基本观点：

中国房地产行业正在处于一个中期性调整之中，预计时间长度为5-7年。本周期调整主要特征是：交易量逐步下台阶，而房价下调空间会明显小于交易量萎缩的空间。

在中期性调整过程中，期间会出现一或二个季度交易量和房价的反弹，但整体调整趋势则不会因此改变。

从2021年第四季度开始，经济与房地产的关系出现了一个相互拖累的局面。2021年第四季度房地产行业景气度影响了经济景气度，虽然它不是唯一影响因素。而2022年第一季度则是经济景气度，又开始反过来影响房地产行业景气度，经济则是唯一影响的因素。

中期性调整结束其中一个标志性的特征就是，房地产交易量无法再萎缩，在地量情况下，与经济处于互不影响、隐形脱钩的局面，然后当交易量再次放大时，与经济新的景气周期互为推动，房地产再次走到了支持经济增长的中坚力量位置上。

预计今年第三季度房地产行业会与被刺激起来的经济景气度一道，出现阶段性反弹。房地产行业这次反弹属于调整大周期中的第一轮反弹，持续时间长短，主要看以上海为首长三角地区，因为它是此轮反弹先导地区。

根据中国房地产市场过往经验，反弹会呈现出，从一个地域开始，然后其他地域梯级轮涨或补涨的特征，这次可能也不会改变此规律，但可能是过往留下唯一的规律，其他经验都会被改变。

由于此次调整周期比较长，并且是以交易量逐步下台阶方式，那么以往房地产行业经验和人员就会处于一个大的调整，甚至多年来业内和媒体描述房地产大部分词汇、用语都会被淘汰，并且之后也一定会出现产生新的词汇、新的观念，而且会产生出一批在“熊市”市场能生存、能打仗的新的一代地产人。他们性格显然不会是之前那样在轰轰烈烈成长起来那部分地产人一样，这是肯定的，因为环境巨变，一切都会在变，唯一我们现在不知道他们是谁。

基本问题：

是什么问题造成的可能此次调整周期是自房改以来最长的一个周期。

首先、房地产增长周期已经持续了三十年，期间有调整但都没有超过两年。由于有了超长增长周期，因此存量房地产数量已经是非常庞大了，房地产已经不是短缺商品，只是有些结构性的问题。

其次、与此同时整体城市化率也接近高城市化率。城市旧房改造一轮又一轮作为刺激手段，边际效应已经接近枯竭。两者进一步提高需要有一个再蓄势的过程。

其三、个人债务率和房企债务率已经达到了历史的高处，需要有一个释放的过程。三条红线仅仅是房企开始释放，接下来就是个人债务的释放。最近六个月以来是法拍房逐步走向公共视野，目前还不是一个最密集的阶段，或者说暴露才刚刚开始。它与房企债务区别是，一个是管理层主动挤压出现的，一个是经济形势的挤压出现的。不管是如何出现的，都是现在与接下来市场必须面对。所以他们没有出清或没有走到一个经过调整走到稳定阶段，那么此轮调整周期是不可能真正结束的。

现在是无法预测两者数值到了一个怎样数据，才是见底具体情况，因为中国没有经历过这样房地产调整，所以没有历史数据可以参考，这次数据就是基础数据，为再以后房地产周期研究提供参考。这次将出现两个历史性数据，一个成交最低量，一个法拍房的最高量，以及依次对应的时间长度。

其四、关于“房子不炒”的意思市场比较明白，但是具体定义并没有官方说法。“限购” “限贷”、“首付款比例”、“新房转让期限制”，这些调控房地产措施都早于“房子不炒”政策理念就推出了，并没有实质性解决“房子不炒”的问题，否则也不会在这些政策之上出台了“房子不炒”的政策。

但是“房子不炒”真正落地，还是在打击了场外配资，推出房企三条红线、甚至限价和紧缩个人房贷和延长审批房贷时间情况下，得以初见成果。可是也出现了市场极速萎缩，房企暴雷的情况。说明“房子不炒”新的理念，没有相应新的与之适应市场生态形成。尤其房地产金融属性，哪些是合理的，哪些是不合理的，容易形成“炒”的问题，过度金融化的问题，其实并没有理清。

其五、在“房子不炒”新理念下，应该形成新的市场生态和架构，也就是说房地产行业全链条所有环节都应该有新的运行机制，但是恰恰房地产行业链条中的第一个环节土地的金融属性此轮没有去动，地价不断地升高或供应量过大，其实背后都是过度金融化体现，本质也完全不符合“房子不炒”新理念。所以整个市场出现了无法适应新理念现在看到局面。

简单地恢复市场那么就要回到老的政策和市场轮回之中。如果坚持“房子不炒”理念，如果实质性推行，按照这样理念重新构造新的市场生态，那么这个新老交替过程，根本不可能在一夜之间完成，这就是我们说的市场调整需要5-7年时间根据之一。

