财新传媒
2014年08月22日 08:09

地产观察之置业热潮(6)

地产观察之置业热潮(6)

特权消费

在此轮置业热潮中一类特殊购买力是不能被忽视的,这种购买力是由一类特殊人群形成的目的直接、并且支付方式经常采取全现金置业行为。住房产品选择一般中高档的私密性比较强的小区或者公寓(保安和服务健全)。这种特殊购买力来自这些人群拥有的经济优势和权力优势。置业属于一种消费行为,这些人群消费可以归结为特权消费。特殊人群身份并不复杂大多是商人、企业高管和政府官员。这类人群置业目的单一要么拥有特殊两性关系或者为了隐匿自己权力收入。特权消费是这个置业热潮中一个不可回避现象,也是我们这个时代一个典型特征之一,其中浓缩问题非常深刻和醒目。虽然社会上的人们处处能看到权力消费事实......

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2014年08月20日 07:39

地产观察之置业热潮(5)

地产观察之置业热潮(5)

家庭裂变

中国超级房地产周期置业高潮是由多种因素合力形成的。中国改革开放以来家庭组成和结构,随着时代变迁发生了非常大的裂变。通过几次人口普查统计数据表明,中国家庭每户人数在减小,呈现小家庭化趋势(见图1)。这种趋势与世界其他国家发展进程中情形完全同步。小家庭化必然带来房屋置业方面需求上升,单套中小户型住房在大多数城市依然是刚性需求主力品种,因为它迎合小家庭住房需求。反而大户型普通住房经常成为滞销产品。在目前库存庞大情况,结构性库存失调更为严重,即大户型库存占有70%以上比例,因此消化难度非常大。这些库存还并不包括所谓别墅类等高档住房库存在内。

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2014年08月18日 09:39

地产观察之置业热潮(4)

产权文化

中国人希望拥有自己的“产权”的家的意识根深蒂固,租房住总是认为是无奈之举。这种“产权”私有文化也是中国人生存最重要奋斗目标之一。一旦经济条件容许,或者权力能够触及,中国人一般首选就是购买住房。安居乐业是中国人心目中理想的状态。必须创造这样条件,要么是上一代人给予下一代人购买住房,让其没有后顾之忧的提前消费;要么是个人含辛茹苦积攒或集合全家族财力购买住房。中国人的幸福观虽然不能说是拥有自己住房是唯一要素,但是没有自己住房都认为是谈不上幸福的。住房幸福观甚至超过对良好婚姻重要性,因为一般认为有了房子婚姻问题就不是一个问题了。没有自己房子婚......

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2014年08月15日 09:40

地产观察之置业热潮(3)

地产观察之置业热潮(3)

婴儿潮的故事

中国房地产行业无论经济地位还是舆论地位都处于这个国家的前端,但是这个行业内部确非常缺少研究这个行业人才,因为行业发展太快,赚钱太容易,根本不需要研究就能发财,因此行业内的人注意力都在如何更快地发展,即在搞关系上、搞钱上进行研究。而外部虽然很多人在谈这个行业如何如何,但是由于这个行业内部的极为圈子化,内部人信息化,所以外部评论这个行业时,经常被行内有社会话语权的人指责为不了解情况。由于房地产行业信息缺乏社会透明度,国家有关部门房地产信息业又没有达到权威地位,反而经常受到质疑。行业内部人经常用这些有关部门数据(其实也是不准确数据)来回击外部人士指责,而不......

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2014年08月13日 09:54

地产观察之置业热潮(2)

地产观察之置业热潮(2)

城市化真伪并行

城市化和城市化率在国际上是有通行的定义的。在中国,城市化率由于这个词汇比较学术,使用并不频繁,因此在定义方面没有什么同国际上有什么不同之处。但是城市化一词,往往在实践上和舆论表述上则又很大不同,可以说在中国“城市化”一词像一个筐什么都可以往里装,是地方政府干任何大事借口和理由。它是地方政绩工程、土地财政、融资平台等事情一切概念总称。而更加与城市化一词本身含义宗旨“减少农业人口”“农民工市民化”远离。很多国际通用的经济词汇解释,到了我们这里经常出现“多义”的解释,类似“城市化”这样词汇情况,如前些年对......

