在2021年经济观察报举办的第18届蓝筹地产评选会上，我提出了未来五年中国房地产三个分化的判断。

第一个是从需求角度，租售将开始分化，租的比例将提高，售比例将开始下降。租赁需求提高原因来自房价对于90后和000后一代压力所致，目前租赁市场不是一个供给总量问题，而是房屋质量（条件）性价比的问题。

第二个是从市场角度，地区间房屋需求与价格出现越来越大分化，原因来自整体人口出生率持续下降和移民南方化趋势的强化、以及地域由于经济结构不同带来收入差别三共振的结果。

第三从房企角度。由于整体市场已经进入低速增长期，短期又有负债率的红线的压力，因此房企第二轮整合或淘汰期已经开始，第一轮淘汰期以中小房企大幅消失为主的情况，已经在2018年结束。那么第二轮是大型房企（排名前30位的）整合淘汰期。甚至整个淘汰期需要十年时间才能完成（比第一轮略长），但是对于业界和社会震动和影响要高于第一轮。