至于现在市场人士担心土地拍卖市场国有企业过于集中情况，应该属于阶段性问题，并不是未来土地市场最大问题。土地市场未来最大问题，就是在“房子不炒”前提下，它的供给与价格如何反映这一理念问题。也就是说，土地市场要不要去金融化的问题，或者说它的金融属性，是保持原有不变，还是有所变化的问题。所以说此轮房地产周期的调整，就是这些问题如何调整到位的问题。坚持、或反复、再坚持的过程，任何的往复或者重建都属于调整性质。

其六、预售政策初心是完全正确的，也是规范市场最有效手段之一，以往市场乱象不走到这一步是根本不可能。包括未来也存在出台现房销售政策，都是保护房地产购房者的手段，也是纠正过往购房者与房地产商原有关系中不平衡方式之一。

但是强化或者落地这一政策的时机，恰恰是在房企暴雷的集中期，其实预售政策早就有之，不过现在政策表现的严肃性与市场严峻性形成了共振。那么就会自然产生两个需要解决的问题，一个房企资金正常流动问题，另一个就是在特殊时期，政府参与市场过深后，在局部或某一具体项目上，变成了实际“操盘手”市场道德风险问题。

其七、加大租赁市场和经济适用房建设，理念是非常正确的，但是这一市场建立是否再次都是采取完全新建的方式，独立于已经有的商业市场，还是采取部分新建、改造和收购存量的方式，都会对未来市场供给带来直接的影响，也影响到此轮房地产的调整周期长度。

对于政绩和GDP增长而言，显然全部采取新建方式最为简单，但是对于原有市场化房地产新屋市场、在建工程、乃至二手房市场会不会在现有已经低迷市场，带来更大压力。由于这一结构性市场已经存在了供需矛盾，因此这也是我们认为，调整中反弹很难持续很长原因之一。

其八、人口短期因素与中期因素值得关注。连续三年出生率持续下降，与未来五年高校毕业生数量持续在高位形成了反向态势，这种反向趋势将影响远期的新房市场的规模，和未来几年一二线城市租赁市场必须保持稳定规模。

未来新房市场精致化、反粗造化，淘汰建筑垃圾，将慢慢变成主流。由于人口因素和现有市场存量因素，以及加大租赁和经济适用房作为未来几年主线，那么在好政策实施前，防止好想法，造成其他次生灾害，有必要快速启动一次全国范围内，尤其一二线城市，房地产现状普查，摸清家底让好政策准确落地，效率最大化，是非常有必要的。目前开发商家底，必须搞清楚，否则不但企业救不起来，市场也可能造成潜在的巨大浪费或适销不对路的问题。

目前很多问题可以采取建立租赁、经济适用房和处理房企债务公募可交易基金来解决，减少银行、财政的投入，用社会资金解决房地产行业的问题。目前启动时机可以说是千载难逢的，因为利率处于历史低位。目前任何政策制定与出台需要的“无私精神”，站在国家未来角度考虑问题。

其九、房企危机处理问题。目前房企债务问题已经是客观存在了，部分房企采取躺平方式，是无奈之举。拼命还了，可能下个月工资都开不出来了，企业即刻就会出现僵尸化，也意味着告别了行业。二是、目前没有鼓励解决问题或援救政策的机制。而市场由于恒大事件，造成了购房者与房企之间信任关系的疏离，那么如果没有第三者背书，信任关系恢复就会很慢。这也是我们认为，大调整期中会有反弹，但是一旦再出现类恒大事件，那么脆弱信任关系就会再次断裂，市场就会出现断断续续的状况。

如果整个市场交易量不断地梯级下降，那么房企的瘦身或淘汰是一个自然选择了。那么它风险是在：如果完全放任自流，那么房企违约就不可能只有个案，一定是具有“灰犀牛”狂奔整体情境出现。因此如何处理恒大对于接下来市场的走向，以及市场、行业和经济为调整付出怎样的代价是有直接关系的。因此处理问题需要多看几步。

房企在大的调整期有大型房企倒下，是必然的，但是应该防止有一批倒下问题。恒大处理，当然可以采取海航、紫光方式。但是也不能排除彻底“切割”方式，即放弃一家，保住整体行业注资的模式。其实在2020年11底月和2021年9月底恒大出现了两个解决其问题的时间之窗，但是由于种种原因错过了。

从宏观角度来看，其实房企暴雷已经显现比较充分了，不需要再等再看了。至于微观层面具体某个房企债务到底有多少，如果定了处理方式，其他都属于技术性的问题了，手段可选择也非常多。

其十、房地产税出台恐怕是一定的，但是时机很难说有最好时机了，因为接下来的市场如果处于一个大调整期，房地产税就不是一个简单地经济、财政收入的问题，而是一个社会问题了。假设几种情境：一是、全面施行房地产税，税率采取很低的情况、二是、分类施行房地产税，比如根据面积、或房价、三是、结构性优惠方式，按照家庭套数、四是、与解决历史遗留问题捆绑，比如小产房、宅基地自由买卖（部分交易资金强制性进入农民个人社保和租赁房基金）等等。

新的“房子不炒”政策落地，房企暴雷处理，都需要相当时间，并且这是在调整周期中进行的，不可能是在一次行业再次快速增长周期中进行的。

市场的休养生息是符合经济和行业规律的。接受调整、适应调整、再造新的市场生态，是还想在这个行业有所作为的人一个现实选择。