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2014年08月11日 08:06

地产观察之置业热潮(1)

家庭再资产

任何超级房地产泡沫的产生除了货币作为环境条件因素外,其中消费者购房需求行为因素也占据非常重要位置。中国自1998年住房改革以来空前购房热潮,是一个自住型、改善型和投资型混合集中爆发的一个超级购房周期。虽然这种购房热潮源于住房政策的转变,但是政策不过是一个点燃器和触发点,其更大背景是中国家庭自1949年以来第一次进入整体性家庭自有住房资产再购置的过程,由于人口规模和城市数量较之1949年之前有着几何数量的增长,因此这个再资产的需求一旦在政策助推下,出现了快速惊人的增长。这是人类历史首次出现与之其他国家房地产泡沫背景独特不同之处。加上中国人口规模、国土规模等因素,因此才造就......

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2014年08月06日 09:03

地产观察之货币盛宴(10)

地产观察之货币盛宴(10)

终结篇 公积金迷雾

根据住建部公布的数据,截至2014年年3月,全国公积金实际缴存职工为1.06亿人,缴存总额达6.47万亿元,缴存余额为3.27万亿元。而在2011年底缴存余额为2.1万亿元。表明近些年住房公积金增长速度相当地快。余额存量资金规模已经达到令人瞩目的地步。但是无论媒体还是社会对于住房公积金的了解和认识都非常少,似乎它总是充满着一层迷雾。

从住房公积金覆盖面角度来看,首先缴存职工人数1.06亿人看似比较大,相比全国在职职工总数7.6977亿人仍然是一个很小的比例。甚至它的覆盖面还低于在职职工的医疗保险(5.7073亿人)和社保投保人数(3.2218亿人)。因此大多数在职职工是无法享受......

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2014年08月04日 09:07

地产观察货币盛宴(9)

地产观察货币盛宴(9)

房奴命运

房奴现象是指来自很多国家关于中产阶层,为还房贷过着含辛茹苦的生活。人们为拥有自己“产权”的住房打拼着。房奴一词属于推向负面极致说法,既有自嘲成分,也有无奈成分。中国人长期就有拥有自己住房的传统意识,这种意识一个是不满足家庭群体“蜗居”状态改善性需求强烈;另一个是小家庭化后独立拥有房子的需求旺盛。由于中国人家庭集体意识较强,在家庭成员购房住房时资助现象较为普遍,这是在大多数国家中没有事情。因此所谓房奴现象在中国还具有整个家族特征。

中国自1998年开始出现个人按揭贷款以来,一直以非常速度发展着(见图1),1998年也恰恰是新中国建立......

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2014年08月01日 06:59

地产观察之货币盛宴(8)

地产观察之货币盛宴(8)

房企举债

进入2014年中国经济其中债务问题总是作为一个焦点话题被提及。人们按照常规市场逻辑也在预测着各类债务爆发的时点和可能的对宏观经济的影响。当然面对这类问题政府如何反应也是众人揣测一个方面。目前看债务问题在经济各个领域中具有普遍性存在,并且可以说还相当严重。各类债务的展期活动其实已经在进行中了。传统的处理债务问题手法,比如处理坏账资产管理公司已经出现新的处理迹象,比如省一级以往没有过的处理坏账资产管理也相继成立了。可以预期,债务状况比较多的其他金融领域,比如信托公司也会成立处理相应坏账处理资产管理公司。那么资产管理公司也开始在资本市场迎来一个上市周期。

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2014年07月31日 07:46

7月财经微评

简单地整理一下自己在搜狐微博上(http://t.sohu.com/u/30015207)的2014年7月财经微评,供自己日后反省和公众评论之用。

7.02

定向加杠杆(1):中国人民银行决定从2014年6月16日起,对符合审慎经营要求且&ld......

