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地产观察之世纪奇观(3)

权益套利

 

中国式房地产市场化探索是从1998年取消福利分房制度开始的。1997年亚洲金融危机后,中国经济出现了严重通货紧缩局面。如何恢复经济成长,摆脱消费低迷状况,成为一个值得思考的宏观经济政策问题。如何启动经济说的到底就是一个宏观政策如何选择的问题。中国政府开始重新审视了以往拉动经济三驾马车:投资、出口和消费的情况。出口由于亚洲经济危机影响外部需求减少,加上中国那时还没有加入世界贸易组织,并且由于人民币在亚洲金融时做出不贬值的牺牲,因此依靠外部需求启动经济显然是不现实的,也是无法很快地达到启动经济的效果的。那么启动投资和消费就被自然而然地提到宏观经济议事日程上来。而房地产投资恰恰可以同时兼顾投资与消费两个拉动经济增长的作用。当时唯一影响房地产成为消费增长的障碍是福利分房制度上,因此在1998年第四季度政府果然地停止了坚持了几十年福利分房制度,为房地产市场化改革铺平了发展的道路。之后包括银行个人信贷政策也开始启动,并且不断地加大货币刺激房地产消费的力度。2004年后土地拍卖制度正式执行也推动了房地产行业规模的扩大和房地产经济支柱作用的强化。进入2014年中国经济再次面临下滑的问题,那么摆在政府目前课题依然是,如何对待过往拉动经济增长三驾马车投资、出口、消费态度问题。投资这次重点放在高铁投资,房地产方面选择了保障房建设;出口方面依赖外部成分较大,由于世界目前处于经济弱复苏状态,因此出口增长稳定性不强。鼓励消费政策目前还没有明显方向,预计2015年中国政府会在某个时间段里将其清晰起来。

 

中国政府在经济方面强势干预能力是毋庸置疑的,介入经济权力力度之大可以说世界之最。由于过强权力介入能力,经济和行业启动和回落,就容易形成中国式经济独有的“大起大落”特色。这种循环造就了中国式的经济周期和行业周期。也因此形成了与之对应的宏观政策博弈与行业政策套利一种“权益套利”中国模式。中国房地产行业这种中国模式表现最为典型和直接。虽然政府有时担心房地产行业过热会产生泡沫,知道必不可少地需要进行政策调控。但是实际真的需要政策出台政策时,从时间上总是滞后于房地产现实,矛盾积累到不行时又匆匆出台政策,而政策内容表现上则显得患得患失、优柔寡断。这是因为政府担心,如果政策出手太重,市场消化不了,可能出现过度反应,从而影响经济增长的发展势头,带来就业等一系列的问题。加上制定调控政策的过程中,由于房地产利益集团强大,给政府施加非常大的压力,使得政策内容经常出现是各方妥协的结果。另外,政府各部门之间对于具体实现什么样调控效果和使用什么方式调控,也经常出现明显的分歧,因此时常耽搁政策出台的最佳时机,让泡沫有更多时间延长。由于政策出台的时间拖延和政策内容保密程度不好,使得一些市场上别有用心人士,利用政策是时间差进行市场套利或政策拆解活动。由此我们经常看到在一个政策正在处于传闻情况下,市场就开始提前活跃起来,形成了新的投机风潮。当政策真的出台后,经过一个时间的市场沉寂,政策内容被破解、政策漏洞被利用,又一次投机热潮开始了。房地产宏观调控已经经过了几次这样的恶性循环。正是因为以上这些种种复杂情况和现实的原因,即使政府不断地出台政策,内容的执行也会经常地表现为不彻底、不到位的特点,让调控效果大打折扣,政策边际效应不断地下降,政府政策信誉受到极大影响。

 

政策定力不足,随机性太强,一旦意外事件出现,政策转向太快。这些年中国遇到了几次大的流行疾病和自然灾害,经济运行和房地产调控也受到意外事件的干扰。特别是2008年金融危机使中国受到很大的影响,政府为了防止经济进一步滑坡,放弃了之前的房地产的宏观调控,使本来即将形成房地产调控效果而半途而废,随着刺激计划推出,2009年下半年房地产投机热潮再次升温,以更大超过2008年之前泡沫势头,激荡着中国房地产市场。通过这次政策反复的轮回,让那些不希望房地产调控,继续把泡沫吹下去的人得到某种安慰和启示,那就是政府不可能真正让房地产市场降温,因为房地产市场对中国经济和政府太重要了,政府比他们还更害怕房地产市场变得低迷变得冷淡下来。政府底牌被他们看到了,政府心思也被他们彻底猜到了。权益套利之所以大行其道,主要是利益集团看到了政府的底牌。

 

