由房屋“地段”决定论影响(这是房屋价格区别于其他商品价格特征之一)。所谓地段价值也是所在区域拥有的天然资源和后天资源构成的。比如城市中靠近公园房子就可能贵些(靠海、靠湖、靠水也然),某个地段拥有知名学校就一定比其他地段要贵。学区房如果是知名中小学,它的产权价格(买房比租房得多)就比较贵(二手房),如果是毗邻大学区,它的租金价格就比较贵(租房比买房得多)。交通便利性也会造成地段房价差异,但是所谓交通便利性也是有条件的,比如靠近地铁、公交车站房屋溢价能力较高,但是靠近高速公路、高铁线(含铁路线)的房屋由于噪音和空气问题溢价能力就弱。城市中不是所有“溢价”地段都适于居住,有的地段可能仅仅适于投资,比如集市性质的商品一条街。但写字楼地区“溢价”地段,可能居住和投资都适于。

 

城镇化经常作为长期房价上涨的理由之一。似乎从需求角度来说,这种说法有其合理性。特别是在中国城镇化率还是在50%左右情况下(其数据到底是多少还有争议),因此给予市场很多想象的空间。但是无论城镇化,还是房价因素的实现都是有条件的,而不是依靠人为的精神上主观因素得以实现的。目前实现较高城镇化率的障碍就是城乡差距和贫富差距,这些都需要时间的去改变,而不是人为地靠大跃进式时间表得以改变的。如果在城镇化问题上采取不当速度,不是在循序渐进,必然造成系列社会和经济问题。中国是否能避免中等收入陷阱,是否能从发展中国家晋级为中等发达国家,关键在于政府能否从粗放式施政向细致式施政转型成功。



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