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2014年07月30日 08:57

地产观察之货币盛宴(7)

地产观察之货币盛宴(7)

信托排险

在成熟房地产市场,房地产信托和房地产基金是主要投资房地产行业的工具。中国房地产基金市场始终处于议论阶段,中央银行在2004年首次进行宏观调控时候就提出建立房地产基金的设想。但是由于政府内部各部门对其认识有非常大的分歧,加上房地产行业本身缺少呼应外,因此央行的建议处于孤掌难鸣情形。接下来屡次的政府房地产调控,房地产行业都对当时央行房地产信贷收缩政策有较大不满,因此央行也不再对此发表意见,也由此政府内部最后支持房地产基金力量也再误会中消失了。本来可以借此机会推出房地产基金市场,改变房地产以银行为主融资结构,而对此讨论不了了之。回头看是一个非常遗憾的事情。今天中国房地产......

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2014年07月28日 09:26

地产观察之货币盛宴(6)

地产观察之货币盛宴(6)

信贷悬疑

截止2014年第二季度末,中国银行系统的房地产贷款余额已经达到了16.16万亿人民币。占整体贷款总额的19.5%,是所有经济行业中位于第一贷款大户。值得指出的是,此数据并不包括所谓中国特色影子银行给予房地产各种名目贷款,也不包括民间、外资给予房地产诸如高利贷、过桥贷款(土地购买或上市股权购买)。如果包括这些房地产贷款,那么房地产行业所占社会融资贷款总额接近总体30%。......

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2014年07月25日 08:39

地产观察之货币盛宴(5)

地产观察之货币盛宴(5)

冷钱变热钱

中国经过30多年改革开发的发展积累了非常大的经济实力,国家财力和民间资金都非常充沛。房地产市场一直是资金流向的重点行业,人们追逐着房地产资产,而房地产资产价格上升又给中国人带来财富和资产的提升。海外来的资金、民间积累的资金,以及来自制造业企业资金,这些年都在向房地产行业汇集。庞大资金形成了一股强大投资和逐利的力量,不断地搅动着房地产市场,并使它不断地升温,走向过热和泡沫状态。由于资金已经过于集中于房地产行业,并且带有明显投机色彩,因此可以把进入房地产行业部分资金称之为热钱。即使之前有的钱投入房地产行业并非都是需要进行投机的,但是在如此炽热的环境下,冷钱也......

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2014年07月23日 08:19

地产观察之货币盛宴(4)

地产观察之货币盛宴(4)

利率失位

中国货币政策经常被诟病的问题是,一个货币发行量太大,总是把存款准备金作为首选货币调节器;另一个是利率调整不灵活,对通货膨胀熟视无睹,反应落后于宏观经济形势。但是如果对于中国政府在政治上和经济上属于超强势政府性质没有争议的话,那么这种独一无二现象并不异常。分析和预知其行为脉络也并非是一件困难事情,因为它是有自身逻辑的行为,不是非理性的选择。强势政府介入经济在货币政策上的选择一定是在货币流量控制,而不是在货币价格上调整。因为介入经济必然需要资金大流量的支持,否则是没有执行力的和直接效果的,那么政府信誉也会受到影响。所以所有中央政府号召的投资方向和领域都是有资金配套......

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2014年07月21日 08:13

地产观察之货币盛宴(3)

地产观察之货币盛宴(3)

升值魔咒

如果一个国家的货币相对于国际主要货币处于持续升值的状态,一般对于其国内资产价格(股市和房地产市场)都有明显的推动的作用。尤其在一国货币经过一个长期的稳定阶段(汇率波动在一个很小的区间)或者货币从持续贬值开始逆转,进入一个强劲的升值周期,并且在投资市场形成了集体共识,对于一国主要资产价格都会形成所谓“牛市”情形。汇率政策制定是主权国家的权利,这一点从理论上无可争议,但是在现实的世界里,则是呈现出比较复杂情况。一般日常情况下的汇率政策,一国政策考虑因素一般一本国即期利益有关,他国利益次之,比如日常本国外汇市场的干预行动。但是重大汇率政策的变化,比如汇率波......

