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地产观察之世纪奇观(6)

空置争议

 

关于中国房地产泡沫程度有很多种说法和评论,其中空置率就是一个悬而未决的假说。之所以说它是假说,是因为始终这个问题没有一个大家公认数据来做衡量和评价,因此公众一般是根据自己经验和了解情况对这一问题进行评说。

 

据有关媒体报道,2010年8月北京出租车司机李杰利用晚上的业余时间,走访了北京20多个知名住宅小区,他把多幅拍的“黑灯照”,通过互联网上传至微博,成了“民间晒黑灯活动第一人”。由于网络庞大的力量和传播速度便捷,很快有数万网民参与了网上“晒黑灯”活动,这是首次由民间对空置率问题进行集中关注和讨论的活动。其实关于李杰是否真的做了调研已经不重要了,因为由此引发网上“一呼百应”现象才是值得从社会学角度关注的。

 

在这之前的一项被媒体广泛引述和报道的调查:有关电力部门在全国660个城市的调查发现,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,并且说这些空置房足以供2亿人居住。这一信息是网络上流传最为广泛的关于中国房屋空置说法,经常被一些网络语言的“暴力者”使用。但是这一信息源头始终并不清晰。有关政府部门或政府机构也始终对这一传闻没有表态或澄清。

   

2014年上半年,西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布报告称,2013年我国城镇住房整体空置率为22.4%,较2011年上升1.8个百分点。城镇空置房为4898万套。从城市分级来看,三线城市总体空置率略高于一二线城市,其中一线城市空置率为21.2%,二线城市空置率为21.8%,三线城市空置率为23.2%。其中,一二三线城市共同点:多套房家庭空置率远高于一套房家庭空置率;商品房空置率为26.3%,经济适用房空置率为23%。

 

西南财大这项数据引发争论,中国地产“代言人”任志强先生称此绝不可能。任志强从住宅竣工数量推算。1998年至2013年住宅竣工面积约106亿平方米,约1.1亿套住宅。其中,房地产开发为6700万套。按 1998年旧房拆除量2.4亿平方米推算,16年间拆除30多亿平方米,净增约70亿平方米住房面积。1998年到2013年,城镇新增人口约2.2亿人,折算城镇新增约7000万个家庭。因此,住房套数和家庭数大体一致。任志强也对所谓“电表”之说表达了不同意的观点。尤其对空置总数“6540套”表达了强烈质疑。

 

其实西南财大与任志强之间关于空置率数据的争论意义并不大。因为它是一个有关数据精确度争议,而不是一个广泛存在事实和现象的争议。如果是中国的房屋空置情况是否处于合理状态,或者是中国各地“鬼城”处于什么样现状争论,恐怕才有意义。有关中国房屋空置情况,其实是一个公众“心知肚明”事实。现在谈无论全国空置率还是某一个城市或地区空置率具体数据,恐怕都是一个非常困难的事情,因为严格地说政府并没有做过详细和专题性统计。第六次人口普查时候做了一些比较简单调查,但是由于调查户担心个人“隐私权”暴露的问题普遍采取不配合态度,其调查数据精度也很难保障,并且统计机构也没有打算公布这一数据。由于调查需要非常大财力和强大数据库(含历史数据)支持,因此无论西南财大还是任志强“控辩双方”都不可能完成的任务,这种数据只能来自各地方房屋管理部门。它们不作为、不发声,显然其他机构或个人是很难完成的。

 

关于社会人士通过实地住宅小区采访颁布“黑灯照”,统计“关灯率”,这种草根统计“存量房”的空置方式,属于统计调研方法之一。但是它的精确度受到很大制约,因为如果调研时间选择不当,可能数据差别会是很大的。另外做单一小区统计存在精力支持,但是更大范围调查恐怕个人无论是时间,还是精力都不可能完成。因此简单通过一个样本去做更广泛的推论,必然容易引起争议。可能导致结论即使问题谈得方向不错,但是证据“粗糙”性,使得公信力全无。草根调研重点应该放在现象上,而不是一个非常具体数据上。草根调研是一个参考性信息,而不是一个主体证据性信息。

