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地产观察之世纪奇观(9)

二手世界

   

二手房也可称之为存量房在房地产市场交易中占有非常重要的地位。在全世界发达国家和中等发达国家中,二手房在市场交易中数量一般超过一手房(新建住房)。这也是一个房地产市场是否进入一个相对平稳发展和成熟标志的一个典型的指标。截至2014年,中国只有三个一线城市,上海、深圳和北京二手房交易数量超过了新建住房的交易数量。上海是中国首个二手房交易超过新建住房的城市,跨越的时间为2004年。而深圳是在2007年,北京是在2009年完成了这一历史性跨越(见图1)。

   

目前二手房与新建住房成交之比最大是深圳,一般是超过3:1的比例。之所以有这种情况的出现,恐怕与深圳的人口结构和流动性直接相关。因为深圳是中国目前唯一的一个非户籍人口超过户籍人口的城市,并且这个城市历史年龄比较短,没有所谓其他城市那样的“原住民”,而是完全由“工作移民”构成,人们对这个城市“归属感”相对其他城市居民要弱,他们可以为了自己理想进入这个城市,也可以同样的缘由离开这个城市。这种流动性的特征与目前发达国家和中等发达国家情况类似。这些国家一般一个人或一个家庭,在不同城市或者同一城市为了工作或者生活搬家次数大多超过3.5次。这里搬家不是指包括租房行为而是购房行为,如果加上租房那么搬家次数就更多了。并且这个搬家的情况,仅仅是指居住在城市中的人,而不包括居住在农村的人,农村的人搬家次数比较少。由于发达国家和中等发达国家城市人口一般超过90%,农村人口一般低于10%,因此人口流动性都是指城市之间人口流动。这是与目前中国最大不同之处。

   

上海作为第一个二手房交易超过新建住房交易的城市,主要与上海老区和新区不同改造和建设发展定位有关。尤其浦东开发带来上海居住变化非常明显,人口由于拆迁或改造迁移老城、上海“原住民”改善性需求释放,以及外来人口的落地构成的“新新上海人”,都对上海二手房交易构成了刺激因素。上海老区具有交通、娱乐、购物、就医的便利的基本优势,还有得天独厚优质教育资源构成的“学区房”,因此老区房价总是居高不下,二手房交易非常热络。但是上海新区交通也越来越变得通畅,新区住宅价格和居住面积的优势,往往会吸引到上海来的“工作移民”,随着上海住宅总量建设规模下降,无论是老区还是新区所谓“次新房”为主的二手房交易必然越来越兴旺。未来中国大多数二线城市会慢慢进入二手房交易超过新房交易阶段,那么出现类似上海情况会多于深圳的情况,因为上海的变化内在因素在其他城市都有。深圳由于历史原因和历史条件独特性很难被复制。

 

北京的二手房超过新房交易的情况既有上海那些因素外,还有一些其他中国城市没有额外因素。在2009年这一年北京的跨越与2008年奥运会和当年全面北京施行二手房“网签”有关。尤其“网签”建立,使得二手房的管理和交易全面透明化和便利化,刺激了二手房交易量几何数增长。另外,从1998年开始住房改革停止了福利分房,北京独一无二大量早期的央企和国家工作人员机关开始进入二手房市场,此时也是北京外来工作移民进入北京高潮阶段,形成了2009年和2010年北京二手房成交的超级黄金时期,也是北京房地产市场做了一个非常大的换手。它也是造成北京房地产市场在2010年第四季度到2011年第一季度,新建住房和二手房出现了不到半年时间房价上涨了40%主要原因之一。并且由于这次如此大的换手存在,未来北京房价即使出现回落,也很难回到2010年以前价格。由于北京存在着大量存量房中的所谓各类“官房”因素,所以其他城市二手房交易不太可能出现“类北京”情况。“类上海”情况,依然可能是大多数中国城市未来房地产市场从一手房市场向二手房市场演变的方式。

 

一个城市二手房交易超过新房交易意味着这个城市一般从居住型向改善型住房消费过渡,同时也表明这个城市住宅建设已经度过了高速发展期,进入到低速发展期阶段。城市流动人口虽然保持高频率状况,但是已经不是单向流入,而是双向流动,并且流动人口总量增长率最高峰已经过去。尤其把存量房空置率和二手房交易量结合起来观察就会更为明显。目前中国大多数城市还是以新房交易为主,说明中国还没有全面进入改善型居住阶段。中国大多数城市没有像上海、北京和深圳那样大量的投资移民和工作移民存在,而是以原住民为主的市场。因此二手房交易很难超过一手房市场。人口流动性的活跃程度与二手房直接相关。另外中国还有两个其他国家不常见的因素,也是造成二手房在相当多城市暂时无法超过一手房成交数量的的原因。第一个是流动人口内容差别,由于中国二元经济结构特点,中国城市中流动人口相当数量不是来自城市之间的人口迁移,而是城乡人口的流动。来自农村流动人口其中大多数他们根本不可能买得起城市中一手房,哪怕是相对价格较低的二手房。他们只能在城市中(更多在郊区)租赁房屋居住,而不是在参加房屋购买交易。第二是房屋质量和样式的问题,在其他国家二手房虽然是旧房,但是并不意味着是“破旧”概念,它的质量、户型和内部装饰一般是可接受的甚至是优质的。但是在中国年代较长二手房恐怕大多数是“破旧”的,尤其1998年房改之前建设住房。在中国只有北京四合院、上海、南京、天津等地小洋楼,这些“旧房、旧院”有着不菲的价格,其他老房价格都能很难超过新房价格。由于中国这一特殊性,由上海首先创造出来一个其他国家完全没有的“次新二手房”概念。所谓“次新二手房”就是泛指2004年以后建设住宅。以区别于1998年以前房改之前建设那些二手房。形成必要二手房价格梯度。