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2014年07月18日 09:16

地产观察之货币盛宴(2)

地产观察之货币盛宴(2)

美元迷思

在全球化的今天,一国的货币盛宴从来都是国际化的。国际货币身影可以说处处可见,尤其作为当今世界头号货币的美元,以各种面目和方式进入并参与一国的货币盛宴。国际货币在特殊时段即一国投资或经济高峰期经常被称之为海外热钱,可以直接参与一国资本或者资产市场投资,可以间接通过信贷方式拆借给一国的本土机构。如果恰逢一国正在处于房地产投资的高峰,那么这些国际货币必然流向房地产市场和房地产企业。从近10年外商直接投资中国房地产市场情况来看(见图1),除了2005年-2006年之间与中国房地产市场调控向背,干扰了当时的房地产信贷的紧缩以外,之后与中国市场的波动基本是同步的。中国开放外商投......

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2014年07月16日 07:42

地产观察之货币盛宴(1)

地产观察之货币盛宴(1)

央行屡屡失守的目标

超级泡沫来自超级资金,超级资金来自超级的流动性;超级流动性来自超乎寻常的货币政策。任何资金流动性有主动性货币政策所带来的,也有受到外部流动性被动性所造成的。中国货币超级流动性,既又主动带来的,也有受到外部影响被动带来的。由于中国政府属于强势性政府,介入经济比较直接,因此货币政策大多数时间里表现的非常强势,非强势阶段一般在经济调整期,不过这样时间都比较短暂。外部影响的中国资金流动性主要来自国际贸易和外商直接投资。由于中美贸易呈现出中国最大单一顺差来源地,因此两国货币政策直接影响中国流动性,这种现象自中国进入世界贸易组织后表现的非常明显,中国外汇储备增长......

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2014年06月28日 05:20

纽约印象(32)

纽约印象(32)

关于进入纽约主流社会问题上次谈了从知识角度自己的感受,现在想谈一下从说话角度自己感受。英语当然是主要交流语言(包括西班牙语,尤其纽约),大陆学生一般来纽约(或者美国)一年后都能适应或掌握基本语言能力。但是不是仅仅语言就能与当地主流社会进行顺畅沟通,必须用他们的方式和内容才能进入他们的圈子。其中表达的方式和内容,以“幽默”会开美国式玩笑才能有效果。有三个大陆国人在这方面可以算是榜样,姚明、李娜和黄西。他们熟练地运用幽默方式与美国人打交道,可以说完全进入了美国主流社会。姚明和李娜是有一个不错体育平台作为铺垫,但是并非所有大陆体育工作者在同样条件下,取得他们的荣誉和地位(这里不是指体育......

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2014年06月27日 20:37

纽约印象(31)

纽约印象(31)

以纽约为中心的休假旅行,期间去过费城、华盛顿和波士顿,比较而言纽约综合魅力更强,更称得上都市。从楼宇高度就可以看出来,纽约存在着大量的摩天大楼,并且低于14层以下房子非常少(主要街区),而费城、华盛顿和波士顿,只有少量超高层大厦,但没有摩天大楼。而且大多数楼宇低于14层。纽约越接近核心闹市区,街道就开始收窄,从150米宽,直到只有25米宽,高楼压迫感非常强,如果街道没有喧闹街景配合或营造,并不让人感到舒服。因此你就会理解,为了改变舒适度和建筑节奏,纽约中心楼群中,有小型喷泉街景,以及还有类似中央公园那样的超大公共绿地。街道为了交通便利,一个是密布地下的地铁,另一个路面上车辆单行线。为低收入黑人租用的......

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2014年06月26日 20:09

纽约印象(30)

纽约印象(30)

纽约有两个唐人街(CHINATOWN),一个历史悠久的位于曼哈顿区,另一个新兴的是位于皇后区。新兴的唐人街我仅仅是路过,听当地大陆背景的(华人由于来自地不同分不同圈子,比如大陆、香港、东南亚等等)华人告诉,皇后区唐人街是2009年以后兴起的,原来此地是韩国人聚集地。金融危机后大陆人第一次摆脱了仅仅是留学前往美国的印象,而是以资本形象出现。尤其2010年下半年以后,大陆投资移民潮出现后更是如此。曼哈顿的唐人街一般认为是传统正牌的,在春节期间历任纽约市长都会来到此处给狮子点睛。美国州政府对唐人街和中国文化是非常尊重的,唐人街都在地图上明确标出,作为景点给旅客提供(侧重餐饮),纽约地铁售票系统(现场......

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