地产观察之泡沫世界（3）-张寅的财新博客-财新网

鬼城抓鬼

在中国古代文学作品和民间历代口头传颂故事中，说鬼话鬼是一个长久的主题。无论哪种文学中的鬼，都是作者内心的恐惧折射，也是现实一种梦托。在中国文学中的鬼也有鬼的世界，那么既然是世界就有好鬼和怀鬼之分。但是无论是好鬼还是怀鬼，给予这些鬼生存空间，都是在一个老宅之中。并且总是一个长者告诉晚辈，这个老宅之中发生了怎样鬼的故事。晚辈听长辈不是被故事情节所吓倒，而是恐惧来自自己对故事中的鬼的形象自我相像，即鬼魂和鬼影相像。鬼的故事核心就是恐怖联想。

在当代中国写作鬼的故事还是一个相对文学禁区。但是有两个与鬼有关的贬义词汇似乎表达起来并不受到任何管制即“鬼子”和“鬼城”。“鬼子”一词前面可以加国别定语，用于外向型描绘。“鬼城”一词可以加地名，用于内向型描绘。“鬼子”落地于各种烽火年代神剧中；“鬼城”则落地于报道中国房屋过剩那些城市和地区中。

鄂尔多斯的康巴新城是被最早描绘为鬼城的地点。当然这种冠称来自海外财经媒体报道，后来国内媒体也借用了鬼城说法，去描绘和报道类似康巴新城其他国内城市情况。鬼城已经是房地产泡沫或者房地产过剩的代名词。海外媒体使用鬼城的说法与国内媒体继续借用这种说法目的显然是有着指向的不同。海外媒体报道鬼城时候，中国房地产依然是一派欣欣向荣景象，而国内借用鬼城之说法的时候，中国房地产行业已经出现了明显调整迹象。

鄂尔多斯康巴地区被首先报道了鬼城现象，其实它并非是一个全中国孤立样本，也不是第一个出现所谓鬼城的地区，但为什么它被第一报道出来，因为它的典型性特征更强。它的典型性反应在鄂尔多斯是中国财富最有集中和旺盛地区之一，这样地区都出现了房地产过剩情况，都无法消化，那么财富水平较之它差的地区就可想而知了。康巴新区新闻素材具有独一无二性，煤炭资源带来巨额财富，让海外读者有了“西部淘金”联想，而康巴沙漠之中城市风情，充满画面感让海外读者有了残酷浪漫的感受。鄂尔多斯2013年末人均GDP已经超过了30000美元，这是发达国家水平了。百户拥有汽车71辆（温州是41辆），这是国际化城市的水平了。但是鄂尔多斯房价从来没有超过全国百城平均价格（见图1），而温州则恰恰相反，始终高于全国平均水平，即使下跌了已经超过35%，仍然高于全国平均水平30%。这源于鄂尔多斯财富积累波动性比温州财富积累波动性更大，因为鄂尔多斯属于自然资源优势突出地区（类似的神木地区也然），而自然资源财富周期与资源价格周期同步，并且起伏比较大。经济结构单一，经济弹性比较差，受外部需求影响大。前些年煤炭价格持续上涨的时候，鄂尔多斯经济增长率和居民储蓄增长率都位于全国最前列（见图2和图3）。随着2012年煤炭价格逐级回落，鄂尔多斯靠天吃饭的经济出现快速下滑。同温州一样在面临经济如何继续发展和转型节点上，鄂尔多斯主动选择发展工业和房地产，但是出现了事与愿违局面，那就是工业出路没有打开，而房地产确上去了。工业没有打开出路（比如汽车业），有两个原因是鄂尔多斯本身无法克服的，一个政策因素，一个人口因素。在中国发展特别是一个地区没有国家级政策支持，完全靠这个地方自我招商引资是非常困难的，尤其发展大型工业更是如此。鄂尔多斯不但没有拿到全国经济特区政策，甚至在内蒙政策倾斜也不是第一位的。鄂尔多斯做了一个自身能力无法完成的事情。

政策因素是一个非常瓶颈，而人口因素则是更大瓶颈。鄂尔多斯位于北方寒冷地带，虽然有煤炭资源财富淘金潜力，但是从居住角度而言，对于吸引外来人口在全国并不占有优势。而且财富的获取本地化倾向明显，外来者只能以蓝领身份进入。从鄂尔多斯市城市居民可支配收入和工资水平来看，并没与超过沿海水平，虽然它人均GDP达到了发达国家水平，但是工资水平在全国仅仅中等水平。说明鄂尔多斯是一个贫富差距较大城市（超过温州）。提高工资水平去吸引工业蓝领劳动力，但是工业低利润率现状，使得这种方式是无法执行的（包括鄂尔多斯地理位置，发展工业也是没有优势的）。鄂尔多斯本身就处于人口稀少内蒙地区，而且城市化率已经达到了71%，因此发展制造业显然遇到了人口瓶颈。康巴新城建立规模原有计划是服务于吸引来外部人口（随工业而来），但是工业人口没有来，鄂尔多斯本身人口也无法消化康巴新城规模。康巴新城最终发展规模可以达到50万人，但是目前鄂尔多斯市内人口也不过80万，因此康巴新城空置也不可避免的。其他城市高库存可以用所谓去化率来计算，比如温州库存去化率为40个月，这已经是一个很大的泡沫数据了，但是相比鄂尔多斯康巴新城就不算什么了。康巴新城是无法使用这个指标的，它让这个指标失效变得没有意义了，因为它超过了温度计测量极值刻度了。

