财新传媒
2014年11月10日 06:54

地产观察之世纪奇观(4)

地产观察之世纪奇观(4)

无边娱乐

现实的中国房地产行业执行的是新建房屋“预售制度”。“预售制度”一般是指各类房屋在建设封顶后经过政府房屋主管部门的核准,开发商获得政府预售许可文件后,可以进行公开的市场房屋销售。一般而言,消费者购买了预售房屋(即期房)12个月以后才能实际入住(中国实际情况往往是超期)。中国各类新建房屋销售是以期房为主,而现房为辅销售体制(二手房完全是现房)。“预售制度”虽然中国内地房地产市场广泛采用,但这不是内地“原创”制度,而是来自“东方之珠”的舶来品“售楼花”概念。并且这一制度在世界范围采用的国家和地区属于极少......

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2014年11月07日 07:01

地产观察之世纪奇观(3)

地产观察之世纪奇观(3)

权益套利

中国式房地产市场化探索是从1998年取消福利分房制度开始的。1997年亚洲金融危机后,中国经济出现了严重通货紧缩局面。如何恢复经济成长,摆脱消费低迷状况,成为一个值得思考的宏观经济政策问题。如何启动经济说的到底就是一个宏观政策如何选择的问题。中国政府开始重新审视了以往拉动经济三驾马车:投资、出口和消费的情况。出口由于亚洲经济危机影响外部需求减少,加上中国那时还没有加入世界贸易组织,并且由于人民币在亚洲金融时做出不贬值的牺牲,因此依靠外部需求启动经济显然是不现实的,也是无法很快地达到启动经济的效果的。那么启动投资和消费就被自然而然地提到宏观经济议事日程上来。而房地产投资......

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2014年11月05日 07:54

地产观察之世纪奇观(2)

地产观察之世纪奇观(2)

超级建设

中国房地产投资和建筑投资速度多年来一直大幅超过中国经济增长的速度,甚至有的年份超过经济增长的速度达到3倍之多(见图1)。2010年中国房地产和建筑工程支出达到了11000亿美元,首次超过当年的美国房地产和建筑投资的9830亿美元成为世界第一的大国。预计2014年年末中国将超过美国房地产泡沫破裂之前的2005年的15000亿美元历史记录水平。2010年中国房地产投资占GDP12.1%(见图2),这一纪录超过了2005年美国房地产次贷危机和日本1989年房地产泡沫时期前的记录。2010年中国的所有住宅价值总和已经超过了当年GDP总量2.6倍。这一数据已经超过美国和日本房地产泡沫破裂前的最高水平。

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2014年11月03日 08:08

地产观察之世纪奇观(1)

千城一面

如果在未来某个时刻回顾这个时代的中国经济,在这个世纪初中国留给世界经济史恐怕称之为超级建筑时代显然不为过。中国城市面貌在近几十年发生了极大变化,这种变化即打破世界过往对中国看法,也超出了中国人自己的之前预期。中国大多数城市真是做到了三年一小变、五年一大变。如果你仅仅看各地机场、高铁车站豪华建筑样式和庞大的规模,中国似乎各地经济和发展水平没有什么差别。不论是来自发达国家还是来自发展中国家的海外人士,来到中国大城市都会觉得,从城市建筑、各种交通设施外形来看,中国已经非常现代化了。特别是从建筑“年龄”角度而言,中国给世人非常年轻化印象,像一个......

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2014年10月30日 06:05

10月财经微评


      简单地整理一下自己在新浪微博(http://weibo.com/u/1503809464?source=blog)的2014年10月财经微评,供自己日后反省和公众评论之用。

10.03

黄金时代票房惨淡并不偶然。年轻人观众不熟悉其中大多数人物(除鲁迅外),即使上岁数人也很少了解其中人物。而影片表现手法是,假定了这些人物大家是熟悉的,而需要进一步更加了解的。许鞍华是好导演,李樯是好编剧(他们以后也是),但是这次黄金时代他们没有驾驭好。他们还是去拍以小见大题材为好。从现在人熟悉程度而言,张爱玲比萧红知道人会多些,拍她的传记片的观众一定会比萧红多。但是能不能拍则是另外一会儿事。

