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地产观察之泡沫世界(8)

为我所用

 

在全球房地产市场中,新加坡是一个独树一帜、极具个性,本土特色鲜明,模式难以复制的住房市场体系。新加坡土地归国家所有,住房土地是由政府提供,通过招标拍卖方式,进行持有权的转移(非所有权)。这一点与中国大陆现行体制一样。新加坡房地产市场是由两个大的基本市场构成的,一个是组屋市场,一个私人市场。所谓组屋(新加坡模式的经济适用房),它是由新加坡政府提供中低收入(有资格认定体系)的拥有新加坡国籍居民或永久居民(绿卡)建设住房,早期组屋建设以一居室和两居室户型为主(此住房制度始于1960年代),目前则是三居室、四居室和五居室户型。组屋市场本身又分两个市场(一级和二级),一级市场的住房来自政府直接供给(通过资格报名后抽签),只能由新加坡国籍居民购买(政府还可以提供贷款或公积金),二级市场也称为组屋转售市场,在一级市场购买后的组屋在限制期过后(一般为五年),可以转售(通过资格中介),转售对象也只能是永久居民或国籍居民(政府也提供贷款和公积金),其中永久居民大多是外籍人士(吸引外资给予绿卡待遇)。

 

新加坡住房鼓励人们通过组屋二级市场购买住房,原因一个是一级市场有每年建设额度限制,不能满足所有的需求;另一个是政府控制一级市场每年供应量对于保护二级市场,乃至影响私人市场的价格稳定,保持合理价格梯度,政府可以从中获得最大税收利益。三一个是由于组屋二级市场转售对象大多是获得绿卡外籍人士,因此这项制度等于是让新加坡本土居民(国籍)通过转售获得资产性收入,让境外资金变成境内资金。由于这个制度存在,新加坡的国籍门槛比较高(外籍人士一般通过婚姻方式获得),而绿卡门槛(即投资居住或工作居住)相对不高。组屋制度设立即是一个解决大多数新加坡人的住房问题,又是一个某种公开的套利机制。组屋市场占新加坡房地产市场80%以上(81%-85%),另外还有5%租赁市场(面对超低收入本土居民和外籍蓝领打工者),剩下的10%左右市场为私人住房市场。

 

新加坡为了壮大本土国籍居民数量,采取鼓励多生子组屋奖励方式进行,而不是使用其他国家的移民政策调节。新加坡必须通过外资引入,才能保持亚洲金融中心之一地位,才能有良好公民收入,因此它是用企业低税率和绿卡制度来吸引外资(环境、空气质量也是在亚洲范围内最优异地区)。虽然获得绿卡外籍人士可以在二级市场购买组屋,但是新加坡住房知道,外资人士(尤其金融界)不太会去购买组屋,因为组屋样式和地点都不是能够满足这些人士需求。因此新加坡政府又开辟了一个私人住房市场,私人住房市场价格一般高于组屋市场价格一至两倍,私人市场没有所谓国籍和永久居民资格门槛,是一个完全放开的市场。新加坡房地产价格是在亚洲处于第二位水平,主要就是指新加坡私人市场住房价格。新加坡组屋市场没有公寓、别墅、联排式住房,这些产品只有在私人市场中存在。由于新加坡国土有限,并且政府控制私人市场土地供给,同时购买资格认定比较宽松,因此新加坡私人市场一直是全球房地产投资热点。

 

新加坡人均GDP处于发达国家水平,人们又大多数拥有政府提供组屋,因此新加坡人即拥有组屋又拥有私人住房情况有相当比例,尤其富裕阶层更是热衷新加坡私人房地产市场投资,加上外资流入,这一市场非常容易过热产生泡沫。从上个世纪60年代开始,新加坡私人市场几乎四五年就大幅波动一次,市场弹性非常强。其中市场基础原因,即市场规模总体比较小,资金一旦流入就会掀起波澜。政策原因更是起到了推波助澜作用。如果说这些年中国政府房地产政策颁布从数量角度和频率角度而言是世界第一,那么新加坡政府可能就是世界第二了(在过去四年中调控政策出台了6次)。

 

新加坡政府调控房地产市场(组屋和私人)政策着力点主要通过市场化手段进行,而不是在购买资格方面不断地变化(比如国籍)来调控。反而在涉及内部种族和外籍人士关系上,采取和谐分开处理方式进行。比如在组屋分配上,本土华人、马来人、印度人,都有一个合适配比。组屋地点也是城中、郊区各有一定比例。精细化是新加坡政府管制优良水平具体表现。虽然组屋销售体系,可以为本土居民获益,但是如果没有私人市场存在,那么外籍人士就不能有自己获利市场,完全是新加坡组屋市场买单者,显然对于新加坡这样的外向型经济依赖者国家是不行的。私人市场就是提供给外籍人士玩的市场(含部分新加坡富裕人士),包括建设赌场也是这种思路体现(场所不是给本土居民的)。