康巴新城始建于2006年，但是被人们熟知则近三年事情。因为康巴新城的建设是以地方政府为主，地方政府在2012年前主要是利用“4万亿”基于在2009年和2011年进行了建设全面提速，而2012年以后信贷开始出现了收缩，房地产投资出现较大下滑（见图4和图5），当地政府为了维持康巴新城建设，采取利用民间资金（委托民间开发商建设方式，之前是地方融资平台）方式进行，这阶段也是鄂尔多斯民间金融最活跃时期，当煤炭价格开始下跌，煤炭企业开始出现亏损时，鄂尔多斯民间财富造血能力减弱，当面对房地产这个庞大资金需求行业，鄂尔多斯资金第一次发现，钱是如此不够用。低层次民间借贷链条，根本挡不住金融大势变化。鄂尔多斯之所以没有出现温州那种房价暴跌情况，原因有两个，一个是杠杆率低于温州，它没有像温州那样出现民间借贷市场与商业银行借贷市场打通局面，也没有房屋抵押贷款。其次是鄂尔多斯没有经历过多次经济周期起落，没有温州人面对房价下滑时经验，鄂尔多斯的购房者大多继续持有房子，而不是抛售。还有鄂尔多斯人均住房面积已经接近50平方米，即超过了温州水平也超过了一线城市水平，加上人口因素一旦市场回落，市场上根本没有买单者。

鄂尔多斯房地产困境不但是有大量库存的存在，而且还有大量可能烂尾房地产的情况。我们从近年房地产施工面积、竣工面积和销售面积图表中可以看到这种可怕景象（见图6）。也许温州还有房价和库存的双重问题的存在，而鄂尔多斯未来很多年房价基本不用考虑会有什么问题，而超级庞大库存和大量房地产烂尾的问题才是最为要害事情。随着美元升值周期到来，大宗商品价格下跌周期已经开始，作为主要煤炭价格在未来一段时期很难有很好表现，因此鄂尔多斯主要财富之源将受到打击，那么之前大量积累财富进入房地产资金会被慢慢消耗和蚕食掉。人们资产和财富开始贬值，鄂尔多斯豪华二手车价格就是这方面晴雨表，目前仍然不是最恶劣时期，最血腥、最荒唐时期还在后面。

鄂尔多斯康巴案例是全国建城市新城泡沫的缩影，目前各地出现鬼城都是该地区所谓新城，因此建设超大规模“新城”是此轮房地产超前消费、满足GDP政绩工程、地方债务扩展中国式房地产泡沫经典特征。鬼城的一切源于心中那个鬼的存在，就是GDP膜拜化。这是唯一区别于其他国家房地产泡沫不同之处，也是孤立的中国特色样本，它不可避免进入国际房地产泡沫历史案例之中。

鄂尔多斯、神木、温州都在面临经济转型时选择经济金融化，当地全民如此喜欢赚快钱？为什么不是别的？为什么向金融转移不能成功？反而是债务一地鸡毛？它们为什么不能变为创新之都（工业或者科技）、为什么不能变成现代金融之都（如同卢森堡等欧洲小国）。为什么不能利用金融资源去扩展更大疆界，只能制造本土金融泡沫？它是不是我们整个经济的缩影和困境之处？确实值得思考。

鄂尔多斯、神木或者温州我们发现它们最大经济转型内在不足，不是在金融方面，而是教育方面，即人才教育方面。这些地区没有高于全国平均收教育水平（含职业教育），大学数量也明显不足。而教育的落后，必然导致人才知识和视野不足，因此无论工业创新，还是现代金融运用，都缺乏人的资源能力支撑，因此再有钱、再运作也是属于低水平、低层次，因此一旦经济出现大的波动，这些低层次和低水平运作体系，将最先被打破和击垮。民间金融很活跃，但是按照现代金融体系运作基金则没有。

鄂尔多斯、神木和温州经济运作模式基本属于“熟人经济”“乡亲经济”，形成自我封闭外人很难进入商业和金融圈，从三地房地产市场就可以看出来，这些市场很难有外地开发商进入，即使进入也很难发展。三地属于经济发达地区是毋容置疑的，但是三地与其他发达地区最大区别就是，它只能吸引外来蓝领人口，而不能有效吸引白领和投资移民。三地富裕人群出外投资也是属于“乡亲帮”，而不是与当地人形成合伙共赢模式。

三地都具有政商关系和界限模糊的特点。权力经济与乡亲经济容易形成利益共振，特征则是财富集中化趋势明显。每当社会需要分清权力与市场界限时（一般出在经济调整期的反腐周期中），就会出现“胡雪岩式”困局，倒了一批官员，就会倒了一批企业家；反之倒了一批企业家，背后也会倒了一批官员。现在三地虽然都面临经济和金融困境，但是三地基础条件商业智慧和商业资源还在，缺的是符合现代商业文化中世界观，即从投资自己变成投资别人的转变，发展多赢和共赢的模式。没有现实鬼城的前提，就是我们内心不再有那个自我贪婪鬼。

图1：近年鄂尔多斯住房价格变化情况