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2014年10月27日 10:11

地产观察之泡沫世界(10)

终结篇 鹰眼观势

由于世界房地产泡沫伴随着人类城市发展近百年来不断地在各国上演,因此对于房地产泡沫研究也由此产生,如何监测或定义房地产泡沫,国际经济界通过对过往历史数据的研究,逐步罗列出一些数据指标,作为判定房地产泡沫标准和方式。这些数据指标主要是起到市场“温度计”作用,有的也作为政府监测房地产市场的“警示器”的作用。数据监测方式更多是具有学术性和专业性的特征,它的使用范围受到一定限制,对于大多数人来说,从获取数据资源上有一定障碍。因此在监测房地产市场泡沫时还有现象方式。所谓现象方式就是人们可以通过自己在市场直接感受或公开媒体......

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2014年10月24日 09:11

地产观察之泡沫世界(9)

地产观察之泡沫世界(9)

火中取栗

中国新一轮移民潮始于2010年中,此轮移民潮具有以往的特色外,还增加新的特色就是伴随着移民潮,来自中国大陆的移民开始对海外居住国进行全方位投资,虽然每个个体移民原因有所不同,财富背景和来源差异较大,但是房地产投资则是所有投资中影响最为广泛的中国大陆移民青睐的投资方向。这次移民潮并非是中国改革开放以来首次,但是它是首次投资移民潮。从时间节点来看,投资移民潮其背景既简单又复杂,未来会成为一个长久研究的历史课题。始于2010年中的移民潮在2012年底告一段落,这一段移民海外投资的特点,以个人投资房地产为主。进入2014年以来新的移民投资热潮再次兴起,目前看此波海外......

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2014年10月22日 07:59

地产观察之泡沫世界(8)

地产观察之泡沫世界(8)

为我所用

在全球房地产市场中,新加坡是一个独树一帜、极具个性,本土特色鲜明,模式难以复制的住房市场体系。新加坡土地归国家所有,住房土地是由政府提供,通过招标拍卖方式,进行持有权的转移(非所有权)。这一点与中国大陆现行体制一样。新加坡房地产市场是由两个大的基本市场构成的,一个是组屋市场,一个私人市场。所谓组屋(新加坡模式的经济适用房),它是由新加坡政府提供中低收入(有资格认定体系)的拥有新加坡国籍居民或永久居民(绿卡)建设住房,早期组屋建设以一居室和两居室户型为主(此住房制度始于1960年代),目前则是三居室、四居室和五居室户型。组屋市场本身又分两个市场(一级和二级),一级市......

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2014年10月20日 07:59

地产观察之泡沫世界(7)

地产观察之泡沫世界(7)

造泡挤泡

谈到房地产泡沫美国市场是一个不可回避焦点的国家。美国房地产市场和美国汽车市场一直是美国消费市场中的两大基础市场,而美国房地产市场则是基础中的基础,它是“美国梦”的物化的体现,长久以来通过口口相传,以及美国强势媒体宣传(好莱坞电影),已经深入人心。美国汽车市场则是车轮上的国家体现,它更是美国式一种生活态度的展示。随着科技不断地发展,美国消费市场的热点不断地更新换代(从电子产品到互联网产品),但是以上提到的两大消费市场从来没有动摇过基础地位。

美国一直是一个崇尚消费和过度消费的国家,从来没有节制过。那么消费过度必然导致某项......

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2014年10月17日 10:35

地产观察之泡沫世界(6)

地产观察之泡沫世界(6)

日本样本

日本上个世纪80年代的房地产泡沫是此类观察和研究中的在全球范围内范本中的范本。各国之后发生的房地产市场热潮中的各种现象无一不把曾经这一“日本泡沫样本”拿来与之对比。无论什么人主观愿意还是不愿意,这种对比都会客观存在。不管对比后结论是怎样,只要房地产热潮没有退去,讨论就不会停歇。到目前为止,日本泡沫样本依然排在全球房地产泡沫案例最前端,美国次贷危机虽然影响范围也很广,但是仍然没有超过日本泡沫样本历史地位。主要是因为美国2008年次贷危机后,与日本泡沫样本破灭后经济结果和资产市场结果有非常大的不同。2012年以后美国经济开始出现恢复(弱复苏),资本市场......