 

关于到底有多少中国房子在空置,通过查电表、水表和气表确实是一个不错和有效的方法,这是一个可以利用现有体系,住房户又不会觉得是干涉或暴露隐私的低成本一种调研和统计方式。这也是海外通常了解“存量房”空置情况主要方法。其实用电、用水和煤气公司都有这方面的数据,但是它们不会有动力或义务把这个数据给房屋管理部门(它们自身作为此类信息发布者也并不合适),房屋管理部门一般也不会主动去要这些跨部门数据的。其他国家的房屋管理部门一般都定期地公布所在国家或者城市的存量房的空置数据(以年为单位)。我们的现状则是,存量房统计作为个人资产统计的一部分,仍然处于不到位、不能联网查询情况。很多房屋统计处于割裂状态,数据在不同部门手中,整合依然非常困难。在一个官员财产还不能公布于社会情况,去期盼存量房精细化的统计,显然是一个过高的要求了。存量房精细化统计,并不是为了增加所谓“空置税”施行,这是一个比较小的调节财富税种,其实存量房统计是为了实行类似大多数国家那样房地产税收(物业税)和个人财产税种(遗产税)基础数据存在的。中国从长期角度而言,必然要实行这两个税种。但是短中期而言,中国目前并不没有做好这方面准备和计划。中国还在徘徊、纠结、回避、权衡是坚持现有特色还是走向世界大同。

 

媒体和民间对于存量房的“空置”情况的质疑与批判,背后反映的更多是对贫富差距和分配不公的抗议。这个讨论没有像其他房地产话题得以延续,主要与政府没有更多回应有关。政府可能认为“空置”问题不是当前房地产最为紧迫和最为需要解决的问题。并且如果过多讨论容易使得房地产问题变成社会问题,引起社会更多不满,导致社会阶层更大的分裂。另外也与房地产数据联网和房地产税种改革有关,因为政府内部依然没有就此类问题取得进展或共识。2013年以来反腐行动中,公布官员腐败案例中不但持有大量现金令人膛目结舌,持有存量房达到几十套之多也让人惊叹不已。存量房的“腐败空置”显然也是一个时代特征之一。如果此时再把存量房空置问题放出来说,政府等于自找麻烦。存量房数据不透明、似是而非的状态估计短期不太可能解决。

 

前些年有关存量房的“空置”的问题的讨论,是此轮房地产泡沫中极少数不涉及房地产开发商话题,因此期间很少能够看到开发商发表意见,偶尔能够在房地产论坛上听到一些调侃草根方式调研“关灯率”话语。包括主要经营存量房的房地产中介机构也没有参与房屋“空置率”的讨论,实际上它们也有相关数据,一般对外不愿意公布。但是从2012年开始,媒体关于中国各地“鬼城”报道开始不断地增多,但是此时矛头更多是指地方政府投资行为和房地产泡沫问题,并不直接涉及开发商。但是进入2014年有关房地产企业库存的信息变得突出了许多。房地产商“存量房”的问题成为越来越大的话题。空置率每次讨论内容和方向,都是中国经济和社会复杂、微妙、神秘的现状外化表现。

 

有关空置率调查和讨论总是在民间如火如荼,但如何定义“空置房”、“空置面积”仍尚存争议。在1995年中国国家统计局就开始提供“空置面积”的统计数据。2005年、2006年、2008年,国家统计局都公开地发布了全国商品房的空置面积数据。此后,国家统计局不再发布相关数据。究其原因,统计局负责人士表示,目前中国的商品房空置和空置率定义,与国际不一样,导致争议很大。国际上通用的房屋空置率,是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。而据国家统计局新闻发言人盛来运2010年8月11日称:“国家统计局以前发布的房地产空置面积数据,更准确的口径是指待售面积数据。”因此,8月4日,国家统计局正式改用“待售面积”替代以前的“空置面积”说法。2011年有开始重新公布相关数据(见图1)。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡;空置率在10%-20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。10%,被认为是住房空置率的警戒线。但是国际上关于“空置率”统计,重点是在存量房,而不是在新建住房。并且存量房主要对已经在消费者手中房子“空置”情况的统计。而在开发商手中未售出房子是不做统计的。国际上的“空置率”,类似中国草根数据中的“关灯率”,但是精确度显然比后者高。

