财新传媒
2014年09月24日 08:38

地产观察之房价迷局(10)

终结篇 市场影响

虽然中国目前房地产市场还不是一个完全市场化的市场,比如土地市场还属于政府控制(作为供给方)。但是并不意味着影响房价诸多市场因素不能在这个半市场化发挥作用,依然可以用分析完全市场化的市场分析方式、分析逻辑和分析工具加以解读和预测。市场的某些特殊性并不是能够拒绝分析和解读的理由,只不过对于分析者在具体分析这个特殊市场时某些问题上,需要了解特殊性是在哪些地方,这些不同常规市场地方是如何影响这个特殊市场的,把它作为一个或多个影响市场要素与常规市场中的影响要素放在一起给予考虑。在分析某个具体问题时,有时特殊性作为主要权重影响因素,有时常规性作为主要权重影响因......

阅读全文>>
2014年09月22日 08:52

地产观察之房价迷局(9)

政策影响

中国是一个政策大国恐怕是一个没有疑问的问题。政策数量和政策内容涉及范围之大之细之广,反映出超级“控制”特色。而经济领域中房地产政策在过去10年是所有行业里颁布密度最大行业,政府在房地长行业管制方面可以说是“呕心沥血”“倾注全力”。政府在房地产方面政策目标是希望这个行业“健康成长”,但是什么是“健康成长”似乎定义比较模糊,因此房地产行业的“宏观调控”始终有不到位、效果不明显、怨声载道的问题。每次房地产出台新一轮政策,都是面对实时出现的房地产行业问题采取应景式的“宏观调控”,其实都是因为房价这个突......

阅读全文>>
2014年09月19日 08:12

地产观察之房价迷局(8)

地产观察之房价迷局(8)

数据争议

在中国做房地产专业分析最大困扰就是信息问题。房地产市场信息的繁杂、混乱、模糊和不准确具有普遍性。专业人员需要保持极大耐心和细致心态,才能在这个市场“少犯错误”生存下去。房地产信息一般分为市场动态信息(以媒体报道为主,分析者现场观察为辅)和市场数据信息(来自官方或专业监测机构)。市场动态信息核定和判别相对容易,因为通过实地观察和常识性分析就会达到“去伪存真”效果。但是市场数据信息核定和判别难度要大大超过市场动态信息,因为这涉及“成本负担”问题,收集和统计数据需要非常大的工作量,这是作为一个个体的分析者“精力”和“财力&......

阅读全文>>
2014年09月17日 08:39

地产观察之房价迷局(7)

地产观察之房价迷局(7)

定价方式

商品市场上常规销售商品中存在着批发与零售两种方式。在房地产市场上一手房的销售大多属于批发性质,二手房销售大多属于零售性质。房地产行业的批发方式与一般商品批发方式有所不同,它并非有所谓一级市场和二级市场,不像其他商品通过一级或者几级商品批发(其中形成价格梯度)然后进入市场面对消费者。而是直接面对购房者,采取集中开盘模式销售,类似“集市”。在集中开盘之前开发商有一个称之为“蓄客“的过程,尽可能地让开盘之日到来时,意向购买客户数量超过实际发售数量,其比例越高越好,因为在实际开盘时,就会出现人群汹涌景观,对首次销售“去化率”达标有直......

阅读全文>>
2014年09月15日 08:09

地产观察之房价迷局(6)

地产观察之房价迷局(6)

一线定律

消费者在购买房子的时候似乎影响决策在价格方面普遍认为是房子单价问题,其实那是表面的情况。对于大多数购房消费者(含投资者)无论是经济实力比较强,还是经济实力一般,购买一套房子无论面积大小其中有多数个居室(含卫生间)总价对于资金安排和资金能力影响最为直接。因此一个城市房地产套均总价和套均面积是一组非常重要的数据,尤其平均数字或中位数值对于开发商的刚需产品户型设计和售价策略极其重要。虽然中国各级统计部门从未公布过这个房地产数据,民间中介机构也很少涉及这部分内容数据的采集和公布。但是全国性大型房地产企业自身的数据库均有很多城市平均套均总价和套均面积的数据。......

