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地产观察之世纪奇观(7)

房税博弈

 

关于“某年某月某日某城市”即将施行新的房产税信息,是这些年在中国媒体或网络上最大“狼来了”式传言或预言,特点为“一惊一咋”制造出一种政策即将降临的压迫感,出现时点总是在“市场敏感期”。由于这些传闻总是流产,因此人们对所谓房产税的预言信息已经开始厌倦,出现了明显的“审美疲劳”,媒体也不再热衷把其作为一个“煽情卖点”加以使用。但是房产税信息不会就此完结,依然会时不时地出现。预计真正讨论或争议将会在未来“某年某月某日”当全国人大公布新的房产税征收内容和范围时展开,那将是一次社会公开的博弈,也是各阶层利益诉求一次集中的展示。这次博弈是否激烈,取决于房地产税征收范围的界定,核心就是是否包括存量房。因为它触动利益范围最大,一旦内容涉及存量房,遇到所谓的“全民反对”可能性非常大。全世界绝大多数国家或地区房地产税都涉及存量房征收,即每年按照一定税率根据房屋估值,在固定时间由房屋所有者向税务机关缴纳税费。

 

之所以在中国如果全面征收存量房房地产税(类物业税)可能遭到“全民反对”原因来自中国房地产市场多项与其他国家市场不同现状。首先土地所有权在中国是的不能转让,转让的仅仅是使用权,并且这个转让过程中,涉及土地税收就有很多种。比如耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等。另外土地使用权转让政府还有除了以上土地税收以外,作为地方财政最主要收入土地收益(土地价差),这部分的收益一般占地方政府财政收入的60%以上。其次中国房屋性质类型非常多,并且呈现出不同历史的特征,比如高级领导、军人住房、小产权房、农村住房等,这些特殊房屋群体,如果按照通行世界房地产税(物业税)征收恐怕并不容易。如果把这些类型房屋排除在外,去对其他类型房屋进行征收,那么会造成社会不公平。世界上大多数国家没有这么多类型房屋,也没有这么多历史遗留问题。这是中国式自我制造“斯诺克”式的施行国际通行的房地产税(物业税)难题所在。在这样“困局”中博弈难度之大可想而知。三是中国现有涉及房地产税已经非常多了,比如除了我们之前提到与土地有关税以外,还有房企营业税、房企所得税,房地产交易有关的契税、印花税,与二手房有关的财产转让税、与商业地产有关房地产税(物业税)等等,这些涉及房地产税收合计占全国税收超过15%,占地方税收超过30%。进入2014年房地产市场销售出现了负增长,但是除了涉及二手房转让税收出现同步负增长外,其他税收仍然处于正增长态势,而与土地有关税收增长都大大超过了税收整体增长的幅度。(图1至图4)。由此反映出来了两个问题,一个地方政府对房地产税收的高度依赖,另一个中国房地产税收无论是种类还是征收绝对额都可以称之为税赋过重。因此这种形势下,再出现新的房地产税种,恐怕难以让大众支持。因此目前在房地产市场方面,首先应该先清理税种过多的问题,而不是新开税种问题。无论未来房地产税种如何变化,其结果都应为指向整体税赋降低作为首要方向。从2013年以来,多个房企大佬少见地在公开场合指出了,中国房地产上市场税收过重这一问题(即政府拿得太多了)。虽然这种罕见举动说明了房企老板感到了比以往不同的压力外(也是一种信号),但是他们说的则是一个非常重要实话。四是任何政策出台都与当时社会和市场状况有关。前些年政府或舆论谋划或议论房地产税的改革与当时市场环境密切相关,房地产税总是与治理快速上涨房价直接相关,比如2013年存量房转让施行5年20%征收个人所得税就是典型一例。但是进入2014年市场开始出现全面低迷,政策又开始转向刺激,对之前控制房价的措施加以调整。地方土地收入下降趋势,使得房地产税内容调整又开始向存量房物业税方面倾斜,而交易环节房地产税则倾向降低。因此政策的随机性、波动性处于非常不稳定的状态。但是人们越来越发现的事实是,政府房地产税任何随机式变化,似乎总是以自己合适为最终目标,而不是考虑市场上其他主体利益。近期国务院常务会议纪在2008年之后再次出现“稳定住房消费”的表述,因此在目前市场环境下,估计房地产税改革还要推迟下去。

 

目前中国试点房产税的只有上海和重庆,为期已3年。上海的税率为0.6%,征收对象为该市居民家庭在该市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,和非该市居民家庭在该市新购的住房。重庆的税率为0.5%-1.2%,征收对象为独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的高档公寓,和在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购第二套及以上房产,按照超市价均价2倍至3倍、3倍至4倍、4倍以上分为三档,税率分别为0.5%、1%和1.2%。上海和重庆的试点属于采取回避存量房的方式,进行增量房征收。这样可以避免历史遗留问题困扰。让房地产税先落地,未来根据试点情况再进行调整。另外由于这种房地产税物业税一种,也属于地方税种,并不需要全国人大新的立法,绕开了法律程序障碍。由于征收涉及阶层比较少,税款并不是很大,因此社会不会有负面反应。在2013年各地房地产税传闻比较多时期,一线其他城市或东部沿海城市大多都参照上海和重庆模式进行试点。这种类上海或重庆征收模式,容易受到地方政府采纳的原因,一个是这样尝试可以回避很多矛盾,包括不动产登记、财产公示、房产联网等,这些涉及官员棘手系列问题;也可以回避社会其他群体对房地产税的恐惧的麻烦。再一个土地财政仍然无法用房地产税加以代替,土地盈利模式仍然无法撼动。至于以后土地财政可能不能维系问题,不是现任地方官员愿意操心的事情,他们认为这是属于下任或者国家关心的事情。房地产税在中国如果按照世界通行征收内容去执行,意味着所有人必须把自己利益放在一边,去做一次“无博弈”的社会组织和架构改造和升级现代化活动。似乎目前中国并没有这样心里和精神条件,尤其社会信任度无法支撑这一世界大同实现。更有可能是在一种“患得患失”“左右逢源”保持特色中实验下去。

