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地产观察之泡沫世界(5)

     宝岛风云

 

  “密密麻麻的高楼大厦,找不到我的家,在人来人往的拥挤街道,浪迹天涯,我身上背着重重的壳努力往上爬,却永永远远跟不上,飞涨房价”这是台湾音乐创作人兼歌手郑智化写于1990年,由台湾实力派女歌手苏芮演唱的“蜗牛的家”中的一段歌词。这首歌当时受到了普遍欢迎,因为它写出了大多数台湾人面对高房价的心境。在歌曲诞生之前在1989年8月26日台北市部分民间人士发起了“无壳蜗牛”运动4万人夜宿台北忠孝東路,主要訴求“住者有其屋”,让青年有能力购房、安身立命。歌曲创作显然受到了这次运动的影响。

   

2014年8月26日,无壳蝸牛运动25周年日,台湾十多个团体组成的社会住宅推动联盟宣布將发动“巢运”抗议高房价的社会活动,号召10月4日夜宿台北市仁爱路三段(即帝宝所在地,普遍被认为是台湾地价最高的住宅区)。这次的巢运团体则提出5大訴求的修法目标,包括“居住人权入宪,終結強拆迫遷、”“改革房产稅制、杜绝投机炒作”、“广建社会住宅达全台住宅总量的5%,成立住宅法人”、“修订公地法令,停建合宜宅”及“发展租屋市場,制订租赁专法”。

  

台当局“內政部”在3日回应巢运的五大訴求表示,將于2015年1月与房改联盟召开大型住宅研讨会,邀巢运团体共商对策。台当局表示,全台湾住宅戶数有800多万戶,低度使用戶数約10%,約80万戶空屋,如果依巢运团体要求5%盖社会住宅,则至少要盖40万戶。台湾房屋自有率已达85%,住宅问题在大台北都会区较严重,应优先解決都会区弱势者住的问题。台当局还说,要解決中长期居住课题,应从均衡区域发展观点,提升二级城镇发展能量,將人才留在城镇发展、提供返乡青年就业机会,才能缓解都会地区居住压力。虽然台当局表态希望解决住房问题,但是台湾高房价问题依然是一个难解困局。台湾有机构在2014年公布了“上班族买房大作战調查”指出,在未滿40岁的上班族当中,仅有19.1%目前有买房,平均每月背負房貸为新台幣16854元;在將近8成未购屋的民众当中,其中有5成与家人同住,28.7%选择“以租代買”。另外,有97.7%民众认为现阶段买不起房子,31.6%的人认为“加薪100%以上”才有能力购房。

   

10月4日参加“巢运”人数比25年前“无壳蜗牛”要少只有万人左右。但是问题更加复杂和尖锐。从台湾历年房价指数走势(见图1)对应的台湾各个时期经济和外部环境变化,可以说高房价结果没有变,但是成因则变得非常多样。1995年台湾房地产市场与台湾经济经历了奋飞黄金时代,其中经济与美国经济紧密度十分强。1995年台湾经济开始受到中国大陆经济影响越来越强,很多台湾商人开始进入大陆发展,台湾此时并没有全面地对大陆开放,但是在于大陆竞争的过程中,以曾经全球10大港口之一高雄为代表没落了,被上海等地赶超了。1997年亚洲金融危机影响亚洲主要城市的房价价格出现大幅回落,其实台湾早于两年前就开始出现了房地产价格回落。并且在2008年后台湾房地产价格才再次冲过了1995年时的高点,期间经历了13年漫长调整期。2008年全球次贷危机台湾房地产市场受到影响相对比较小(香港也然),这是因为两个因素使然,一个是之前台湾房地产市场已经经历10多年的调整,市场泡沫已经被挤掉,另一个因素就是大陆因素,因为2008年后大陆对台湾更大幅度开放,使得台湾经济(香港也如此)与大陆紧密度超过了与美国经济紧密度(2008年后美国经济处于调整期),因此目前的高房价第一次出现了所谓“大陆因素”。尤其近年又开放了大陆人购买台湾住房政策(限量配额制),那么在高房价成为一个社会问题时,外来因素容易成为一种本土情结宣泄不满的出口。如果说香港高档楼盘还有一些明显的大陆因素的话,台湾房地产市场根本不存在大陆人“搅动”因素。房地产市场无论世界各地都是一个本地化为主市场(即内需市场),因此一定是本土的因素是主要因素,它才是决定市场走向的关键。

 

台湾目前房价显然是出于居高不下位置,台湾房价收入比已经超过了15倍,已经出于泡沫阶段。根据2014年6月末台湾地区住宅各项指标(见图2)来看,虽然没有香港泡沫化程度那么高,但是依然属于高房价地区。全台湾购买一套住房中位数价格超过北京购买一套住房中位数16%,而台北市购买一套住房中位数则高出北京中位数接近2倍。但是全台湾和台北市中位数月收入,则略高于北京。本身北京房价泡沫就已经可观了,因此台湾尤其台北房价泡沫化程度不可谓不高。