阅读全文>>
2014年09月12日 07:46

地产观察之房价迷局(5)

地产观察之房价迷局(5)

信息搅动

凡是市场就会有信息。信息的流动、信息的数量、信息的内容都会在市场上形成一种“信息搅动”现象。“信息搅动”程度取决于信息的敏感性,以及信息内容的带给人们的预期力和想象力。“信息搅动”的是否在市场上有效果,与该市场是否是整个社会当时热点有关。“信息搅动”在一个热门行业和热门行业强周期内呈现出波浪式的特点,即信息层出不穷,不断地有新的信息区覆盖之前的信息。这些能称之为“搅动”信息,一般内容上明显刺激性非常强,能够带来市场价格想象力,给市场上的消费者以“机不可失、失不再来”的压迫感。带来市场&ldq......

阅读全文>>
2014年09月10日 07:27

地产观察之房价迷局(4)

比价效应

在一个商品市场中经常会出现同类同级商品价格比较,以及同类不同级商品价格比较,消费者根据自己购买偏好或者购买能力,在比较后做出购买选择。这就是价格比较后结果即所谓“比价效应”。“比价效应”其特征一个就是“性价比”,另一个“价格空间”。优异的“性价比”在普通商品消费中对于大众消费者具有很强吸引力。而“价格空间”即同类商品,由于规格、功能和品质差别造成价格差别构成商品价格空间。“价格空间”在商品上就是所谓高档、中档和低档商品。比如冰箱就有普通冰箱和高档冰箱之分;电视就有根据......

阅读全文>>
2014年09月08日 13:16

地产观察之房价迷局(3)

地产观察之房价迷局(3)

数据的隐喻

房地产行业有其区别于其他行业和商品特殊属性和一些独特数据变化特征。比如由于房屋的不可移动性和必须将在土地之上的属性,使得房屋不可能通过运输方式来调节不同地区的房屋的供求关系,即一地房屋供应短缺,不可能从其他富裕(或过剩)房屋地区调度过来,来填补当地供应不足的问题。房屋供应和房屋价格(不同地区价格差距非常明显)属地性非常突出。而家电商品不但可以通过运输调节其他地区供应,并且不同地区家电商品价格差距并不大。另外房屋作为商品的生产不属于流水线性质,因此它生产明显不带有连续性的特征,而是具有周期性的特征。并且生产周期受到市场影响非常大,市场好的时候,生产周期能......

阅读全文>>
2014年09月05日 08:05

地产观察之房价迷局(2)

地产观察之房价迷局(2)

加速之年

中国统计数据虽然近些年都在不断地改进,但是仍然留有计划经济时的明显烙印,比如房地产的统计上,显示建设成就的,反映GDP成就的,以统计各类面积(计划施工面积、实际施工面积、在建面积、竣工面积、销售面积等等)的数据一直保留着,而全球只有极少数国家采取这种统计内容,而大多数国家在房地产统计中都以房屋建设或销售套数为统计主要内容。中国与国外在统计房地产数据最大理念差别,就是一个是以建设为主的统计,一个是以消费为主的统计。虽然中国各地方的房地产销售数据统计中,包括了每日一手房和二手房销售套数的统计,但是作为国家整体并没有公开公布过全国月度或年度一手房和二手房销售......

阅读全文>>
2014年09月03日 09:46

地产观察之房价迷局(1)

地产观察之房价迷局(1)


       兴奋与恐惧

房价上升会让人一些人兴奋,也会让一些人恐惧。人的激动或无奈是在房地产行业处于炙热时经常发生在市场中的事情。在房地产问题上,人的情绪处于什么样状态,取决于他(她)现实持有房屋情况如何,以及对房屋价值带来财富态度。中国10多年房地产快速发展,以及不断地上涨房价,在城市中的成年人对此能够无动于衷者应该属于少数。城市中的大多数人直接或间接或多或少地被卷入这个亢奋的房地产周期之中。

中国房价是否有泡沫看法不尽相同。房地产行业内的人大多在公开场合说有泡沫者比较少,但是经济学者或者专家(包括部分社会意见领袖)大多认为中国......

