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地产观察之世纪奇观(8)

 鬼楼放鸽

 

商业地产的业态从一般意义而言包括写字楼、商铺和酒店。近10年在中国商业地产又出现了综合体、购物中心和摩天大楼的业态称呼。中国房地产行业是一个概念多出的领域,几乎每年都有某种新的概念推出,这是一种“或实或虚”的建设或营销意识或手法。比如直接概念类的旅游地产、养老地产,这类概念是国际比较通行地产类别,呈现出比较实际情景。另外嫁接概念类的工业地产、物流地产、科技园地产,这些都属于附属或借力型地产形态,经常是概念表现为比较虚拟的特点。在中国大众和媒体最为关注地产业态主要是住宅类产品,因为这与大多数民众的居住有关。其他地产类别一般大众和媒体投入关注比较少,有时基本被认为这是比较专业事情,并不愿主动去关心。其实商业地产在现代城市中的地位,从某种意义上说是超过住宅地产的。尤其它对就业和经济(财税)贡献是非常直接的,比如需要大量服务人员的大型超市、购物中心、酒店,以及众多公司进驻的高级写字楼。商业地产在一个城市中还是扮演着城市景观的作用,也是一个城市的风景线。鳞次节比、集群式的高楼大厦是一个现代化城市标准配置。

 

在中国改革开放前,商业地产是非常少的。只有少数商业街存在“百货大楼”和“廉价商铺”式商业地产,而写字楼、购物中心和摩天大楼是没有的。改革开发后,商业地产是最早采取对外开放房地产领域,首先起步于80年代中外合资的是高级星级酒店,在北京港资兆龙饭店最为典型,然后是建国饭店、京伦饭店。其后是90年代大型购物中心,在北京的塞特和燕莎购物中心是其中的代表。此时高档写字楼也在80年代中后期出现,最为典型是北京建国门外的中信大厦(俗称巧克力大楼)。由于上个世纪90年代中后期出现了经济大规模调整,期间又出现了“海南房地产泡沫”破灭的情况,中国商业地产此时处于非常困难的状况,写字楼空置情况严重。很多房企都退出了商业房地产领域,开始专心投入住宅领域,最为典型是万科。

 

到了90年代后期,万通地产在北京建立的万通大厦具有非常大的历史意义,首先是房企再次回归商业地产,并且这次回归不是简单低层次回归,而是一种经营和管理理念一次向“国际通行化”靠拢的回归;其次由于万通内资民营企业性质,由此改变以往商业地产国资和外资垄断这一领域状况。

 

进入2000年以后,万达集团在商业地产异军突起,在全国主要城市开始建立或引进国际化的商业业态,尤其综合体这一业态引进和大面积推广,与万达直接相关。早期万达与沃尔玛捆绑进入某个城市方式,是一个非常经典商业运作模式。后来由于地方政府比较青睐万达这种模式,万达也在不断地调整综合体内容来满足地方政府诉求和胃口,万达广场模式应运而生。而与沃尔玛捆绑方式在被变形为与很多商业机构捆绑,并且在近些年万达出现了自我商业品牌独立进入综合体内,那就是“万达影院”,改变原有仅仅是商业地产建设商和综合运营商角色的内容。近年随着大量万达商业地产即综合体模式追随者和模仿者出现,万达综合体不在一花独放,遇到了前所未有竞争。

 

2011年房地产宏观调控的侧重点集中在了住宅部分,因此当年出现了大量房企转投商业地产的热潮。因此2012年房地产住宅销售与商业地产销售出现了极大背离(见图1),2012年可以说是中国商业地产年。但是似乎好景不长,在大量房企涌入商业地产和加强收租业务资产配置时候,经济和商业环境出现了颠覆性状况的出现,首先这种问题出现2012年,最早源于体育品牌李宁连锁店大量被调整,其后类似国内体育品牌企业也相继出现了关门点趋势。进入2014年以佐丹奴为代表服装品牌企业也开始出现关闭连锁门店趋势。于此同时,“百货类”购物中心也出现空置率上升的问题,尤其外资类大型商场出现关闭势头。显然这一切与中国经济出现结构性调整,以及商业环境的变化背景有关。最有代表性的是电商在各个传统商业领域大规模出现有关。其中阿里巴巴这个中国当代商业最大“搅局者”的,商业模式的“破坏性”的建设,现在已经从早期的进出口贸易,到全面进入国内贸易,乃至2014年开始进入金融业。

 

阿里巴巴早期以提高中国中小商人的外贸能力商业模式,在国内普遍受到了好评,所谓差评基本来自海外即所谓“山寨”产品问题。此时国内各个行业没有感受到阿里巴巴的威胁,因为此时阿里巴巴是在做“加法”,而不是通过自己商业模式去“洗牌”传统行业。并且还刺激出来了顺丰一类快递物流企业成长。也没有影响到商业地产兴衰。但是当阿里巴巴不满足帮助每一个中国人做外贸时候,开始向内贸进军时候,那么冲击和洗牌传统商业和传统领域就开始了。并且互联网的自由性、渗透性、不可控性的优势,强化阿里巴巴进入内贸领域的威胁性,综合体类购物中心近年受到的威胁最为直接相关就是类阿里巴巴式的电商企业。万达和及其商业模式追随者在2014年“综合体”困境已经全面显现。阿里巴巴进入内贸领域是在做经济的加法还是做减法,或是仅仅是在帮助洗牌或者经济转型(业态形式),恐怕需要许多年以后才能得出结论。

 

