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地产观察之泡沫世界(10)

   终结篇 鹰眼观势

   

由于世界房地产泡沫伴随着人类城市发展近百年来不断地在各国上演,因此对于房地产泡沫研究也由此产生,如何监测或定义房地产泡沫,国际经济界通过对过往历史数据的研究,逐步罗列出一些数据指标,作为判定房地产泡沫标准和方式。这些数据指标主要是起到市场“温度计”作用,有的也作为政府监测房地产市场的“警示器”的作用。数据监测方式更多是具有学术性和专业性的特征,它的使用范围受到一定限制,对于大多数人来说,从获取数据资源上有一定障碍。因此在监测房地产市场泡沫时还有现象方式。所谓现象方式就是人们可以通过自己在市场直接感受或公开媒体报道中得到,一些典型性的房地产市场泡沫事件信息。这些信息有的是过往房地产泡沫案例中,人们对当时出现的系列市场或社会现象回顾的一些“刻骨铭心”现象或事件;有的信息则是当代正在发生中,具有较之以往有所不同现象或事件,日后也将可能进入到典型案例中。各国房地产泡沫都有世界通行的特征,也有本土特色,因此不论是监测数据还是监测现象,都有各自数据特点和现象特征。任何国家房地产泡沫产生都不可避免地与一国政府房地产政策和货币政策有关,由于本章部分不是在研究房地产泡沫产生的原因,因此各国政府房地产政策不在探讨范围之内。市场监测一般大体都是分为数据监测和现象监测两大类,因此我们分别介绍一下房地产泡沫数据监测和现象监测大致内容。由于本章部分不打算采用学术性方式介绍,也不是用于考试之用需要背诵定义的教材,而是更多采用对这些监测数据和监测现象在实际使用中感受方式去介绍。

    

一、监测数据类:

 

房价收入比指标是使用最为广泛的监测房地产泡沫核心指标。它是房地产价格与居民家庭年收入比值。国际上一般认为1:6合理数值,超过1:10就具有泡沫特征。这里房地产价格可以是全国价格也可以是一个城市价格(对应则是一个国家居民家庭收入或者是一个城市居民家庭收入)。房地产价格可以是平均价格也是可以是中位数价格,但是对应则应该是平均家庭收入或是居民家庭中位数收入。测定房价收入比最好数据是采用房价和收入中位数,房价平均数和收入平均数,反应市场精确度和客观性较之中位数都比较差。目前中国房价中位数和居民收入的中位数的数据在大多数城市是没有公布的,公布大多是平均数。另外房价公布,由于中国具有不同类型住房特征,比如经济适用房、自住房和限价房,并且他们占有市场比例也不同,因此目前公布所谓商品房价格或住宅价格,经常包括以上价格,而不是像其他国家市场将不同市场产品分开价格,比如新加坡就有私人市场价格,也有组屋市场价格(类似经济适用房)。因此中国公布的房价数据本身具有结构性问题,市场失真度比较大。简单地说,就是“被平均”结果造成了,大多数人房地产消费者购买房价都高于一个城市政府公布房价平均数(而收入正相反则低于政府公布平均数)。如果公布的数据是中位数,同时数据是分类的,那么所谓“被平均”的情况就没有了。但是可能另外一个问题就暴露了,那就是贫富差距。因此监测数据并不难,但公布数据并就不那么简单了。

 

租售比是指每平方米月租金与每平方米面积房价之间比值。比值在1:300以下属于市场基本正常状况,超过1:500就属于泡沫阶段。这一指标属于房地产投资类警示指标,也就是说通过这个指标去衡量一个是市场有无泡沫,另一个作用就是这个市场还值得不值得投资了。租售比就是“房东”指标,租金收入必须与当时利率水平(以大多数人能够拿到贷款利率),以及当时通货膨胀率作为比较,如果不能超过或者覆盖利率或通货膨胀水平,那么这个投资就是风险投资了。一般在市场泡沫高潮时段,租售比一定与房价形成背离,背离度越大,说明市场泡沫越大,越接近泡沫破裂。不同类型城市租售比会有比较大差别,一般而言,中小城市容易出现租售比与房价背离状态,大城市只有在市场极端时候会出现背离状态。另外投机者一般对租售比是采取“不屑一顾”态度,因为房地产投机者主要获取利益是依赖房价超常规上升,博取一段时期的套利差价。他们一般购买住宅并不打算出租(甚至都不会去装修房子)。只有少数理性投资者才去关心这个指标。

 