 

财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案,明年有望和建筑业同步推行。改革以后,该行业的税负不会有明显提高。目前房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。此前外界普遍预计,房地产业改征增值税后,税率方面会和建筑业保持同一水平,即采用11%的税率,不过,有媒体报道称,财政部已经对房地产为“营改增”税率、税负增减情况进行了模拟测算,测算采用的是17%的增值税税率,这意味着房地产业将成为迄今为止所有已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率最高的行业。房地产业“营改增”采用17%税率对房价的影响,市场存在两种观点:一方观点认为这将促使房企成本上升并导致房价上涨,这是由于房地产业涉及向个人出售房产,但在个人环节无法抵扣,增值税实际上也是具有转嫁效应的,最终甚至可能会助涨房价;另一方观点认为“营改增”让房企税收更合理,最终也会促使房价更合理。甚至有市场人士分析称,如果与建筑业一同改革,因可抵扣项较多,即便按17%税率征收,房地产企业税负增加幅度没有想象中大。但是有点可以肯定的是,这不是一个减税方案。并且也没有与未来房地产税改革综合考虑,而是与其他行业一样属于轮流施行“营改增”一个步骤而已。至于所谓影响房价上涨问题更是一个不靠谱猜测,因为这不是一个影响供求关系税制政策。随着土地成本、人力成本以及其他成本的提升,房企的利润空间在不断被压缩,“营改增”或让这一空间进一步缩减。房地产业实施“营改增”博弈其实已经开始,房企提出需要先明确成本抵扣范围。在2013年年底,财税部门和房地产商已就房地产行业“营改增”问题进行了沟通,一些有代表性的房地产企业已按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。2014年3月份至4月份期间,万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

 

进入2014年央视财经有关“房企拖欠土地增值税”节目,引起了涉及其中的一些知名房企的激烈反弹。其实这一问题的提出在2013年就存在了,首先是由一名律师根据房企公开的财务报表计算提出的,但是当时房企没有回应这一指责,因为此类作为个人指责一般房企是不会回应的,他们不愿意为所谓可能的个人化炒作背书。但是当央视节目作出同样内容,并且节目出现时点也非常敏感,因此房企就不得不回应,而且反应十分激烈。房企回应最大说法就是央视不专业、不了解此项财务指标的意义和现实在中国做法。央视并不因此妥协,而是又做了一期类似节目给以回应。但是目前这件事情则是不了了之。这个事件类似我们曾经讨论过的有关中国房屋“空置率”数据真相案例。又是一个有关部门不给予回应,造就了真相无法澄清的特点。因为土地增值税的事件,当事方不仅仅有房企,还是地方税务部门。如果其中有一方不回应,那么这个事情就无法讨论下去。不论是央视还是那位律师,他们引述的都是房企公开数据,但是不知他们想没有想过这一简单道理和逻辑,在中国现实环境下,房企如此敢于公开的这些数据,可能让你找出毛病来吗?中国土地增值税征收管理现状是随意性较大,征收管理规定比较繁杂,政府、企业执行难度都大,因此目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢,房地产企业应缴未缴的土地增值税、土地清算准备金数额庞大。但是无论是房企还是地方税务机构都没有说不想交税也没有说不去征收这部分税。如果这一报道着力点是在帮助政府收税,而不是涉及税务部门的不作为,那么节目效果可能会不一样。比如讨论的问题是房企欠税,上缴不及时和瞒报的问题,恐怕能够从政府那边得到回应会比现在多得多。在中国现实内如果是讨论一个具体数据,特别是把当作一个证据来使用时,将经常会给引述者带来无限尴尬和窘境,甚至被围剿。一段时间里,似乎“方舟子”真相揭露和批评方式(主要针对所谓精英人士)可以大行其道,但是在2014年“方舟子”这位唐吉柯德怪咖也意外地与对手们一样消失了。批评与反批评同时存在,这是一个社会保持合理、理性博弈的必备条件。也是使得社会在少犯错误或不犯错误情况下,从而使得社会平衡、稳健、健康发展的前提。

 

图1:历年房地产契税变化情况



                    数据来源:财政部

 

图2:历年城镇化土地使用税增长情况

 


 

                      数据来源:财政部

 

图3:历年土地增值税变化情况

 


                                  数据来源:财政部

图4:全国税收与房地产税收比较



                                  数据来源:财政部国家统计局
 



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