这些年房地产政策选择上行政特色鲜明,市场化手段明显不足。政府权力形象突出,行为上缺乏心平气和,强加于市场接受的东西态度太多。行政调控破坏了市场发展和运行的自然性和节奏性。严厉的政策不断“加码”,内容越来越极致,也可以看作是,政策不断地失效后,政府为了表达或强调自己是经济和市场最终裁决者,也是权力对市场不断升级“别不把我当会儿事”的警告。之所以政府经常愿意选择以行政调控为主,市场调控为辅的原因,就是因为政府与市场的距离过近、利益过深。由此政府就想当然非常地自信认为它了解市场,能够找到市场问题所在。正是这种过于自信,才是愿意用行政命令让市场听话。但是实践的结果,经常与政府预判南辕北辙,其实政府并不了解市场。政府迷恋行政调控还因为行政调控可以根据政府的需要,让政策可以使得快去也快,政府拥有最大的自由度。如果用市场化政策,那么政府就要按照市场规则来,政府自由度就会减少,这是政府不愿意和不习惯的方式。行政为主调控就会让我们看到,一旦房地产调控政策使得经济出现滑坡,影响了经济增长,就业开始减少,那么随之行政调控政策就会马上转向,重新又回到房地产建设投入的高潮之中。如果再次出现房地产投资过热,又可以出台限制性调控政策,让市场快速地降温。中国经济周期近十年来与中国房地产周期紧密相连,与其说中国经济影响了中国房地产,还不如说中国房地产影响着中国经济更为符合实际。

 

中国新的一轮调控中对房地产建设做了一个结构性调整,并非对建设总量进行了实质性的调整,新的建设重点倾斜于经济适用房方面。为什么没有减少建设规模?减少建设规模和速度,不是可以更好地减少房地产泡沫继续扩大和增长吗?之所以这么做,一是中国目前房地产供求实际上出现了结构性不平衡的问题,总体供应出现了供大于求状况,但是低价位房子需求依然不能得到满足。二是中国房地产建设对于中国经济增长和诸多行业兴衰负有举足轻重的作用,尤其对相关基础工业影响非常深(见图1和图2)。房屋建设和房屋装修均涉及农民工就业、也涉及房地产行业和相关行业生产和服务行业诸多人员的就业问题。如果过快地降温房地产建设,不但之前提到那些行业,还有与房地产市场紧密相连的广告业、传媒业,与房地产行业活动紧密相连的酒店业、会展业都将受到极大的影响。

 

在中国已经日益明显出现了越来越广泛地房地产泡沫,但是在中国仍然有人认为并没有出现任何泡沫,即使有泡沫也是少数城市。他们反击一切对房地产泡沫提出的警示和言论。甚至在一些城市的地方政府也不愿意承认当地存在着房地产泡沫。反对房地产泡沫存在的人士在中国有着相当的媒体话语权。加上某些地方政府在房地产方面态度暧昧,因此房地产泡沫之说并没有得到官方的公开承认。另外一些人士,并不强调有无泡沫的问题,而是从泡沫破裂可能影响和威胁经济角度来吓唬政府官员。因为他们知道政府官员最怕什么。即使有泡沫也不要让泡沫破裂的想法,在政府管理层方面其实更加流行、更加有市场。

 

从如何甄别和治理中国房地产泡沫的讨论中,凡是谈到中国经济和中国房地产都会有人不断地强调中国体制和市场的特殊性,表示不能用世界通用的标准和指标来衡量。但是如果我们承认说当今中国经济已经开始融入世界,那么就根本不存在不能用世界标准和指标来衡量中国经济和中国房地产的问题。宣扬和鼓吹中国房地产市场不可预测论和不可知论,一般来自狭隘的行业利益保护者或者来自对世界潮流和经济规律无知者。

 

中国房地产行业确实有它的中国特殊性和独特性,这种特殊性和独特性表现在人口众多、可使用土地资源有限,市场的制度和管理不完善、不到位,政府介入能力过强、干涉过多。但是这种不完善和不到位,并不影响着它依然是按照一定客观规律在运行着,特殊性和独特性会让这些规律变得不那么直接、变得更加复杂、更加变异、更加扭曲,让通常的市场规律变得时而放大、时而缩小而已,但并不是没有规律可寻、不能用成熟的市场经验来评判、不能成熟统计和概率思维加以审视和预测。特殊性无非是一些其他市场没有的一些特殊元素、一些本地化指标,但是从统计学角度无非就是增加一些检测和统计数据而已,国际通行手段都可以使用。强调中国市场的特殊性有时目的为夸大行政权力的作用,让这种干预变得具有正义性和合法性而已。我们可以不屑世界文明、排斥经济规律,但丝毫不能使我们的房地产泡沫减少,只能让我们泡沫变得更大、问题变得更加坚硬,未来处理起来更加棘手、付出的综合成本更大,造成社会的矛盾更加尖锐、让和谐的社会更加远离我们的生活。泡沫经济和泡沫地产总是让人激动不已,亢奋又梦幻,陶醉其中不愿醒来。但是泡沫总是有破灭的那一天,梦总要有醒来那一天。

 

 

图1:钢材生产与住宅投资

 


                                  数据来源;国家统计局    中国钢铁协会

 

图2:水泥生产与住宅投资



        

                           数据来源:国家统计局
 



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