财新传媒
位置:博客 > 张寅 > 一线城市依然存在房价反弹的可能

一线城市依然存在房价反弹的可能

上周二和上周三分别与两位经济观察报记者就近期房地产市场相关问题进行了电话交流和探讨,以下为文字整理:

问:在新浪8月25日蓝筹地产网络访谈中你提到关于今年房地产投资数据你有所怀疑。并且对空置率高的情况也给出了你的观察。

答:是的。目前比较流行说法是第四季度地产供应量将大幅增加,因此房地产价格将出现明显下跌。我对供应量是否大幅增加持保留态度。去年房地产投资有比较大的下跌,而今年情况虽然统计数据从年初到7月份有超过30%增长,但是则与相关行业的增长数据出现了背离,比如水泥。由于水泥不是一个容易库存的产品,因此两个增长数据的背离,使得怀疑地产供应量是否像大家说的那么多。在房地产开发投资问题上不排除一些灾难地区房屋建设数据也放在了里面。关于空置率的问题,近三年购买房屋中由于投资比重增大产生空置情况会比以前高,虽然没有一个大家认可数据,但是从相关行业数据比较看,显然空置是一个比较突出问题。比如用地产销售面积数据与家具、装潢材料增长数据进行比较,近三年持续出现背离情况。从这两年装修业止步不前状况也可说明问题。对房地产相关行业数据观察完全可以达到观察房地产实际情况的目的,或者判别房地产信息真伪方式之一。

问:我们知道房地产行业是一个地域性很强行业,是否在投资上也存在地区差异?

答:确实如此。由于投资增长差异以及购买力差异因此一定会出现有的地方开发投资过剩,而出现的“鬼城”现象;有的地方由于开发投资的不足,投资或投机购买力过于旺盛,而出现的超前消费“空置”现象。目前在中国这两种现象都有所谓“样板”城市。相对而言目前“鬼城”少于“空置”。大多数城市存在着“过度消费”的问题。

问:在六月下旬交流的时候,你说可能在7月最后一周或者8月第一周市场可能逐步升温,并且未来市场走势与大多数人的预期不同。

答:其实原因还是当时说的那些,利率和房地产库存两个基本问题。对比2008年市场,利率一个是在高位,一个市场低位;库存一个是在历史高位,一个是在历史低位。这样市场价格不可能出现趋势性的拐点,价格所谓松动只能是“打折”,而不是一个不断下跌寻底的过程。目前的环境与市场与我们当时探讨情况丝毫没有改变,那么怎么能出现众望所归情况。通货膨胀与资产保值是一对不可调和的矛盾,负利率的环境,压资产价格是没有可能的。

问:对利率调整一直有争议,似乎反对声音在政府部门中比较大。

答:非常正常。反对加息,长期保持低利率,不但是在政府部门在很多领域都是大多数人的意见。但是只要你回顾中国每次加息过程都是如此,加息从来不是一个自然过程,都是“被逼”选择。目前中国利率基本“被铆钉”了,已经没有什么弹性而言了。

问:最近数据出来,有舆论说这是“假反弹”。

答:同比数据依然还是负增长,环比数据出现了增长。反弹应该说真实的,谈不上是假的。目前市场其实来自政策影响已经很小了,基本是买卖双方寻找的一个过程。没有明显出现“买方”或者“卖方”市场。从数据分析来看,目前成交量的上升,是相对前两个月情况,并没有达到近三年平均月成交水平。价格情况比较复杂,有的还是打折,有的停止了之前打折,有的小幅上升。重点城市有“日光盘”存在,但不普遍。也有很多楼盘依然需要促销。其实现在市场假如没有新的因素干扰,应该属于一个较为可以接受市场自然情况。买卖双方都可以比较冷静选择对方。

问:那么现在也有人担心价格可能在一线城市反弹。

答:似乎看跌人还是占多数。但是我认为像北京出现价格反弹并不奇怪。最大问题依然是在供应。一个是总量上的,一个结构性的。结构性问题从出现部分“日光盘”就可以看出非常突出,小户型仍然非常紧俏,而供应则是供不应求。由此小户型单价可能呈现上升趋势,而大户型价格向下依然有空间。

问:如果出现价格反弹政策会干预吗?

答:很难说。从宏观看,到年底前抑制通货膨胀似乎是政府关心重点。而中观房地产行业而言,政府承诺经济适用房建设可能是重点。因为这两项任务执行起来都非常艰巨。而且有政治意义。

问:屯地治理是否也是观察指标?

答:当然,就这个指标谈这个指标是非常重要。但比较而言不如经济适用房建设的兑现相对重要。其实不单单这两个问题,也不是能够提出多少问题和颁布多少政策问题,最重要是解决问题执行力才是一切关键。



推荐 31