 

从一般意义来讲,空置率代表的房地产泡沫可分为两种,一种是由于过度建设带来大量开发商的库存,并且由于销售不畅带来大量资金被占有,使得开发商资金链出现问题带来行业个体或者整体金融风险。另一种是由于过度消费,部分消费者购买多套房子,进行投资或投机造成了大量住房不是用来自住和出租,而是等待着房价上升后带来的投资或投机收益。开发商建设投资过度带来的空置率,也分长期空置和短期空置之说。短期空置是一段内时间供求关系不平衡所造成的,供给量远远大于需求;长期空置可能是由于市场长期处于低迷状态,同时一些产品的样式、质量和价格有较大问题,造成产品不对路形成的积压。比如高档房屋或别墅建设过多,与大多数消费者能力不匹配、消费者无法消化所形成的。沿海一带大量别墅空置就属于这类情况。另外,不能售出的房屋其中也有因为违规和非法建设所造成的空置情况。比如小产权房、村乡集资建设别墅群等。一般把集群式的成片没有售出房屋这样空置情况一般称作为“鬼城”现象。

 

中国房地产泡沫整个期间这两种类型泡沫在不同时期都出现过。2007年至2008年期间属于过度建设形成的泡沫,而2009年以后则是过度消费形成泡沫。2008年房地产价格在房地产调控下之所以能够出现下跌,其中一个重要原因就是当时开发商库存达到了历史高位,之后如果没有刺激计划的出现,房地产价格下跌的幅度和时间都将加大和延长。完全是4万亿投资计划刺激了房地产消费市场、救了开发商,使他们积压房子都卖了出去。以致于后来政府想调控,但是由于消费者已经形成投资和投机狂潮,市场上行惯性依然非常大,即使政府政策不断地推出,但是供求关系一直没有被有效改变,由此我们就看到了,政策不断出台,市场成交量在一段时期低迷后又再次放量,而房地产价格始终向上运行。同时开发商脱离2008年险境,个个资金充裕,改变了之前在市场上被动地位,与政府周旋和博弈有了十足底气。

 

根据市场经验和规律,越是高档小区相对空置率越高,;越是离城市中心区远的小区空置率越大。即使我们没有空置的准确数字,我们也可以根据房地产相关行业的数据与房地产销售数据合成对比后,得出“空置”情况趋势性变化。例如我们可以把房地产销售数据与装修和家具数据之间进行对比,发现其中是否有明显的背离。如果房地产消费从自住为主向以投资为主进行转化,大量购置房屋并不需要进行装修,因为购买者等待着是房价上升进行套利活动。市场一旦出现投资或投机为主行为,那么市场就会变得不理智、房价上升速度必然加快,销售房屋和转让房屋活动就会加快。

 

目前中国房地产泡沫属于双空置问题,即存量房空置问题和新建住房空置问题都严重性存在,甚至经济适用房也在不同程度存在空置问题。消化去化中国房地产“空置”库存,是未来几年中国房地产业一个非常艰难任务,如同中国经济需要去产能和库存面临一样的问题。任何经济和行业去杠杆化都是一个非常痛苦的过程,期间必然有反复,尤其长期在盛宴中成长的经济和其中的人,没有人甘心情愿地放弃往日辉煌和享受。

 

 

图1:中国历年商品房待售面积变化情况
 

 

                           数据来源:国家统计局



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