空置率指标是一个衡量房地产泡沫重要指标,也是在市场重要拐点的时候,被经常引用指标。中国近些年对于此指标公布出现过一段波折,其中若干年曾经不加解释地“莫名其妙”消失了,最近两年又开始恢复国家这一指标公布。一些职业机构也在公布一些城市该项指标。并且同时公布一些城市库存“去化率”数据。国际通行空置率计算是:空置率=增量房和存量房中的控制量/全社会增量房和存量房总和。其数值低于5%为市场过热;5%-10%之间合理区间,10%-20%为危险区,当空置率大于20%时,则表明存在严重挤压。目前中国空置率计算不是按照这个国际通行标准。公布数据基本是按照开发商未售出的房子面积总和得出来的。按照这种数据统计方式,空置率计算意义不大,取而代之则是“去化率”的计算。即一个城市现有房地产库存,需要按照一定时期销售速度(平均),需要多长时间能够消化掉。一般而言“去化率”超过18个月,就属于泡沫阶段(即房地产投资过剩)。国际通行空置率更多是关注消费者的存量住房空置情况,中国空置指标更多是关注开发商空置情况。一个属于监测消费过度,一个属于监测投资(建房)过剩,测量泡沫角度有所不同。关于中国式空置泡沫问题,我们将在之后单独篇章中加以讨论。

 

房价、地价增长率/经济增长率或物价增长率比值是房地产市场与宏观经济对比的一组监测指标。房贷增长率/整体信贷增长率比值是房地产金融化泡沫监测重要指标。这些指标使用核心焦点就是对比不同走势乖离度。乖离度越大说明房地产泡沫越大。另外土地总市值/GDP总量、存量房总市值/GDP总量的比较数值也是此类监测数据(市场上并不常用,基本属于学术性范围)

 

土地拍卖溢价率、竞标家数、竞标回合这一组数据属于中国本土化泡沫监测数据(非国际指标)。因为全世界只有极少数(国家或地区)采取土地拍卖竞标方式进行房地产土地供给。这组指标属于市场人气指标(鼎沸指标)。

 

自住购房者与投资购房者占整体的比重、35岁以下人群购买房屋比例(租房比例也然)。这是国际比较通行统计房地产泡沫程度监测市场指标。一般而言投资购房比例超过10%意味着市场开始进入泡沫阶段。首次置业低龄化(年龄不断下移)说明市场超前消费程度在强化。同时为未来市场买单者减少埋下伏笔。这两项指标在中国都有自己独特数据表现,但是此数据一般很难得到,大多掌握在房地产中介或者开发商手里,他们一般是在偶然情况下披露这些数据,公布目的也不是为了提示市场的风险。

 

住房施工面积、竣工面积、销售面积增长率和实际总量之间比例关系是一组研究中国房地产市场比较实用的指标。它们能反映出市场供求关系变化,预示房价走势方向,以及市场在建(或潜在烂尾)的规模。

 

房价上涨幅度与上涨斜率变化。这是一组预测房地产泡沫最好最直接指标。大多数数据监测指标对于测定房地产泡沫程度是有帮助的,但是对于预测房地产泡沫破裂时间则是帮助甚少。原因在于指标在不同国家可能会有很大出入,在一个国家达到某个数值时,房地产泡沫就已经破裂了,但是在另外一个国家即使超过了其他国家顶峰数值,泡沫依然没有跑灭,而是又有新的数值记录产生了。但是房价上涨幅度(一年中)和房价上涨斜率变化的指标,则具有跨越所有国有房地产市场的可以使用的特征。它的基本逻辑是来自体育跑步比赛中终点冲刺,速度最快时候,也是达到终点的时候。一般而言,一个市场房价在某个年份超过了25%,那么离市场泡沫破裂就不远了。一个市场房价之前上涨一直处于温和通道中运行(低于30度),突然在某个时间段,上行斜率呈现45度以上态势运行,意味着市场加速冲顶阶段来临,市场泡沫进入最后阶段。以上指标在日本泡沫、美国次贷泡沫、中国海南泡沫、中东迪拜泡沫等都有实证表现。这是一个更为接近实战监测泡沫指标。

 

数据观察应该注意一些一下基本问题。首先是数据一个采样的问题,在数据使用前需要知道,引述的数据是如何采样的,它的基本内容是什么。其次任何数据具有一个时间滞后性,它是过去市场反应,并不意味着接下来市场是一个简单延续。三是研究房地产数据时间长了,会有一种希望计算所谓合理房价和合理地价想法,并且想将其以市场道德或社会正义名义公布于众。但是这是没有必要的,所谓合理房价和合理地价(理论房价和理论地价),作为学术性或者在学院这个范畴,加以讨论、分析或者研究是必要的,但是如果放在真实的市场环境中它意义并不大,因为市场从未出现过或者市场从未停留在一个称之为学术性的“合理价格”位置上,无论是在计划经济的市场状态下,还是在市场化(或半市场化)情形下,市场价格总是在波动和变化中的(市场化就波动快些,计划的就慢些),如果按照理论价格角度去谈,市场价格要么是在高估过程中,要么就是砸低估过程中。四在数据观察中,因为高喊市场出现泡沫了,总是一个容易抢眼行为,容易被娱乐化和功利化使用。但是房地产市场泡沫经常会出现时,它能够持续相当一段时间,让“狼来了”的警示声音不断地失效。大型房地产泡沫(尤其在一个国家首次出现过程中),经常会出现泡沫之上还有泡沫的症状(这是很多人看不懂中国市场的原因之一)。当没人再敢预测房价时候,市场则悄然到顶了。市场就是这样总是开大多数人的玩笑。因此面对市场必须要有敬畏之心。