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2014年10月15日 08:31

地产观察之泡沫世界(5)

地产观察之泡沫世界(5)

宝岛风云

“密密麻麻的高楼大厦,找不到我的家,在人来人往的拥挤街道,浪迹天涯,我身上背着重重的壳努力往上爬,却永永远远跟不上,飞涨房价”这是台湾音乐创作人兼歌手郑智化写于1990年,由台湾实力派女歌手苏芮演唱的“蜗牛的家”中的一段歌词。这首歌当时受到了普遍欢迎,因为它写出了大多数台湾人面对高房价的心境。在歌曲诞生之前在1989年8月26日台北市部分民间人士发起了“无壳蜗牛”运动4万人夜宿台北忠孝東路,主要訴求“住者有其屋”,让青年有能力购房、安身立命。歌曲创作显然受到了这次运动的影响。

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2014年10月13日 11:18

地产观察之泡沫世界(4)

地产观察之泡沫世界(4)

东方之珠

历史一面镜子,它能反映过去,也能看清现实,更能照亮未来。但是历史能否成为镜子有赖于历史信息的透明化和公众化,否则历史如同没有镜片只有镜框镜子,没有任何的反射作用,只能是一种奢侈摆设。回顾香港房地产历史,对于正在发展中的中国内地房地产市场有着非常积极的借鉴作用。虽然从经济结构而言,香港属于城邦型经济,大陆属于区域型经济,但是房地产市场结构和制度有着相似性。最突出的一点就是土地拍卖制度。内地在1998年住房制度改革初期,引进了香港的土地拍卖制度。而后在2004年又强化了这一制度的执行力度。香港土地制度特征就是所有权与使用权的分离,正是因为这点大陆引进了这个制度......

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2014年10月10日 09:01

地产观察之泡沫世界(3)

地产观察之泡沫世界(3)

鬼城抓鬼

在中国古代文学作品和民间历代口头传颂故事中,说鬼话鬼是一个长久的主题。无论哪种文学中的鬼,都是作者内心的恐惧折射,也是现实一种梦托。在中国文学中的鬼也有鬼的世界,那么既然是世界就有好鬼和怀鬼之分。但是无论是好鬼还是怀鬼,给予这些鬼生存空间,都是在一个老宅之中。并且总是一个长者告诉晚辈,这个老宅之中发生了怎样鬼的故事。晚辈听长辈不是被故事情节所吓倒,而是恐惧来自自己对故事中的鬼的形象自我相像,即鬼魂和鬼影相像。鬼的故事核心就是恐怖联想。

在当代中国写作鬼的故事还是一个相对文学禁区。但是有两个与鬼有关的贬义词汇似乎表达起......

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2014年10月08日 09:52

地产观察之泡沫世界(2)

地产观察之泡沫世界(2)

温故知新

温州是中国市场化程度最高经济地区之一,因为民营经济占有地区经济比重达到了85%以上,而全国民营经济占全国经济比重是60%左右。因此在温州发生房地产市场泡沫更接近完全市场化国家曾经发生过房地产泡沫的类型。海南的“海式”房地产泡沫虽然成为中国第一房地产泡沫案例,但是随着中国经济市场化程度的提高,研究温州的“温式”房地产泡沫现实和未来意义更大。因为海南的自然资源具有独一无二的特色,而温州并没有让人羡慕的风景或矿藏自然资源(可以带来不劳而获收益),温州经济和温州市场人的因素更加突出,更接近市场经济通行样本。温州市场没有天然性,而是靠人经济行为......

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2014年10月06日 14:22

地产观察之泡沫世界(1)

地产观察之泡沫世界(1)

海市蜃楼

海市蜃楼是一个自然现象,它即发生在海平面上,也发生在沙漠之地上。它展现出来景象是在天边处被梦幻和美化了的城市。当海市蜃楼景观消失后,海还是那个海,沙漠还是那个沙漠。用海市蜃楼去描绘房地产泡沫恐怕最贴切不过了。因为房地产泡沫最炙热时总是充满梦幻和美化的色彩,而破灭后一切如旧,地还是那块地,房子还是那个房子,都回到它的本来面目。在房地产泡沫样本中,我们不能不首先提到海南房地产泡沫和迪拜房地产泡沫这两个孪生兄弟。因为它们有着相似自然景观和地理位置。它们都有着所在国家和地区独一无二景色资源和便利交通位置、以及热带气候。虽然中国的海岸线非常长,沿海城市也非常多,但是无论......