 

台湾住房方面抗争活动之所以存在,是与台湾街头政治传统有关,也与台湾人激情性格特质有关。这是台湾人表达感情一种方式,也已经成为一种文化。此次“巢运”没有当年“无壳蜗牛”参加人数多,并不是房价问题尖锐度有所不同,而是社会环境变迁有关。90年代之前,台湾城市化正在处于大的上升期,大量人口迁移城市,台湾自有房率处于较低水平中,因此高房价对于刚刚进入城市的大量来自乡镇或农村青年压力非常大,并且有一种无力之感(类似这些年北京北漂现象)。但是到了目前,台湾人口移动已经处于倒流状态,即城市人开始愿意回归自然到乡村去(尤其中年人)。台湾城市化已经达到顶峰,台湾人自有住宅率也达到了一个相对峰值状态。虽然低生育率、小家庭化和高房价(尤其台北)困扰着房地产购买,但是青年人不在漂流者,而是可以选择与上一辈人在一起住。目前来自农村和小城镇的青年已经不是台北主要问题了(从台湾电视剧中也能看出这种社会变迁)。城乡矛盾,二元经济已经不是台湾现在问题,而是城市问题。但是上个世纪90年代还是台湾经济和社会问题之一。

 

台湾近10多年金融化发展也是造成高房价和借贷市场旺盛原因。因为任何房地产泡沫产生,没有资金的推波助澜是根本无法存在的。台湾商业银行和民间借贷近些年非常活跃,只要你想借钱总是能够借到。一旦一个地区在经济发展过程中一段时期社会金融化,那么必然出现高利贷盛行,企业放弃本业,全社会挣快钱风气。台湾前些年金融化泛滥时期出现所谓“卡奴”现象,这是银行过度发放各类信用卡,消费者(尤其女性)过度透支消费,造成的社会现象,现在仍然是一个长期病症在台湾经济中存在着(道德底线降低)。目前房奴问题由于高房价存在虽然也存在,但是没有“卡奴”现象那样普遍,因为成为“房奴”资金门槛要比成为“卡奴“要高许多。台湾社会金融化倾向,也是的多年一度沉寂的黑社会现象又再次出现,高利贷下社会金融化发展到一定阶段,必然黑社会化,因为催债、追债这是高利贷永远主题和内容。人性弱点在金钱极端情形下扭曲特征大多数就是选择暴力化,这一点是不分国家和地区的,也与是什么体制无关。高利贷下没有所谓理想和理性的人性存在。

 

台湾当局面对高房价也采取了提高房屋持有者税收标准,豪宅和第二套房屋贷款控制(首付比例提高达60%)。但是这一切收效甚微,原因是资金然处于最大泛滥期。台湾利率水平目前是在1.875%(低于大陆50%,但高于香港),这是自1960年以来,唯一一次连续10多个季度保持低利率记录;货币指标M1增长率超过M2增长率超过时间已经达到了20多个月,说明社会资金非常充裕。大陆M1和M2增长率走势与台湾正相反,并且名义利率与实际利率也相反,因此大陆无法保障股市和房地产两个市场同时走好。我们一直持有这样观点那就是观察M1比M2更为重要,因为它视同全社会现金流量表,但是令人遗憾的是,大陆很多仍然喜欢评论,中国M2那些老生常谈的问题。任何资产泡沫都与低利率有关,任何资产泡沫破灭,最后都能看到利率提高身影。这种利率提高无论是被动还是主动的,但是指向都是一个方向就是提高。在市场处于低利率环境下,任何政府行政性的政策都不能解决房价上涨趋势问题,只能一时、一刻让房价上涨有所收敛。并且如果反复使用反而会让让政策失效、让政府信誉受损。

   

两岸三地大中华地区目前房地产市场都处于极其敏感时期,之间互为影响,过程也成为相互的影子和前兆。进入2014年大陆市场已经出现了明显调整迹象,台湾和香港市场仍然处于攀顶和造顶过程。台湾和香港房地产市场接下来时间里就会看到,是受美联储加息影响还是受大陆经济和市场影响大的问题。台湾和香港社会目前动荡,可看做是一个自我不安、情绪多变期。从更大一个宏观角度来看,两岸三地其实正在处于一个既是相互之间,又是自身内部之间,以及各自与世界外部之间,从政治、经济到文化的适应和调试期之中。这个过程中的风险、机遇都不可低估。考验两岸三地中国人大智慧时候到了。

 


图1:台湾历年房价指数变化趋势


 

 

                         数据来源:台湾国泰公司

 

图2:截止2014年6月末台湾房地产部分指标情况


       

 

                       数据来源:台湾国泰公司
      

                      备注:1人民币元=4.962元新台币,1平方米=0.3025坪(台湾)



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