阅读全文>>
2014年09月01日 07:47

地产观察之置业热潮(10)

地产观察之置业热潮(10)

终结篇  置业中国

1998年亚洲金融危机后索罗斯这个名字以负面形象进入中国公众视野,与此同时索罗斯投资理论和投资实例也受到中国投资界私下的关注和研究。索罗斯在金融危机中泰国投机行为,在中国研究此次危机大量文献中成为最为典型的例子,以致被广泛地套用于中国此次房地产泡沫分析之中,尤其2006年和2008年之间这样分析角度和分析立场非常普遍。那时对于海外热钱惊呼或指责基本是复制在1998年之后,中国经济界对亚洲金融危机一些观察意识和定性的结论,在媒体上使用的语言也是那时一些充满意识形态词汇翻版。“阴谋论”及时的出现符合人们当时希望找到危机肇事者“抓凶手”心理期......

阅读全文>>
2014年08月29日 10:44

8月财经微评

简单地整理一下自己在搜狐微博上(http://t.sohu.com/u/30015207)的2014年8月财经微评,供自己日后反省和公众评论之用。

8.01

7月PMI数据跳升了0.7非常罕见。并且51.7的数字也是2009年以来各年7月数据中最高的......

阅读全文>>
2014年08月29日 08:27

地产观察之置业热潮(9)

政策投机

中国房地产市场属于一个半市场化的市场。市场要素中的土地交易就是由政府控制,并且地方政府还充当土地使用权的“卖方”。在近10多年中国经济行业政策中房地产行业政府颁布政策最多,受到政策影响最多,引起波动也是最多的行业。虽然近几年出现了政策效应递减的情况,但是政策影响依然存在,而不是完全消失。政府在房地产行业投入的政策关注和政策运作,仍然没有结束的迹象,除了不动产登记有了明确改革时间表以外,其他房地产行业的方面行政管制的改革没有清晰的路径和实质的动向。

由于房地产市场是一个半市场化的市场,政策干预又那么直接。必然“政策投机”就会......

阅读全文>>
2014年08月27日 07:35

地产观察之置业热潮(8)

刚需神化

2008年全球金融危机后,中国经济在世界范围的影响力日益凸显,中国资金受到各国的欢迎,投资话语权地位快速上升。由于中国经济形势对世界经济形势的影响力的加强,中国内部经济政策和动态必然受到全球舆论的关注,中国经济政策内容中每一个新的设想、每一个新的词汇,即使非常本土化,没有对应的外部经济语汇,但是外部舆论也在不予余力地去解读,试图明白中国经济政策和经济动态是如何进行的。其实,国内人们解读这些国内描述经济的新词汇,有时候并不比海外人们容易多少。因为中国文化中所谓的高阶语言行为上,有刻意做出来的“意会”成分。否则现今中国人普遍受教育程度大幅提高情况下,如果写的......

阅读全文>>
2014年08月25日 07:28

地产观察之置业热潮(7)

炒房运动

在任何房地产泡沫周期中投机活动是不可避免的。这种投机活动的出现也意味着房地产市场进入一个炽热阶段,但是并不说明这个市场很快地见顶,因为市场等待投机需求衰竭是需要时间的,只有当所谓最后一个“买单”者出现时,市场才能盛极而衰。在首次房地产宏观调控时就有许多专家和意见领袖预测市场将泡沫破裂走向衰落。后来几次调控也有类似的预测,但是似乎最终都让这些分析预测失败了。并且其中很多在这个方面曾经意见领袖比这个市场更早消失陨落了。现在敢于预测这个市场的专家比之前大多减少,也许此时才是一个正常状态。虽然房地产市场仍然是中国最重要的市场之一,但是社会关注度其实在2012年以......