   

二、监测现象类:

 

外行介入。当一个市场或者一个行业变得火热,必然有很多其他行业的企业或个人大规模介入其中。能够成为一个火热行业必然具备两个基本要素(或者吸引力),一个利润率大幅超过社会其他行业的利润率,另一个是进入门槛变成了只要有资金就可以进入。那么2004年中国房地产行业就是这样一个火热之极领域。一个行业当其他行业(外行)大规模开始介入时,从市场角度而言就是这个行业开始“起泡”了,正式进入了泡沫的初始阶段。

   

地王景象。地王现象这是中国独有市场现象,也是中国为世界房地产泡沫案例库贡献样本。地王分总价和单价地王。地王从全国范围主要是数量统计,对于一个特定城市而言一般是总价或者单价统计。2013年中国地王总数接近70个,这是到迄今为止历史性记录,看不出未来几年这个总量记录有打破可能。也许这个数据可以成为中国市场见顶的特有指标。

 

炒房团。中国炒房团被国内媒体开始广泛地报道时间在2004年左右,到了2010年后中国炒房团开始被国际媒体注意。炒房团出现说明房地产市场从自住型需求已经向投资型需要转化,投资型需求的比例开始快速地上升,那么从市场整体角度而言,这种现象出现意味着市场泡沫的开始。那么在国际上的出现也意味着海外相关国家的泡沫化的开始。

 

借贷不问来路。当房地产企业对资金融通问题采取“不问来路,不计成本”只要能够拿到就行态势(并非所有房企),即什么钱都敢借。这样市场现象出现时,说明房企疯狂程度,市场疯狂的程度,以及部分房企资金紧张程度到了何种地步。目前这样案例在国内不乏样本。尤其在土地和项目过桥贷款方面,都有过非常极端例子,即超高利贷(房价泡沫顶峰与民间高利贷利率顶峰形成双峰共振)。至今那些各地失联的开发商大多之前在融资方面都是如此。

 

街边中介。房地产中介数量经常随着市场兴衰出现较大起伏。而观察街边房企中介的波动状况,它是市场直接晴雨表。当中介数量超过便利店,那么市场热度显然到了相当程度。当中介不断地收缩或关门,意味着市场盛极而衰。

 

天价豪宅。豪宅的出现是市场分层开始,但是并不意味着泡沫的开始。但是出现天价豪宅,那么意味着泡沫的存在。所谓天价标准并非是简单是一个地区或者一个国家最高价格,而是从全球豪宅价格角度也是属于最高价格区间。并且同时这个地区或者这个国家人均收入并不是全球高收入国家,形成了非常大反差。是否有泡沫关键是反差,而不是简单价格单一因素所决定的,核心是畸形度。

 

占据头条。一个热门行业,一个充满泡沫行业,从信息的角度而言,必然是经常出没媒体头条新闻,它们是焦点中的焦点、热门话题中的话题。行业论坛、行业热门人物(包括其语录)、行业热门事件都是被媒体最为广泛地报道,社会阶段性膜拜的成功人士。行业会议总是人满为患、一票难求。

 

无底线买房。为了买房社会出现了很多见怪不怪的现象。社会基本底线被不断地跌穿。2007年蜗居小说出版,以及2009年7月蜗居电视剧首播对应房地产市场前后的状况,不无令人感叹,时间的如此巧合与神奇,中国内地也出现了类似郑少秋每次电视剧上演后造成港股寒蝉效应。

   

荒唐事件。1990年日本东京地价总值超过了美国全国地价总值。2006年美国贫困老妇人陋室也被房地产中介劝来作为房贷的抵押物。市场疯狂最终将所有记录打破,所有已知的规则和定律所打破,直至到荒唐的地步。让发生事情让所有人(包括投机者)感到不可思议,吃惊或者兴奋不已,这是所有房地产泡沫达到高潮时集体症状。

   

摩天大楼魔咒。1999年德国经济学家安德鲁劳伦斯发现了一个城市或者一个国家在大陆建造摩天大楼与经济周期起落的之间关系。这就是所谓“摩天大楼魔咒”或者“摩天大楼指数”。(类似研究或者说法,“奥运魔咒”也属同类研究)

 

数据监测较比现象监测来得更为专业,但是能够接触或者注意的人群则是有限的。而现象监测则是可以为大多数人所接触和感受到的,这是两者显著的差别。职业房地产观察和研究者,必须采取数据和现象同样重视态度。并且不为单一数据或者现象的出现异常,简单地得出市场的整体判断,而是需要得到更多市场信号,综合起来加以研判。

 

未来房地产监测房地产泡沫的数据和现象还会不断地增多,丰富我们认识泡沫的手段。但是房地产市场不会因此泡沫就永远消失不再出现。因为人性的弱点改善永远大大低于人类科技进步的速度。人类天然心理上的不安全感,以及思维上缺乏独立思考、智力喜欢搭便车的特点,都容易带来市场上必然的从众行为,使得房地产泡沫的产生、破裂和再生总是在周而复始。



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