   

中国二手房的房地产管理政策形成和颁布大大晚于新建住房的政策,这是由于长期以来中国处于是一个住房短缺,以及不断地还历史欠账阶段,因此房地产市场以新房建设和供给为主。而作为服务业的二手房市场在相当一段时期处于“放任自流”状态。2007年以后才开始有更多地涉及二手房交易的政策出台。二手房交易在中国改革开放之前是没有的一个服务行业,因此作为一个新兴行业,成长空间是巨大的。并且这个行业之前是国内没有的,所以也不存在着像其他行业国有垄断的问题,因此一开始这个行业在中国出现就是对外开放的,港资、台资、外资的房地产中介机构在相当长一个时间都是主导中国二手房市场的力量,只是近些年一些内资民营的房地产中介机构赶上来,才形成现在分庭抗礼局面的市场结构。二手房市场是国内少有的没有国有企业市场之一,因此基本属于完全自由竞争市场。与之类似行业和发展轨迹和脉络的还有超市、快餐等。2007年之前,由于这个市场处于完全自由竞争,并且呈现出比较原始市场竞争野蛮型和无序性的特点,为了规范市场竞争和防止在市场出现较大波动时的消费者资金安全问题,2007年全国各城市相继开始在二手房市场推行“网签”合约方式,以及二手房消费者资金“专用账户”(防止二手房客户资金被中介机构挪用)。这是地方政府这些年做的最好市场管理政策,也是在经济活动扮演了一个最应该扮演的角色。

 

进入2014年随着房地产市场变化,各地开始逐步取消限购、限贷政策,目前议论最多则是2013年颁布的“国五条”中有关二手房所得税5年期限缩短为2年的政策变化。但是这个曾经刺激2013年3月当月二手房全国成交出现异常放大(北京也如此见图1)政策是否能够出现较大变化,恐怕在大多数城市而言应该属于未知数。因为限购、限贷,包括房贷优惠利率,以及以后进一步刺激定向减息,都属于非政府部门让利,如果调整二手房税收政策,则是属于政府让利的范畴,政府部门是否能够作出,特别是在税收增幅下降,税源减少,土地财政减收情况下,估计不到万不得已情况时很难出现政策变化,只有试过其他方法之后无效时,最为最后一枪使用。

 

二手房税收显然是作为防止住房投机所用,加大炒房者的成本功效。但是这是在市场出现比较极端情况下,采取具有针对性政策,但是一旦市场转向出现了低迷,这样政策负面性就会显现,那么调整这一政策必然变成舆论和市场关注焦点。在亚洲国家和地区中,这一政策是经常出现周期性调整的,而欧美国家这一政策一般不经常出现变化,在那里税收政策是一个很严肃事情。这与一个国家政府如何定位于自己在市场地位和房地产市场发展目标有关。政策变化过快、过多容易造成市场的波动频率过大,更容易造成市场主体利益不公平性和市场的不可预测性。如果把房地产市场当成一个消费市场,不含有任何金融市场属性即投资性和投机性,强调居住是唯一性目标,那么一般税收政策对持有环节税收严厉,而对交易环节税收宽松。中国目前房地产税收恰恰相反,交易环节税收严苛,而持有环节则是基本处于“无成本”状态,放大资金优势带来财富优势,造成进一步拉大贫富差距。

    

二手房市场往往在整个房地产市场转变关键的时刻,最敏感和最及时地反应出来。这是由于买卖双方都是消费者有关。也因为由此原因,使得二手房价格不太容易像一手房价格便于整体机构性操纵。二手房形成价格定位和价格变化趋势,反应市场的真实性超过一手房。二手房中介机构街边店铺兴衰经常作为房地产市场最为重要风向标存在;而二手房中介机构卷款出逃事件,也是市场状况达到极端恶化情景一种外化表现指标。随着中国房地产市场从高速增长向中低速增长的转化,二手房市场的地位将慢慢超过一手房市场,因此持续关注二手房市场的变化将是每一个中国房地产的研究者和观察者的焦点所在。

 

图1:北京新建住房与二手房成交比较



       

 

 

                        数据来源:北京房地产信息网

 



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