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地产观察之世纪奇观(2)

超级建设

   

中国房地产投资和建筑投资速度多年来一直大幅超过中国经济增长的速度,甚至有的年份超过经济增长的速度达到3倍之多(见图1)。2010年中国房地产和建筑工程支出达到了11000亿美元,首次超过当年的美国房地产和建筑投资的9830亿美元成为世界第一的大国。预计2014年年末中国将超过美国房地产泡沫破裂之前的2005年的15000亿美元历史记录水平。2010年中国房地产投资占GDP12.1%(见图2),这一纪录超过了2005年美国房地产次贷危机和日本1989年房地产泡沫时期前的记录。2010年中国的所有住宅价值总和已经超过了当年GDP总量2.6倍。这一数据已经超过美国和日本房地产泡沫破裂前的最高水平。

 

中国房地产价格上涨速度从2005年开始不断地加快,已经超过了人们收入的增长速度,特别是在那些房地产价格暴涨的城市,已经造成了买房者的不安和社会普遍的焦虑。2011年全国房价收入比已经达到9.5的水平,而北京、上海等一线城市达到了12的水平。日本泡沫最高的时候是10.2。国际公认的合理的房价收入比是4。中国各地土地价格从2009年开始加速上升,地王层出不穷。2010年末北京CBD土地价格总值已经超过了北京当年GDP总量8倍,这一记录也打破日本泡沫时代东京土地神话记录。可见北京房地产泡沫到了何种地步。中国大多数城市房价和地价水平已经大大地远离了适宜的水平。

 

中国土地勘测规划院城市地价动态监测组2011年4月15日研究报告显示,中国重点城市租售比持续走低,2010年更是降至3.5%以下,反映出住宅市场投资投机氛围加重,市场风险进一步加剧。目前“以租养房”已难有收益,公众主要是通过炒卖房屋获取价差和实现财产保值增值。研究报告显示,考虑到中国居民“宁买勿租”的消费理念,这一国际合理区间在中国的适用范围会适当降至4%。报告显示,2010年北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等6个城市住宅租售比分别为3.44%、3.30%、3.35%、3.53%、3.21%、3.32%。而2005年,上述城市房价租售比在5.74至6.80之间。

 

中国城市人均住房面积2010年末达到了30平方米,这个数字在全球范围内并不低。住房自由化率西欧、北欧国家,大多住房自有化率在30%左右(如瑞士、德国、瑞典)。只有前苏联和东欧国家,其住房自有化率达到90%以上(如匈牙利、保加利亚)。日本住房自有化率低于50%、美国为68%左右,中国住房自有化率达到了85%以上。因此中国住房严格说并不属于短缺的国家,中国问题更多是一个改善的问题(居住面积)。但是目前中国城市已经把住房改善理解为投资和投机了。需求在短期内被明显地放大。住房居住属性变得越来越次要,而投资(财产性收入)和金融属性(价差套利)被拉到首要的地位。

 

中国金融系统投放给房地产开发商的开发贷款和个人按揭贷款速度是惊人的。从1998年以来平均超过经济增长率4.5倍,并且多年是在持续高位运行。并且大量土地被质押给了银行。信贷投放不断创纪录速度,开发信贷和住房按揭余额不断地增大,金融风险也如同泡沫一样在不断地膨胀。

   

中国十多年来房地产飞速发展给国内相关产业和国际上相关资源国家带来巨大发展和超级繁荣。可以说,中国房地产即改变了中国自己的经济面貌,也改变了全世界贸易经济。中国目前的钢材、水泥、家电、家具、装修材料的产量已经位列世界第一。其总规模也是人类历史上从没有达到过的水平,并且现在仍然不断地刷新和创造着新的记录。中国钢材和水泥年总产量分别比世界排在第二至第五国家产量总和还要多。中国巨大的钢铁产量和水泥产量用于中国房地产建设比例分别达到20%和30%之多。全世界大宗商品(原材料)的35%产量运往了中国。

 

中国房地产建设规模和增长速度超过了日本80年代泡沫时期和美国次贷危机前的水平。中国房地产投资建设从1998年到2013年平均以每年复合增长率21%的速度进行,这是人类历史上少见建设速度和规模。日本战后和德国战后的房屋建设规模也不能与今天中国相比。中国房地产是泡沫之上的泡沫。

 

进入21世纪以来,全世界经济最为突出的表现无疑是中国经济,而中国经济最大表现则是中国房地产。随着中国经济融入世界程度加大,影响日益深入,那么中国经济任何问题也将是世界经济问题。而中国房地产在中国经济举足轻重地位,也决定了它的任何变化也将影响世界经济走向。如果说中国经济依赖中国房地产,那么世界经济从某种程度或某种角度而言,也有着不可分割千丝万缕的联系。

 