阅读全文>>
2014年08月22日 08:09

地产观察之置业热潮(6)

地产观察之置业热潮(6)

特权消费

在此轮置业热潮中一类特殊购买力是不能被忽视的,这种购买力是由一类特殊人群形成的目的直接、并且支付方式经常采取全现金置业行为。住房产品选择一般中高档的私密性比较强的小区或者公寓(保安和服务健全)。这种特殊购买力来自这些人群拥有的经济优势和权力优势。置业属于一种消费行为,这些人群消费可以归结为特权消费。特殊人群身份并不复杂大多是商人、企业高管和政府官员。这类人群置业目的单一要么拥有特殊两性关系或者为了隐匿自己权力收入。特权消费是这个置业热潮中一个不可回避现象,也是我们这个时代一个典型特征之一,其中浓缩问题非常深刻和醒目。虽然社会上的人们处处能看到权力消费事实......

阅读全文>>
2014年08月20日 07:39

地产观察之置业热潮(5)

地产观察之置业热潮(5)

家庭裂变

中国超级房地产周期置业高潮是由多种因素合力形成的。中国改革开放以来家庭组成和结构,随着时代变迁发生了非常大的裂变。通过几次人口普查统计数据表明,中国家庭每户人数在减小,呈现小家庭化趋势(见图1)。这种趋势与世界其他国家发展进程中情形完全同步。小家庭化必然带来房屋置业方面需求上升,单套中小户型住房在大多数城市依然是刚性需求主力品种,因为它迎合小家庭住房需求。反而大户型普通住房经常成为滞销产品。在目前库存庞大情况,结构性库存失调更为严重,即大户型库存占有70%以上比例,因此消化难度非常大。这些库存还并不包括所谓别墅类等高档住房库存在内。

&nbsp......

阅读全文>>
2014年08月18日 09:39

地产观察之置业热潮(4)

产权文化

中国人希望拥有自己的“产权”的家的意识根深蒂固,租房住总是认为是无奈之举。这种“产权”私有文化也是中国人生存最重要奋斗目标之一。一旦经济条件容许,或者权力能够触及,中国人一般首选就是购买住房。安居乐业是中国人心目中理想的状态。必须创造这样条件,要么是上一代人给予下一代人购买住房,让其没有后顾之忧的提前消费;要么是个人含辛茹苦积攒或集合全家族财力购买住房。中国人的幸福观虽然不能说是拥有自己住房是唯一要素,但是没有自己住房都认为是谈不上幸福的。住房幸福观甚至超过对良好婚姻重要性,因为一般认为有了房子婚姻问题就不是一个问题了。没有自己房子婚......

阅读全文>>
2014年08月15日 09:40

地产观察之置业热潮(3)

地产观察之置业热潮(3)

婴儿潮的故事

中国房地产行业无论经济地位还是舆论地位都处于这个国家的前端,但是这个行业内部确非常缺少研究这个行业人才,因为行业发展太快,赚钱太容易,根本不需要研究就能发财,因此行业内的人注意力都在如何更快地发展,即在搞关系上、搞钱上进行研究。而外部虽然很多人在谈这个行业如何如何,但是由于这个行业内部的极为圈子化,内部人信息化,所以外部评论这个行业时,经常被行内有社会话语权的人指责为不了解情况。由于房地产行业信息缺乏社会透明度,国家有关部门房地产信息业又没有达到权威地位,反而经常受到质疑。行业内部人经常用这些有关部门数据(其实也是不准确数据)来回击外部人士指责,而不......

阅读全文>>
2014年08月13日 09:54

地产观察之置业热潮(2)

地产观察之置业热潮(2)

城市化真伪并行

城市化和城市化率在国际上是有通行的定义的。在中国,城市化率由于这个词汇比较学术,使用并不频繁,因此在定义方面没有什么同国际上有什么不同之处。但是城市化一词,往往在实践上和舆论表述上则又很大不同,可以说在中国“城市化”一词像一个筐什么都可以往里装,是地方政府干任何大事借口和理由。它是地方政绩工程、土地财政、融资平台等事情一切概念总称。而更加与城市化一词本身含义宗旨“减少农业人口”“农民工市民化”远离。很多国际通用的经济词汇解释,到了我们这里经常出现“多义”的解释,类似“城市化”这样词汇情况,如前些年对......

阅读全文>>