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2014年09月26日 05:44

9月财经微评

简单地整理一下自己在搜狐微博上(http://t.sohu.com/u/30015207)的2014年9月财经微评,供自己日后反省和公众评论之用。

9.01

北京8月一二手房成交有所活跃,价格似乎也在稳定之中。估计北京市况有一二个月延续性。

8月PMI回落在所有人意料之中。但是值得提醒的是,这一数据仍然是四年中该月最高数字。短期而言,应该从观察经济数据,向观察经济实况转移。否则容易随着经济数据起落而起落。

9.04

中国PMI制造业和非制造业自对外公布两项数据基本保持着趋势基本同步,很少出现连续数月背离的走势。但是2014年已经出现了连续三个月背离走势(6、......

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2014年09月24日 08:38

地产观察之房价迷局(10)

终结篇 市场影响

虽然中国目前房地产市场还不是一个完全市场化的市场,比如土地市场还属于政府控制(作为供给方)。但是并不意味着影响房价诸多市场因素不能在这个半市场化发挥作用,依然可以用分析完全市场化的市场分析方式、分析逻辑和分析工具加以解读和预测。市场的某些特殊性并不是能够拒绝分析和解读的理由,只不过对于分析者在具体分析这个特殊市场时某些问题上,需要了解特殊性是在哪些地方,这些不同常规市场地方是如何影响这个特殊市场的,把它作为一个或多个影响市场要素与常规市场中的影响要素放在一起给予考虑。在分析某个具体问题时,有时特殊性作为主要权重影响因素,有时常规性作为主要权重影响因......

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2014年09月22日 08:52

地产观察之房价迷局(9)

政策影响

中国是一个政策大国恐怕是一个没有疑问的问题。政策数量和政策内容涉及范围之大之细之广,反映出超级“控制”特色。而经济领域中房地产政策在过去10年是所有行业里颁布密度最大行业,政府在房地长行业管制方面可以说是“呕心沥血”“倾注全力”。政府在房地产方面政策目标是希望这个行业“健康成长”,但是什么是“健康成长”似乎定义比较模糊,因此房地产行业的“宏观调控”始终有不到位、效果不明显、怨声载道的问题。每次房地产出台新一轮政策,都是面对实时出现的房地产行业问题采取应景式的“宏观调控”,其实都是因为房价这个突......

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2014年09月19日 08:12

地产观察之房价迷局(8)

地产观察之房价迷局(8)

数据争议

在中国做房地产专业分析最大困扰就是信息问题。房地产市场信息的繁杂、混乱、模糊和不准确具有普遍性。专业人员需要保持极大耐心和细致心态,才能在这个市场“少犯错误”生存下去。房地产信息一般分为市场动态信息(以媒体报道为主,分析者现场观察为辅)和市场数据信息(来自官方或专业监测机构)。市场动态信息核定和判别相对容易,因为通过实地观察和常识性分析就会达到“去伪存真”效果。但是市场数据信息核定和判别难度要大大超过市场动态信息,因为这涉及“成本负担”问题,收集和统计数据需要非常大的工作量,这是作为一个个体的分析者“精力”和“财力&......

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2014年09月17日 08:39

地产观察之房价迷局(7)

地产观察之房价迷局(7)

定价方式

商品市场上常规销售商品中存在着批发与零售两种方式。在房地产市场上一手房的销售大多属于批发性质,二手房销售大多属于零售性质。房地产行业的批发方式与一般商品批发方式有所不同,它并非有所谓一级市场和二级市场,不像其他商品通过一级或者几级商品批发(其中形成价格梯度)然后进入市场面对消费者。而是直接面对购房者,采取集中开盘模式销售,类似“集市”。在集中开盘之前开发商有一个称之为“蓄客“的过程,尽可能地让开盘之日到来时,意向购买客户数量超过实际发售数量,其比例越高越好,因为在实际开盘时,就会出现人群汹涌景观,对首次销售“去化率”达标有直......

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