超级泡沫必然带来超级环境污染。因为任何奇迹的产生都是有代价、有成本付出的。中国钢铁和水泥超大规模的生产排放了大量有害气体,带来了空气污染和疾病流行;大量原材料开采使得资源过度消费,并且将自然生态加以破坏,造成了水土流失、山体滑坡、河道防洪能力下降和灾害频发的后果。中国诸多城市一边在做创世纪的建设,一边让自己的空气污染度和恶性发病率全球排名位列前茅。中国本身就是一个自然灾害频发的国家,加上这些年极力追求建设速度、盲目扩大城市建设规模造成的环境和空气污染所带来人为灾害这些年表现的越来越突出。目前中国最大环境话题“雾霾”,不但让中国为之困扰,也成为全世界公共环境课题。这是中国在创造出世界第一工地和世界第一工厂带个自己和全世界问题。如果中国真的希望保护好环境就必须有效控制工业碳排放,那么作为生产源头之一的中国房地产投资过度、建设无序势头必须得以制止。

 

由于大量被激发出来的超前需求存在,加上追求建设速度,因此房地产建设中房屋质量问题层出不穷。2010年发生在上海的“楼脆脆”、武汉“楼歪歪”都是相当具有代表性的事件。普遍引起公愤、以致不得不最后司法进行了介入。中国建设中本来就存在层层承包的问题,为了获取利润,必然使得工程质量和选用资料大打折扣。由于市场需要大,开发商不愁卖不出房子,因此要求工程工期紧,房屋建设中重建设轻质量十分普遍。建设速度过快还带来监管乱、市场乱、供应链乱的弊病。由于中国建设市场的特殊性和潜规则,建筑商为了拿到开发商的建设合同“带资”建设具有相当普遍性。开发商与建筑商之间有关资金问题的扯皮事件层出不穷。每到年终和春节前夕出现的对农民拖欠问题,似乎已经成为在全社会总是在上演的,一出最令人鄙视、最令人厌恶的固定节目。夹杂在工程承包和土地交易的腐败不断地在媒体中被披露,犯罪程度总是那么触目惊心。如果没有体制保障,管理和监管维护,在如此大规模房地产建设,过度追求建设速度背景下,根本无法避免大量腐败和建设丑闻出现。造成恶果是政府信誉受损、民众不满加深,对立情绪上升。房地产问题今天在中国如此社会化,完全是因为其中的腐败带来的全社会的信心危机。房屋工程质量问题、房屋同质化样式问题将在未来相当长时期不断地涌现或被提起,困扰着中国人公共安全和心理感受。

 

中国消费者房屋和装修的投诉在2004年达到了最高的记录(见图3),之后有所下降并不是房屋质量有什么本质提高,而是市场形成了强劲卖方市场,消费者能够买到房子就认为是不错了,根本就没有精力去关注房屋的质量问题。2004年之后反而物业投诉有很大的提高。这是消费者维权意识和法律意识上升具体体现。家具热和装修热在2008年以前非常流行,但是2009年和2010年,以及2013年虽然房地产再次出现热潮,但是家具热和装修热并没有再次光临(见图4和图5),这一特殊背离现象恰恰反映了,房地产市场进入了一个以投资或投机为主阶段,人们买房子根本不是为了居住,也不是为了出租,而是为了套利,因此说目前房地产泡沫已经超过了2008以前的市场。

 

如果单纯把速度作为一个目标的话,那么必然对表面成果非常在意,而对其他方面就不会给予重视。目前中国很多大城市地上建筑已经达到了中等发达国家水平,可以说建筑基本现代化了。但是地下市政设施则是非常落后,甚至不如国际一些大城市百年前水平。很难经受自然灾害的考验,“水国一片”已经成为很多中国大城市夏季经常出现的场景。中国在未来相当一段时间里,城市道路塌陷、地下管网事故、高楼火灾等超级建设后遗症将不可避免频现,困扰着城市管理当局。

   

中国房地产建设速度显然是太快了,中国房地产消费明显地是属于超前了。脱离中国资源环境可以承受的速度,以及大多数人收入增长的水平。中国各地方之间在房地产建设方面的攀比、竞争和模仿,又使得房地产泡沫不断地从一线城市向而二、三、四、五线城市扩散;从每个城市中心地区向城市的郊区扩散。这两种梯级扩散趋势,让中国房地产泡沫从局部向着整体实现变得可能和危险。中国经济主体内容的房地产化、社会投资房地产单向化、又会使得房地产全面向金融化、房价符号化发展。房地产离开居住基本属性越远,房地产泡沫程度越高。泡沫之上还可以有泡沫,这是任何超级泡沫的共同特征。但是当一切事情发展到了一种极致阶段的时候,自然规律告诉我们,那一刻也意味着离清算的日子也就不会太远了。

 

图1:房地产投资与经济增长



                                  数据来源:国家统计局

图2:房地产占投资权重与经济权重

 



         

                        数据来源:根据国家统计局基础数据计算

 

图3:房地产投诉历年情况


 

                                 数据来源:中国消费者协会

 

图4:家具销售与房屋销售

 



       

                         数据来源:国家统计局


图5:装修材料与房地产景气度



        

                           数据来源:国家统计局

 



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