虽然目前貌似电商是商业综合体最大的敌人,但是我们发现有两个商业综合体中的内容,没有受到所谓电商影响,而是继续发扬光大。那就是综合体中的大型影院(万达影城也如此)。另一个就是定位于青少年“吃喝玩乐”为一体“大悦城”模式。这些都属于体验式、享受式商业倾向个人娱乐领域。这是电商购物那种(包括“双十一”)情趣,无法代替一种快乐。电商发展依然还会向纵深和横向方向发展进行下去,互联网商业还会有进一步新的业态出现。那么商业地产还会受到相当大冲击。但是人类需要体验和交流基本诉求,什么时代、什么科技也不会改变。商业地产综合体的调整显然就应该更专注这方面。影院和大悦城的兴盛,其实就是告诉了未来综合体关注重点所在,那就是满足青年一代所有体验式、交流式诉求。在中国进入老年化时代,关心老年人、开展所谓养老地产无可厚非。但是关心年青一代生活恐怕更为重要,长期生育政策使得年轻人占人口比例在减少,他们的住房、就业的压力并不比他们父辈要轻松多少,甚至更大。因此在中国每个城市建立青年人的欢乐谷、娱乐街、夜市是非常有必要的。台北的西门町、大阪的心斋桥模式值得借鉴。在中国此时爱护年轻人比教育年轻人更为重要。

 

进入2014年阿里巴巴开始向传统金融零售领域进军,以余额宝理财方式开始,目前向众筹专项投资模式发展。期间受到了传统金融领域顽强抵抗,这与在房地产行业碰到情况完全不同。互联网金融的发展,反而对商业地产,尤其写字楼类别产品带来好处,因为新成立的这类互联网企业大多租赁大面积写字楼用来办公。另外最近所谓互联网众筹模式(其本质也是一种集资的模式),也受到房企极大关注,因为这有利于开拓房企一种资金来源渠道。同时也说明,房地产这个行业从业者比较时尚,非常愿意接受新的商业模式(相比银行业尤为明显)。中国房地产行业有个优点,那就是他们一旦想明白了一个事情,打算要做,行动起来非常快,执行力很强,甚至有时看起来都有些过分热情,行为上“很暴力”。由于互联网金融带来以上益处,中国房地产行业2014年已经听不到了前几年那样对阿里巴巴非议声音,当然与阿里巴巴“打赌”就更没有意义了,因为自己也找到了互联网时代房地产行业的入口方式了。

 

其实在关注其他行业对商业地产的影响时候,经常容易忽略宏观经济环境影响。尤其未来几年中国经济调整和转型,带给商业地产影响会变得更为直接。以北京为例,这个全国和全世界最为活跃商业地产之地,2014年已经出现了只有互联网金融企业租赁写字楼“一花独放”局面,其他行业都在下降的状况。任何人都知道,金融行业尤其创新类金融行业波动性、脆弱性是极大。因此此时只有这一最容易产生泡沫的领域活跃,预示着写字楼前景的微妙和不确定性的在加大。北京写字楼空置率已经离开了历史最低点,租金上涨势头也开始出现停滞(见图2),面临着“好日子”转向的风险。北京购物中心(商铺)的情况也与写字楼面临情况类似(见图3),甚至可能早于写字楼出现调整可能。

 

中国在商业地产方面“豪迈精神”,近几年已经从前些年综合体热潮正在向摩天大楼热演变。根据世邦魏理仕统计数据显示,目前全球已建成的超300米建筑达到了79座,其中有25座是在中国,占全球总量的31.6%。在建的超高层现有125座,其中有78座在中国,占62.4%。这78座一共分布在中国的29个城市,而这29个城市有一半以上是二三线城市。另有媒体报道,世界最高的10座摩天大楼中,将有5座位于中国;世界最高的20座摩天大楼中,将有14座位于中国。截至2012年,中国有470座摩天大楼,在建的有332座,占全球在建摩天大楼的87%;预计至2022年,中国摩天大楼总数将达1318座,其中80%将建在中小城市。中国各地热衷摩天大楼建设,主要原因一个是地方政府希望本地有地标性建筑,这样城市看起来很宏伟、很现代。另一个原因是建设此类摩天大楼资金规模都是数十亿甚至达到百亿规模,对于投资拉动GDP非常直接明显。但是目前建设摩天大楼热,显示了非常大盲目性,以及只重视结果,不重视效果的问题。海外摩天大楼一般是在沿海城市,人口密集城市中建设为多,而不是像中国现在不分地域、不分人口和经济条件,去当作一件从众性质的时髦事情;另外海外摩天大楼呈现集中在城市中某一地段的特征,而不是目前中国各地这样,在一个城市中采取散点式,没有集合效应建设摩天大楼的方式。消化大量摩天大楼供给,完全取决于一个地区的经济结构。目前中国服务业在经济贡献比例超过70% 的城市,只有北京、上海和深圳,其他的城市工业对经济(或资源)贡献的比例都超过70%。摩天大楼的存在显然不是为工业服务的,而是为服务业服务的,并且还不是一般普通服务业,是高端服务业(金融和科技)。因此如果经济结构没有作出重大调整,大量摩天大楼产生会造成自“鬼城”问题之后“鬼楼”问题的出现。对于摩天大楼管理更是对于一个城市诸多方面的挑战,目前中国城市管理问题(地上地下),仍然处于麻烦不断时期,如果此时再大量建造数量众多摩天大楼,将是带来更多潜在隐患或灾难。中国目前其实最需要是一种心平气和方式进行经济发展和建设,而不再需要那种压抑许久而翻身解放式“气壮山河”“激情万丈”地进行经济发展和建设的狂热。

图1:住宅、办公楼(写字楼)、商业用房(商铺、购物中心)销售情况
 

                       数据来源:国家统计局

 

图2:北京甲级写字楼近年空置率租金变化趋势


 

                             数据来源:第一太平戴维斯


图3:北京近年优质购物中心租金入住率变化情况

 


                                 数据来源:第一太平戴维斯
 



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