 

新加坡政府根据私人市场的房价波动情况,用首付贷款比例变化(含二套房)、交易税收税率调节来进行是市场调节。新加坡政府在每次出台政策时都是对市场当时情况给予明确而又强有力反应,彰显了其管制强势特征,这是在其他市场化国家不可能办到的(政府直接干预经济),也是半市场化国家也不可能办到的(利益集团障碍)。新加坡政府市场并非都是在市场过热时(打压泡沫),在市场过冷时(极度低迷),也是如此的直接干预(启动市场)。从宏观而言,新加坡政府对房地产市场的行为主动性特征具有“操控性”,但是这种“操控性”是在可以接受范围内,因为市场中没有国有企业参与,整个过程政府行为是透明的,并且市场人士可以根据长期观察得出,政府行为的周期性特征,即政府行为是可预测的,是有规律可循的。

 

新加坡这种市场“为我所用”特色(包括利用泡沫),源于新加坡政府的“自省自知”独一无二意识,它深深知道保护本土与吸引外资界限在那里,并且分层市场结构设计就达到了相得益彰、各取所得的结果。把基本生存市场(社会安定部分)和市场交易游戏市场(金融娱乐部分)完全分开。用娱乐部分获得财富去维护生存部分。像新加坡现在这样独特政治体制,其实非常容易出现“政客”充斥情况,但是新加坡政府则不是这样,而是知识型的专家型政府(国民受教育水平也是全球最高国家之一),所有国有企业都是职业经理人所把持(含国际化)。如果新加坡政治家没有对这种体制弱点和优点充分认识(尤其对体制弱点自省),目前新加坡政府的结构设计和运行方式可能完全是另外一种情况。当你看到组屋转售市场价格已经达到了历史高点区域(超过了亚洲金融危机时高点),而私人市场依然没有达到历史高点时,显然不由得会“会心一笑”(见图1和图2)。感叹新加坡政府“操控”“拿捏”市场达到了艺术般的水平。

 

全球各国经济和房地产市场不可能是一模一样市场,都是一个个各具特色市场。特色是不用强调本身就存在的基本事实,而更多应该是需找共同的东西,这才是借鉴和学习核心意识和基本心态。新加坡政府显然是理性自信的政府,因为专家型政府建立显然必须具备“民主集中制”内核的存在,否则很难高效地运转下去。国有企业的职业经理人全面引入,而不是搞体制内“自己人”的任命,这需要非常大的自信心。但是这都是世界共性的东西,即现代化政府共性东西。一个政府要不要现代化,不取决于外界说法(包括压力),主要源于一个政府是否有自省意识。

 

中国投资者近5年来开始有规模进入新加坡房地产市场,目前占有私人市场购买者30%左右,这是新加坡政府第一次面对的局面。现在出台的投资移民政策的内容越来越针对中国大陆人士。政策收紧或抬高投资门槛是不可避免的,因为新加坡毕竟是一个国土有限的小国,对人口迁移是非常敏感的。很多资源它是需要进口维持的,人口数量过快地变化,新加坡是无法消化和承受的的,这不是简单住房问题了,而是将会产生系列社会问题。在新加坡租房市场已经出现“民粹现象”,对来自中国大陆和印度人多有歧视。

 

从现在新加坡私人市场房价走势来看,属于刚刚开始进行调整(政策收紧),但是由于新加坡货币市场和利率政策与美元利率水平有关,因此在美联储没有开始实质加息前,新加坡住房贷款利率还是属于周期低点,虽然房贷的投放量被政府政策有所限制,但是低利率情况下,房价只可能出现小幅小跌情形。但是从一个中期角度而言,利率处于上升酝酿期,未来房价不确定非常大,因此作为投资目前新加坡房地产市场不是最好时期了,观望市场进一步变化,等到明年中期再做决定是一个理性选择。从一个中期角度而言,新加坡作为亚洲金融中心还是具有很强竞争力,因此房地产市场还会保持以往的特色。但是互联网时代使得金融运行方式正在发生悄然改变,从长期角度而言,全球各地金融中心会有怎样演变,具有非常大不确定性,我们从互联网商业影响全球大型商场销售残酷结果来看,以往标志性的摩天大楼组群金融中心模式会不会带来转变,确实具有很大的未知性和不确定性。现在无限互联网技术已经使得每个个体都链接成为是商业、金融、新闻的一个个流动节点,并且也可能转换或演变成为一个个微小的中心。

 


图1:新加坡历年私人各类住宅价格指数变化趋势


 

                数据来源:新加坡URA

 

图2:新加坡历年组屋再售价格指数变化趋势


 

 

                   数据来源:新加坡URA
 



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